Convocare una assemblea di condominio con una semplice email non è valido. Si rischia l'annullamento?

L’assemblea condominiale rappresenta il fulcro decisionale della vita condominiale, regolata da specifiche norme per tutelare i diritti di ogni partecipante.

• La corretta notificazione agli aventi diritto è essenziale per evitare vizi e dispute, incidendo direttamente su validità delle delibere e diritti di partecipazione.
• Aumenti di contestazioni, anche giurisprudenziali, sono legati all’uso di strumenti digitali non idonei e alle modalità di trasmissione della convocazione.

Le modalità legali per la convocazione dell'assemblea di condominio

Le modalità con cui deve essere comunicata e convocata l’assemblea di condominio sono le seguenti:

• Lettera raccomandata con avviso di ricevimento: metodo tradizionale che permette di provare l’effettiva spedizione e ricezione.
• PEC (posta elettronica certificata): equiparata, quanto a efficacia probatoria, alla raccomandata cartacea.
• Consegna a mano, controfirmata per ricevuta dal destinatario.
• In passato valeva anche la convocazione tramite avviso in bacheca, oggi invece rifiutate dopo la riforma del 2012.

Tali metodi sono gli unici idonei a garantire certezza giuridica sulla ricezione, condizione imprescindibile per il rispetto dei diritti dei condomini.

Modalità diverse, come l’uso di sms, email ordinarie o messaggi WhatsApp, non sono riconosciute dalla legge e non consentono di fornire prova legale della notifica, motivo per cui la loro utilizzazione espone sistematicamente a rischi di annullamento delle assemblee eventualmente convocate.

Invalidità e rischi della convocazione tramite email 

Come accennato, la convocazione di una assemblea di condominio tramite email non certificata non è valida. 

• Mancanza di certezza della ricezione: le comunicazioni digitali prive di certificazione legale non garantiscono la ricezione da parte di ciascun condomino.
• Impossibilità di prova legale: anche la conferma di lettura in una email, o la doppia spunta su WhatsApp, non rappresentano strumenti riconosciuti giuridicamente per attestare la ricezione.
• Condizioni di validità tassative: solo le modalità indicate dalle norme hanno valenza probatoria per eventuali contestazioni in giudizio.

L'uso di email ordinarie implica il rischio di invalidità delle delibere adottate.

Spetta sempre all’amministratore provare puntualmente l’utilizzo di uno dei metodi legittimi previsti.

In presenza di contestazioni, la mancata prova dell’avvenuta convocazione con modalità legali comporta la presunzione di irregolarità e comporta l’annullamento delle delibere eventualmente approvate.

Conseguenze e impugnazione delle delibere adottate senza corretta convocazione

I provvedimenti assembleari adottati senza il rispetto delle forme di convocazione previste possono essere annullati.

La normativa vigente permette, infatti, di impugnare le delibere viziati dalla mancata regolare convocazione a:

• Condomini assenti
• Dissenzienti
• Astenuti rispetto alla votazione

Il termine perentorio per l’impugnazione è di 30 giorni:

• Per i dissenzienti e astenuti, dalla data della delibera
• Per gli assenti, dalla ricezione della comunicazione della delibera

L’annullamento comporta la non validità di tutte le decisioni assunte, compresi i relativi obblighi di pagamento.

• Quanto si paga di assicurazione condominio? Costi e prezzi medi nel 2025
• Email non certificata ha valore legale? I casi previsti da normative e giurisprudenza
• Tutte le novità per i condomini nel 2025 in vigore (amministratore, regole, bonus edilizi)