Pro e contro dell’amministratore non professionista in un condominio

La scelta di un amministratore non professionista in condominio offre vantaggi economici e relazionali, ma comporta anche responsabilità e limiti. Compiti, rischi, evoluzione normativa e valutazioni utili

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 21/12/2025 alle ore 13:01

Nel tessuto della realtà condominiale italiana, il soggetto incaricato della gestione degli immobili può essere scelto tra gli stessi proprietari dello stabile. La possibilità di affidare la gestione ad un condomino rappresenta una peculiarità ancora oggi consentita, motivo di dibattito tra esperti e operatori del settore. L’amministratore condominiale non professionista, conosciuto anche come “interno”, si distingue perché non necessariamente qualificato né iscritto ad albi o associazioni di categoria. Questa figura, fino a oggi, ha garantito flessibilità alla gestione condominiale, soprattutto in edifici di dimensioni ridotte, offrendo vantaggi come il contenimento dei costi e una relazione più diretta con i vicini. Tuttavia, l’assenza di requisiti di formazione e competenze tecniche espone il condominio a potenziali rischi di gestione, specialmente in presenza di regolamentazioni sempre più complesse e avanzate.

Nomina, compiti e responsabilità dell’amministratore di condominio non professionista

Secondo la normativa in vigore, l’incarico di gestione può essere conferito sia a un proprietario che a un professionista esterno, purché vengano rispettati i requisiti previsti dagli articoli 1129 e 1136 del Codice Civile. L’amministratore “interno” resta in carica un anno, con possibilità di rinnovo automatico se non si procede a revoca. La legge non prevede obbligo di formazione specifica o di diploma per chi è scelto fra i condomini; tale assenza di requisiti formali distingue chiaramente la gestione interna da quella esterna. Tuttavia, i compiti sono identici: gestione delle delibere assembleari, mantenimento dei registri condominiali, rappresentanza giudiziaria e cura delle parti comuni. Il compenso viene determinato dall’assemblea: può oscillare tra il rimborso spese e una retribuzione stabilita e corrisposta tramite il conto condominiale. Anche l’amministratore interno può essere revocato in qualsiasi momento per gravi inadempienze o su decisione assembleare.

Chi può diventare amministratore interno e come avviene la nomina

La legge consente che il ruolo di rappresentanza gestionale interna sia assegnato a qualunque proprietario di almeno un’unità immobiliare all’interno dello stabile. Non sono richiesti requisiti stringenti in termini di titoli di studio o formazione certificata. L’unico vincolo per i condomini è il permanere dei requisiti di onorabilità: godimento dei diritti civili, assenza di sentenze penali per delitti dolosi, nessuna interdizione o inabilitazione e nessun protesto cambiario. La nomina si perfeziona in assemblea con la maggioranza dei presenti, che rappresentino almeno 500 millesimi del valore dell’edificio secondo quanto previsto dall’articolo 1136 c.c. Anche soggetti privi di titolo di studio, come un ex contabile in pensione, possono assumere l’incarico, purché siano proprietari. La retribuzione, eventualmente concordata o azzerata (amministrazione gratuita), dev’essere stabilita in assemblea e inserita in modo trasparente nei bilanci preventivi.

Le principali responsabilità legali e civili dell’amministratore non professionista

Sebbene l’amministrazione interna sia esente da obblighi formativi, le responsabilità legali e civili restano equiparate a quelle del professionista. L’amministratore “non professionale” deve agire con la diligenza imposta agli incaricati di mandato professionale, secondo l’art. 1710 c.c., e risponde di errori e omissioni sia in sede civile che penale. I principali obblighi includono la corretta gestione fiscale, la tenuta della contabilità, il rispetto delle delibere assembleari e la manutenzione delle parti comuni. La rappresentanza giudiziaria in caso di liti, la gestione dei rapporti con fornitori e pubbliche amministrazioni, e la protezione degli interessi del condominio gravano su chi, pur senza formazione specifica, esercita la funzione. Mancate esecuzioni di lavori urgenti o violazioni in materia di sicurezza possono portare a risarcimenti economici o responsabilità personali, a prescindere dall’eventuale gratuità dell’incarico.

