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Normative 2025 aggiornate su diritto di passaggio e servit in cortile privato, strade e corte tra case

Cosa prevedono le regole in vigore attualmente sul diritto di passaggio tra case, in modo particolare in cortili privati, strade e coorti.

Autore: Chiara Compagnucci
pubblicato il
e aggiornato con informazioni attualizzate il
Normative 2025 aggiornate su diritto di

Il diritto di passaggio, noto anche come servitù di passaggio, rappresenta una disciplina centrale nel diritto civile italiano, specialmente in riferimento alle dinamiche proprietarie tra fondi confinanti, cortili privati, strade e corti comuni all’interno di contesti condominiali o residenziali. L’evoluzione normativa fino al 2025, considerate le recenti sentenze e gli aggiornamenti sulle prassi amministrative, ha confermato e precisato le modalità con cui tale diritto può essere istituito, esercitato e, se del caso, estinto.

Quadro normativo attuale sulla servitù di passaggio nel 2025

La servitù di passaggio è disciplinata dal Codice Civile italiano agli articoli 1027 e seguenti, costituendo un diritto reale a favore di un fondo dominante (il beneficiario del transito) a carico di un fondo servente (il terreno o cortile attraversato). Pur essendo storicamente radicata, la normativa ha visto alcuni aggiornamenti interpretativi, anche grazie al recente intervento della Corte di Cassazione (Sent. Sez. 2 Num. 15340/2025), riguardante la distinzione tra cortile condominiale e cortile di proprietà esclusiva, fondamentale per capire quando sussiste il diritto di passaggio e quali limiti può subire.

La disciplina distingue tra servitù volontarie e coattive. Queste ultime sono frequentemente oggetto di contenzioso per la necessità di garantire piena accessibilità ai fondi interclusi o con accesso insufficiente alla pubblica via, anche nel caso di cortili privati e strade interne tra proprietà distinte. Il riferimento normativo principale rimane l’art. 1051 c.c., il quale sancisce il diritto all’ottenimento del passaggio qualora non sia possibile altrimenti raggiungere la proprietà.

Definizione, tipologie ed elementi caratterizzanti

La servitù di passaggio si configura come un diritto di godimento esercitabile su beni altrui in funzione del miglior utilizzo del proprio fondo. Essa può essere di passo pedonale o carrabile, a seconda delle reali e manifeste esigenze del fondo dominante. La servitù obbedisce ai principi di immediata opponibilità e trasferibilità con il fondo, nonché ai limiti di inalienabilità separata rispetto alla proprietà.

Tra le modalità di costituzione, la dottrina e la giurisprudenza distinguono tra:

  • Servitù volontarie, sorte attraverso negozio giuridico tra privati;
  • Servitù coattive, imposte dall’autorità giudiziaria o amministrativa in assenza di accordo e nei casi previsti dalla legge (fondi interclusi, accesso insufficiente, ecc.);
  • Servitù acquisite tramite usucapione e destinazione del padre di famiglia, basate sulla detenzione prolungata e sull’evidente utilità un tempo organizzata dall’originario proprietario unico dei due fondi;
  • Servitù di passaggio per testamento.

Caratteristica essenziale della servitù è che il fondo servente non deve subire aggravi maggiori di quelli necessari all’esercizio del diritto di passaggio: è il caso esemplificativo dell’installazione di cancelli o sbarre, possibile ma solo se il proprietario del fondo dominante riceve tutte le chiavi o strumenti necessari all’accesso

Modalità di costituzione della servitù e contratti tipici nel 2025

Anche nel 2025 vengono riconfermate le seguenti modalità costitutive del diritto di passaggio:

  • Stipulazione di contratti di servitù in forma scritta pubblica oppure privata, obbligatoriamente con identificazione precisa di fondo dominante, fondo servente e motivazione dell’utilità;
  • Utilizzo del testamento per la costituzione a titolo particolare della servitù;
  • Usucapione: il possesso continuato e pubblicamente esercitato per almeno vent’anni determina di fatto l’acquisto della servitù, purché le opere che la manifestano siano visibili e permanenti;
  • Destinazione del padre di famiglia: automaticità della costituzione di servitù quando, a seguito di divisione tra due fondi precedentemente unificati, permanga un evidente stato di servizio tra i beni.

Le servitù coattive, invece, presuppongono l’intervento dell’autorità giudiziaria quando sussistano gravi motivi di inaccessibilità e il proprietario del fondo servente si opponga all’istituzione volontaria.

Estinzione, prescrizione e revoca della servitù

Il diritto di passaggio, anche in ambito di cortile privato o corte comune, può estinguersi per:

  • Rinuncia esplicita del proprietario del fondo dominante;
  • Decorso ventennale senza esercizio del diritto (prescrizione estintiva, art. 1073 c.c.);
  • Confusione dei fondi, ovvero acquisizione della proprietà di entrambi i fondi da parte dello stesso soggetto (art. 1072 c.c.);
  • Sentenza che accerti il venire meno dell’utilità e della necessità del passaggio;
  • Decorrenza di eventuali termini temporali previsti per l’esercizio della servitù.

È importante sottolineare che la semplice presenza di sentieri o tracce non basta a dimostrare l’esercizio della servitù: occorre una prova concreta di utilizzo, a meno che non ricorrano accordi scritti o titoli trascritti nei pubblici registri.

