Meglio un Etf immobiliare o acquistare una casa per investimento o affittarla? Il confronto su guadagni e rischi
L'idea di comprare una casa da mettere a reddito continua a esercitare un'attrazione fortissima sugli italiani, nonostante il peso crescente dei mutui e dei costi accessori. Per molte famiglie, l'immobile rimane sinonimo di sicurezza, di stabilità e di eredità da trasmettere. In una società in cui oltre il 70% dei nuclei possiede già la propria abitazione principale, il passo successivo è spesso la ricerca di un secondo appartamento da destinare all'affitto, visto come forma di investimento più concreta e meno volatile rispetto ai mercati finanziari.
I dati più recenti diffusi da Scenari Immobiliari e ripresi da analisi come quelle di Idealista e Tecnocasa confermano che i rendimenti lordi annui da locazione oscillano, nei grandi centri urbani italiani, tra il 3,6% e il 4,2%. Milano guida la classifica con una media del 4,2%, seguita da Roma con il 4,1% e da città come Genova, Palermo e Bologna che si attestano intorno al 4%. In centri come Firenze e Bari si scende al 3,6%, mentre Torino e Catania si muovono rispettivamente tra il 3,8 e il 3,9%. Tuttavia, al netto delle imposte, delle spese di manutenzione, delle assicurazioni obbligatorie e degli inevitabili periodi di sfitto, il ritorno effettivo per il proprietario difficilmente supera il 2,5-3% annuo.
A rendere ancora appetibile l'investimento nel mattone è la possibilità di beneficiare della rivalutazione del bene nel corso degli anni. Milano, nell'ultimo decennio, ha fatto segnare una crescita dei valori immobiliari pari a circa il +33,7%, mentre Genova ha registrato un +22,6% e Roma un +20%. Altre città hanno avuto performance più contenute: Firenze si è fermata a +15,8%, Torino a +15,3% e Napoli a +12%. Catania e Bari sono rimaste indietro, con progressi sotto il 10%. Per chi riesce a tenere l'immobile per dieci o più anni, il rendimento complessivo può risultare ben più alto della sola rendita da affitto.
Gli ETF immobiliari come alternativa moderna
Parallelamente al mattone fisico, si è affermata negli ultimi anni un'opzione finanziaria che consente di puntare sul comparto immobiliare senza acquistare direttamente un'abitazione: gli ETF immobiliari. Questi strumenti replicano indici composti da REIT (Real Estate Investment Trust) e da società quotate del settore, offrendo agli investitori esposizione ai mercati immobiliari globali. Attualmente in Europa sono disponibili circa 35 ETF immobiliari Ucits, con patrimoni in gestione superiori a 1,3 miliardi di euro. Alcuni fondi distribuiscono dividendi periodici, mentre altri reinvestono gli utili adottando la modalità ad accumulazione.
Analizzando le performance storiche, emerge un quadro affascinante: nel lungo periodo, i principali ETF immobiliari globali hanno offerto rendimenti che, dividendi inclusi, hanno superato il 100% in dieci anni, battendo in diversi momenti anche gli indici azionari generalisti. Tuttavia, negli ultimi quattro anni, il comparto ha sofferto. La pandemia e la crisi degli uffici commerciali hanno ridotto la redditività, e molti ETF immobiliari hanno faticato a tenere il passo rispetto ad altri settori. Nonostante ciò, sul piano decennale la crescita rimane robusta e superiore a quella del mattone fisico in Italia.
Uno dei grandi vantaggi degli ETF è la diversificazione: comprando quote di un fondo, si partecipa indirettamente a decine di società immobiliari sparse nel mondo, riducendo il rischio legato a un singolo immobile o a un mercato locale. Inoltre, il ticket di ingresso è molto più basso: poche centinaia di euro sono sufficienti per iniziare, contro i centinaia di migliaia necessari per comprare un appartamento. I costi di gestione sono estremamente contenuti, con un TER che varia tra lo 0,2% e lo 0,6% l'anno, nettamente inferiore ai costi fiscali e notarili che accompagnano qualsiasi compravendita immobiliare.
Opportunità e rischi a confronto
Comprare una casa resta una scelta che trasmette sicurezza psicologica e senso di concretezza. L'investitore può contare su un bene tangibile, capace di generare reddito passivo e di resistere anche a crisi finanziarie improvvise. Ma i rischi non mancano: la casa è un asset illiquido, con tempi lunghi di rivendita, e presenta spese iniziali ingenti, che per un immobile da 200.000 euro superano spesso i 15.000 euro tra tasse, notaio e agenzia. A ciò si sommano spese di manutenzione straordinaria, morosità degli inquilini e oscillazioni di mercato che possono compromettere la redditività.
Gli ETF immobiliari garantiscono invece liquidità immediata: le quote possono essere acquistate e rivendute in Borsa in tempo reale, offrendo la possibilità di reagire rapidamente a cambiamenti di mercato o esigenze personali. Questa caratteristica li rende strumenti più adatti a chi desidera restare flessibile, senza immobilizzare capitali per decenni. Essendo a tutti gli effetti prodotti azionari, gli ETF restano esposti alla volatilità dei mercati e non offrono la stessa stabilità di valore del mattone fisico, soprattutto in fasi di crisi economica globale.
Stabilire se sia meglio un immobile da affitto o un ETF immobiliare non è semplice: tutto dipende dal profilo di rischio, dall'orizzonte temporale e dalle risorse disponibili. L'investitore orientato alla solidità, con capacità di sostenere costi iniziali elevati e disposto a gestire la locazione, troverà nell'acquisto di una casa un'opzione più vicina alla tradizione. Chi invece cerca diversificazione globale, accessibilità e rendimenti potenzialmente superiori sul lungo termine, può affidarsi agli ETF, consapevole però che volatilità e oscillazioni fanno parte del gioco.
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