Quale maggioranza ci vuole per cambiare le tabelle millesimali? I casi in cui non serve l'unanimità

Secondo la giurisprudenza, la maggioranza assembleare è generalmente considerata sufficiente per le revisioni delle tabelle millesimali del condominio, ma non sempre.

Autore: Chiara Compagnucci
pubblicato il 31/01/2024 alle ore 9:33

Ogni proprietario di appartamento di un condominio possiede una quota immobiliare proporzionale al valore totale dell'edificio, convenzionalmente espresso in millesimi, dove mille rappresenta l'intero valore dell'edificio. Questi valori, noti come millesimi di proprietà, vengono registrati in una tabella, di solito allegata al regolamento condominiale. La tabella millesimale è fondamentale per l'assemblea condominiale, che la utilizza per deliberare sulle questioni all'ordine del giorno e per distribuire equamente le spese relative alle parti comuni e ai servizi dell'edificio.

In genere, la tabella millesimale viene preparata dal costruttore al momento della suddivisione dell'edificio, basandosi sui valori di mercato delle singole unità immobiliari. L'articolo 69 delle Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile stabilisce che "i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati solo all'unanimità". Approfondiamo in questo articolo:

Tabelle millesimali, quale maggioranza serve per cambiarle
Specifiche da considerare per le tabelle millesimali

Tabelle millesimali, quale maggioranza serve per cambiarle

Secondo la giurisprudenza, la maggioranza assembleare è generalmente considerata sufficiente per le revisioni delle tabelle millesimali del condominio, a meno che tali modifiche non vadano contro i criteri di ripartizione stabiliti dalla legge, dal Codice Civile o dal regolamento condominiale contrattuale.

Questa maggioranza è richiesta anche nel caso in cui le tabelle millesimali debbano essere aggiornate a causa di errori o "mutate condizioni" dell'edificio, come sopraelevazioni, incrementi o diminuzioni delle unità immobiliari, che alterino il valore proporzionale dell'unità immobiliare di almeno un quinto per un singolo condomino.

In entrambi i casi, è sufficiente la maggioranza prevista dall'articolo 1136 comma 2 del Codice Civile, che richiede un numero di voti pari alla maggioranza degli intervenuti in assemblea, rappresentando almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi). La sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione del 9 agosto 2010 ha chiarito che la natura delle tabelle millesimali, se ricognitive o derogatorie rispetto ai criteri legali, è fondamentale per determinare i quorum richiesti per le modifiche.

Più recentemente, il Tribunale di Milano con la sentenza 5094 dell'8 maggio 2017 ha confermato che l'unanimità è richiesta solo se le tabelle millesimali sono modificate o riviste in modo contrario ai criteri legali, mentre è sufficiente la sola maggioranza assembleare se la modifica avviene in base a criteri legali. Pertanto, se l'approvazione delle tabelle millesimali e la loro revisione non hanno natura negoziale, non è necessaria l'unanimità per la loro validità in assemblea.

In ogni caso, ai sensi dell'articolo 69 delle Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile, solo il condominio, rappresentato dall'amministratore, può essere convenuto in giudizio per la revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale. L'amministratore è tenuto a informare l'assemblea dei condomini di questo procedimenti e il mancato adempimento a questo obbligo può comportare la sua revoca e l'obbligo di risarcire eventuali danni.

Specifiche da considerare per le tabelle millesimali

Non esiste una normativa specifica che prescriva le modalità per redigere la tabella millesimale. L'articolo 68 delle Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile sottolinea che nel calcolo non devono essere considerati il canone locatizio, i miglioramenti e lo stato di manutenzione delle singole unità immobiliari.

I tecnici si basano principalmente su due circolari del Ministero dei Lavori Pubblici che forniscono una serie di parametri o coefficienti correttivi. Queste indicazioni non sono vincolanti e ogni tecnico ha la libertà di utilizzare i parametri che ritiene più appropriati, con l'obbligo di motivare la scelta durante la redazione della tabella millesimale.

Per effettuare il calcolo, viene misurata la superficie calpestabile dei singoli locali dell'immobile per ottenere la superficie reale. Questa viene quindi moltiplicata per coefficienti di riduzione (con un valore massimo pari a 1) per ottenere la superficie "virtuale", che costituisce la base per il calcolo dei millesimi. Tra i coefficienti di riduzione si includono la destinazione dei locali, l'altezza del piano, l'orientamento, la luminosità e il prospetto dell'alloggio.

Ad esempio, i locali come soggiorno, camere da letto e studi hanno un coefficiente di riduzione pari a 1, mentre locali come bagno, cucina, ripostiglio, corridoio e superfici accessorie come balconi e terrazze hanno coefficienti inferiori.

L'orientamento verso sud-est o sud-ovest, l'altezza del piano e la vista dell'alloggio influenzano anche i coefficienti di riduzione, con una maggiore valorizzazione per determinati criteri come la presenza di vista su zone verdi o ambienti panoramici rispetto a locali che si affacciano su cortili interni o strade trafficate.