La servitù di passaggio in cortili privati e strade interne fra residenze

Nel contesto urbano o condominiale, la servitù di passaggio spesso interessa i cortili privati, le strade interne condivise tra diverse proprietà ed eventuali corti. Il Codice Civile, art. 1117, stabilisce che tali spazi, salvo titolo contrario, sono da considerarsi beni comuni; tuttavia, la prassi immobiliare determina frequenti assegnazioni in proprietà esclusiva con conseguente necessità, in molti casi, di costituire formalmente una servitù per il transito fra unità differenti.

Il proprietario di un cortile privato può essere obbligato a tollerare il passaggio solo a precise condizioni: la servitù non può essere istituita se il tragitto alternativo risulti non eccessivamente gravoso o se vi siano soluzioni diverse, salvo quando si dimostri l’effettiva interclusione o impossibilità oggettiva di accedere al fondo dominante. In ogni caso, le modalità di esercizio devono rispettare esigenze di quieto vivere e di tutela del bene privato coinvolto.

Gestione delle manutenzioni e corresponsione dell’indennità

Ai sensi dell’art. 1069 c.c., tutte le spese di manutenzione della servitù sono a carico del proprietario del fondo dominante. Qualora però i lavori apportino beneficio anche al fondo servente (ad esempio, miglioramento della strada internalizzata o riparazione cancello comune), le spese vengono suddivise sulla base del vantaggio ottenuto da ciascuna parte. In presenza di contestazioni sull’ammontare o sul riparto, interviene il giudice.

Il diritto all’indennità (art. 1053 c.c.), riconosciuta al proprietario del fondo servente per il danno derivante dalla costituzione coattiva, viene stabilito in via equitativa, tenendo conto del deprezzamento immobiliare e dell’eventuale disagio arrecato dal passaggio imposto.

Limiti, abusi, modalità di esercizio della servitù su cortili e strade private

Entrambe le parti coinvolte (fondo dominante e fondo servente) sono soggette a diritti e obblighi:

  • Il proprietario del fondo dominante deve esercitare il transito con il minimo aggravio possibile sul fondo servente, evitando danni, fastidi ingiustificati o deviazioni rispetto al percorso previsto dal titolo;
  • Il proprietario del fondo servente, invece, può delimitare il passaggio con recinzioni o installare cancelli, ma è tenuto a garantire la piena accessibilità al titolare del diritto.

In caso di abuso (ad esempio, transito di mezzi pesanti su un passo solo pedonale, ostruzione volontaria del passaggio con oggetti, cancelli chiusi senza chiavi consegnate), la normativa prevede la possibilità di ricorrere in giudizio per la tutela del diritto leso e per il risarcimento degli eventuali danni subiti.

Ultime novità giurisprudenziali e legislazione

Ques'anno vede la piena applicazione e interpretazione delle sentenze di Cassazione più recenti, che hanno chiarito criteri qualificanti per la distinzione tra cortile condominiale e proprietà esclusiva, oltre a una rinnovata attenzione al tema delle servitù “acquisite per destinazione del padre di famiglia” nei casi in cui la divisione immobiliare abbia lasciato in essere situazioni di fatto di asservimento reciproco. È degna di nota la sentenza n. 15340/2025 che, confermando orientamenti precedenti, ha escluso la condominialità per i cortili completamente chiusi e destinati ad uso autorimessa già anteriormente alla costituzione del condominio, ribadendo l’importanza della destinazione funzionale originaria.

Inoltre, le modifiche legislative introdotte confermano l’obbligo di seguire le indicazioni degli atti costitutivi nella determinazione della natura del bene (comune o esclusivo) e dei relativi diritti di servitù, rafforzando la presunzione di comunione solo in assenza di titolo contrario espresso.

Si registrano anche aggiornamenti sulle procedure per la risoluzione delle controversie relative alle servitù di passaggio in ambito condominiale e rurale, che d’ora innanzi possono prevedere obbligatoriamente la mediazione civile prima di procedere in giudizio, secondo le riforme processuali recenti.

Casi particolari: cortile privato, assegnazione esclusiva e uso comune

La gestione del cortile privato adiacente o interno a edifici in condominio continua a sollevare questioni tra diritti esclusivi e facoltà di usufruire del bene comune, soprattutto per quanto riguarda l’installazione di cancelli, la regolamentazione delle soste auto, degli accessi per il recupero di oggetti o animali caduti nei cortili altrui (art. 843 c.c.), e l’eventuale utilizzo per esigenze condominiali comuni.

Rispetto alle spese di mantenimento, salvo patto contrario o riconosciuto regolamento condominiale, gravano normalmente sul titolare esclusivo. Tuttavia, la Cassazione ha precisato che le spese possono essere equamente ripartite qualora l’abbellimento o la gestione della vegetazione apporti un beneficio documentabile a tutto il fabbricato.

La giurisprudenza ha chiarito, inoltre, che la destinazione d’uso del cortile - sviluppata secondo l’utilità concreta e non più solo in base a quella originaria - può comprendere anche il parcheggio dei veicoli o il gioco dei bambini, purché nel rispetto della disciplina regolamentare e della parità di accesso tra i condomini se il bene non è esclusivo

Riferimenti normativi

Per una comprensione completa delle regole su diritto di passaggio e servitù in cortile privato, strade e corte tra case, si raccomanda la consultazione degli articoli dal 1027 al 1079 del Codice Civile, nonché delle più recenti sentenze della Corte di Cassazione relative a immobili in condominio e proprietà esclusiva.

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