Pro e contro dell’amministratore non professionista: una valutazione completa

La presenza di una figura “non professionale” nella gestione immobiliare è frutto di un quadro normativo che ha privilegiato finora la libertà dell’assemblea. Tuttavia, questa scelta comporta vantaggi e rischi concreti che variano a seconda della complessità del condominio e delle dinamiche tra proprietari. Mentre nei piccoli stabili la gestione interna favorisce spesso risparmio e maggiore coinvolgimento, negli edifici di grandi dimensioni o con necessità tecniche avanzate possono emergere difficoltà organizzative e rischi di gestione inadeguata. Di seguito una panoramica puntuale sulle possibili opportunità e criticità.

Vantaggi dell’amministrazione interna: costi e relazione diretta

L’affidamento dell’incarico a un proprietario comporta diversi benefici, in particolare per realtà di dimensioni contenute. I vantaggi più evidenti sono:

• Minore esborso economico: la remunerazione è mediamente più bassa rispetto a quella di un amministratore qualificato esterno, oppure può essere assente in caso di incarico gratuito;
• Comunicazione immediata e trasparente dovuta alla presenza abituale del gestore nello stabile e alla maggiore conoscenza degli spazi comuni;
• Personalizzazione della gestione: chi vive la realtà condominiale conosce esigenze e criticità a livello quotidiano, adattando la propria attività alle dinamiche tra vicini;
• Possibilità di tempestivo intervento rispetto a piccoli inconvenienti e questioni logistiche ordinarie;
• Valorizzazione del coinvolgimento diretto dei condomini, facilitando la partecipazione alle assemblee e alle decisioni.

Questi elementi fanno preferire la gestione “interna” quando lo stabile presenta requisiti di semplicità, basse spese comuni e rapporti diretti tra i proprietari.

Svantaggi e limiti della scelta di un amministratore non professionista

L’assenza di percorso formativo obbligatorio può generare problematicità di rilievo, soprattutto nelle fasi amministrative più delicate o di fronte a nuove normative tecniche. I principali limiti emersi nelle esperienze degli ultimi anni sono:

• Inadeguata preparazione tecnica, giuridica o fiscale rispetto alle crescenti richieste della legge e delle autorità pubbliche;
• Possibili errori contabili dovuti alla mancanza di esperienza nella gestione documentale e finanziaria approfondita;
• Difficoltà nelle valutazioni di preventivi, gare d’appalto o bonus edilizi senza il supporto di una formazione specialistica;
• Gestione insufficiente di contenziosi, mediazioni obbligatorie e relazioni con enti esterni;
• Potenziale esposizione personale a responsabilità civili e penali non sempre pienamente comprese o affrontate;
• Possibili conflitti di interesse e tensioni tra proprietari, specie nei casi di rivalità personali o divergenze sugli obiettivi di gestione.

Nei casi più complessi, dopo esperienze difficoltose, molti condomini tornano ad affidarsi a figure esterne con formazione certificata per garantire trasparenza e sicurezza.

Evoluzione normativa: la riforma in discussione e il futuro dell’amministrazione condominiale

È in corso un acceso dibattito a seguito della presentazione del disegno di legge n. 2692, noto come “Riforma Gardini”. Se approvato, questo testo porterebbe a una svolta definitiva: l’obbligo di laurea triennale per amministratori, l’ingresso in un albo professionale ministeriale e l’introduzione obbligatoria del revisore contabile nei condomini più grandi. L’obiettivo dichiarato è ridurre contenziosi e aumentare la sicurezza degli edifici, garantendo maggiore tutela ai condomini. Per i nuovi incarichi, la proposta cancella la facoltà per l’assemblea di scegliere un soggetto interno privo di formazione, già oggi considerato una “anomalia normativa” rispetto agli standard europei. Tuttavia, molte associazioni di categoria hanno evidenziato rischi di aumento dei costi a carico degli utenti finali e criticità legate alla rapidità di adeguamento del settore. Sullo sfondo rimangono i principi di trasparenza, formazione continua e tracciabilità delle spese condominiali, al fine di rendere la gestione assimilabile a quella di una piccola impresa.