Quanto costa mantenere un appartamento in condominio. I costi le spese 2025 in media

Gestire un immobile in un edificio multiproprietà implica condividere responsabilità sulle diverse componenti comuni.

Autore: Chiara Compagnucci
pubblicato il 19/06/2025 alle ore 13:01

I costi per il mantenimento di un appartamento in condominio costituiscono una voce di spesa significativa per chi possiede o vive in una unità immobiliare condominiale. Analizzare come evolvono le spese medie nel 2025 risulta essenziale per comprendere sia le dinamiche abitative urbane sia la gestione oculata dei propri bilanci familiari.

In Italia la condivisione degli oneri per la cura e la manutenzione delle parti comuni, assieme a una regolamentazione attenta dei rapporti tra proprietari e inquilini, rappresenta il cuore della convivenza condominiale.

Nel prossimo periodo, la tendenza all'incremento dei prezzi energetici e la crescente attenzione alla manutenzione degli edifici porteranno a una più attenta suddivisione e contabilizzazione delle voci di spesa, come stabilito dal Codice Civile italiano e da recenti normative.

Cosa comprendono le spese condominiali di un appartamento

Gestire un immobile in un edificio multiproprietà implica condividere responsabilità sulle diverse componenti comuni. In base all’art. 1117 del Codice Civile, le spese comuni includono:

• Strutture essenziali: fondamenta, muri portanti, pilastri, travi, suolo su cui poggia l’edificio;

• Superfici condominiali: cortili, scale, portoni, vestiboli, lastrici solari, facciate;

• Servizi condivisi: impianti idrici e fognari, sistemi centralizzati di energia, ascensori, portineria, parcheggi;

• Locali e pertinenze: sottotetti accessibili a più unità, lavanderie e locali tecnici per impianti;

• Fondi di riserva: fondo cassa obbligatorio destinato a spese impreviste.

Queste componenti assicurano il funzionamento dell’edificio e l’accessibilità ai servizi essenziali, garantendo al contempo equità nelle responsabilità di spesa per tutti.

Spese condominiali ordinarie e straordinarie: differenze e parametri

Il quadro delle spese condominiali distingue tra due grandi categorie:

• Ordinarie: coprono la gestione ricorrente degli spazi comuni, come pulizia delle scale, illuminazione, manutendimento degli impianti e onorario dell’amministratore;

• Straordinarie: riguardano interventi eccezionali quali rifacimento del tetto, sostituzione centrale termica, ristrutturazioni delle facciate o lavori per l’efficientamento energetico.

Le quote per le spese straordinarie vengono deliberate in assemblea con maggioranza qualificata. Una corretta identificazione delle tipologie è essenziale, anche in ottica di trasparenza nei rapporti tra affittuari e proprietari.

Come vengono suddivise e ripartite le spese tra i condomini

La suddivisione avviene principalmente attraverso il sistema delle tabelle millesimali, come disposto dall’art. 1123 c.c.. L’assegnazione delle quote tiene conto di:

• Valore della proprietà (espresso in millesimi rispetto al totale dell’edificio);

• Superficie, altezza del piano, orientamento, uso individuale o collettivo dei servizi;

• Regolamenti e delibere integrative adottate dal condominio.

Alcuni servizi possono essere suddivisi in base all’uso effettivo: il consumo dell’acqua centralizzata viene ripartito in rapporto al consumo misurato o, in assenza, ai millesimi.

Chi deve pagare le spese condominiali: proprietà, affitto e usufrutto

L’obbligo di contribuzione alle spese comuni ricade sul proprietario dell’unità, che è il soggetto giuridico cui l’amministratore deve rivolgersi. Tuttavia, in caso di affitto, il rapporto tra proprietario e inquilino sarà regolato dal contratto di locazione. Negli usi e abitazioni temporanee o a titolo di usufrutto, la responsabilità per le spese si ripartisce secondo la natura ordinaria o straordinaria delle stesse, con solida disciplina legale e solidarietà tra nudi proprietari e usufruttuari.

Una delle questioni più frequenti in condominio riguarda l’attribuzione delle voci di spesa tra chi possiede l’appartamento e chi lo occupa. In sintesi:

• Ordinaria amministrazione (pulizie, piccoli interventi, gestione quotidiana): di norma a carico dell’inquilino, salvo diverse pattuizioni contrattuali;

• Straordinaria manutenzione (grandi lavori, ristrutturazioni, sostituzioni impianti): costi a carico del proprietario;

• Servizi portineria: spesso la suddivisione è fissata per legge (ad esempio, l’affittuario paga il 90% e il locatore il restante 10%);

• Assicurazioni e innovazioni: spese a carico del titolare della proprietà.

Rimane sempre in capo al proprietario il compito di saldare quote morose dell’inquilino, potendo poi rivalersi con azioni di recupero.

Come si calcolano le spese condominiali: criteri e tabelle millesimali

Le tabelle millesimali rappresentano lo strumento basilare per stabilire le quote di spesa. Il principio cardine è proporzionare i costi alle dimensioni e alla posizione dell’unità immobiliare secondo i parametri definiti nelle tabelle approvate dall’assemblea. Il valore di ogni appartamento è rapportato a un totale di 1.000 millesimi. In altri casi (ad esempio riscaldamento o acqua centralizzata) è possibile suddividere l’onere in quota fissa e quota variabile determinata dal consumo.

Regole diverse possono essere adottate solo con decisione unanime dell’assemblea.

Spese condominiali per appartamento vuoto: obblighi e possibili eccezioni

Anche il proprietario di immobili non occupati è tenuto a sostenere le spese relative alle parti e ai servizi comuni, in forza della comproprietà degli spazi. Si possono individuare deroghe solo per costi di servizi ad uso individuale (ad esempio, riscaldamento centralizzato con contabilizzazione dei consumi), limitando la quota variabile. L’eventualità di riduzioni, in caso di assenza prolungata dell’immobile, è subordinata a specifiche e unanimi delibere assembleari.

Cosa fare in caso di spese condominiali troppo alte o contestazioni

Un aumento significativo delle spese o la presenza di voci anomale possono generare dubbi: il regolamento prevede che ogni condomino abbia diritto a consultare il bilancio consuntivo dettagliato e, se necessario, rivolgersi a professionisti qualificati per una verifica. In caso di contestazioni, il verbale dell’assemblea deve essere impugnato entro 30 giorni dalla deliberazione seguendo il percorso di mediazione civile prima dell’eventuale azione giudiziaria. Solo chi partecipa attivamente può tutelare i propri diritti.

Un’oculata gestione può portare a un notevole risparmio energetico e a una contrazione delle quote annuali per ogni proprietario. Alcune pratiche virtuose includono:

• Interventi di efficientamento energetico (installazione lampade LED, pannelli fotovoltaici): riduzione immediata e nel lungo periodo dei consumi;

• Manutenzione programmata: evitare guasti rilevanti previene spese straordinarie elevate;

• Confronto tra fornitori: ottenere più preventivi per i servizi di routine (pulizie, giardinaggio) permette di selezionare le offerte più vantaggiose;

• Partecipazione attiva in assemblea e consultazione costante dei rendiconti, per una piena trasparenza e controllo del budget collettivo.