Quando e come si può sospendere un contratto di affitto

Quali sono le modalità e il funzionamento per la sospensione di un contratto di affitto: le regole da rispettare

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 14/09/2025 alle ore 12:02

La sospensione di un contratto di locazione rappresenta una soluzione temporanea adottata quando circostanze particolari impediscono il normale svolgimento degli obblighi contrattuali.

Si tratta di uno strumento poco conosciuto rispetto alla risoluzione o al recesso, ma rilevante sia per i locatori che per i conduttori in quanto assicura un periodo di pausa degli impegni assunti senza l’annullamento definitivo del rapporto. 

Cos'è la sospensione del contratto di affitto e differenza rispetto alla risoluzione

Sospendere un contratto di locazione implica il congelamento degli effetti giuridici del contratto stesso per uno determinato periodo, a seguito di cause riconoscibili o di un accordo tra le parti.

Durante questo intervallo, generalmente, non è dovuto il pagamento del canone e viene meno l’obbligo di messa a disposizione o godimento dell’immobile.

Al termine del periodo di sospensione, tutte le condizioni precedenti si riattivano senza necessità di sottoscrivere un nuovo contratto di affitto, salvo diverso esplicito consenso.

La sospensione del contratto si caratterizza per i seguenti tratti:

• Durante la sospensione si verifica la temporanea inattività delle obbligazioni fondamentali;
• Non si tratta di una chiusura definitiva ma di una pausa concordata;
• Ogni variazione, periodo e condizione deve essere riportata in un documento scritto.

La sospensione differisce dalla risoluzione, poiché quest’ultima determina l’estinzione definitiva del rapporto locativo e comporta la cessazione degli obblighi di entrambe le parti. 

Quando e per quali motivi si può sospendere un contratto di affitto

Le condizioni che giustificano la sospensione di un contratto di locazione sono specifiche e prevedono:

• Emergenze nazionali: pandemie, calamità naturali, provvedimenti della pubblica autorità che impediscono l’utilizzo dell’immobile;
• Forza maggiore: eventi non prevedibili né imputabili alle parti che rendono impossibile la prestazione di una o entrambe le parti, come  pandemie e restrizioni sanitarie che impediscono l’accesso all’immobile; o eventi naturali come terremoti, alluvioni o incendi che pregiudicano l’integrità o la vivibilità del bene; o, ancora, ordinanze comunali che dispongono l’inagibilità totale dell’edificio in seguito a situazioni di pericolo;
• Inagibilità temporanea dell’immobile: gravi danni infrastrutturali, vizi gravi come mancata abitabilità o condizioni di pericolo che escludono l’uso anche solo temporaneo dell’edificio;
• Accordo volontario: motivazioni personali, transizioni economiche o professionali di locatore o conduttore, sempre formalizzate per iscritto.

È importante chiarire che la sospensione non può essere attivata per ragioni soggettive non condivise, né può risultare da decisioni unilaterali. 

Accordo tra le parti: necessità, vantaggi e limiti

L’intesa consensuale rappresenta l’altra principale situazione in cui è ammessa la sospensione temporanea. La formalizzazione della volontà di entrambe le parti, proprietario di casa e inquilino, deve avvenire tramite scrittura privata avente data certa (raccomandata A/R, PEC o registrazione Agenzia delle Entrate tramite modello RLI). Gli aspetti distintivi sono:

• Definizione chiara del periodo di pausa e delle clausole oggetto di sospensione (canone, obblighi accessori);
• Tutela di entrambe le parti rispetto a rischi di contestazioni future;
• Limitazione: l’accordo non può mai eccedere le ragioni temporanee cue hanno legittimato la sospensione.

La procedura per sospendere un contratto di affitto: passaggi e documentazione

La procedura per la sospensione di un contratto di affitto prevede alcune formalità imprescindibili affinché la soluzione sia valida sia dal punto di vista civile che fiscale:

• Consultazione tra le parti ed eventuale supporto professionale per esaminare presupposti e rischi (in particolare consulenza legale per casi complessi o elevati canoni);
• Redazione di un accordo scritto: il documento deve dettagliare motivazioni, durata della sospensione, obblighi sospesi e residui, eventuali modifiche al canone, modalità di ripresa del contratto e ogni specifica rilevante (data di efficacia, firme di proprietario e inquilino);
• Comunicazione all’Agenzia delle Entrate: l’accordo va comunicato mediante il modello RLI, così da tutelare entrambe le parti anche su eventuali profili fiscali e reddituali;
• Archiviazione della documentazione per tutta la durata residua del contratto e per almeno cinque anni dopo la fine dello stesso, in osservanza alle norme su oneri di prova e verifiche fiscali.

Nel periodo di sospensione, il locatore non può  avviare azioni di sfratto per morosità, né richiedere il pagamento dei canoni sospesi, purché la procedura sia stata svolta correttamente.

Inoltre. durante la sospensione il locatore non deve dichiarare i canoni sospesi come reddito e l’inquilino non può fruire delle eventuali detrazioni legate alla locazione per il periodo di sospensione.