Quanto si deve pagare l'amministratore di condominio in caso di revoca anticipata? Spetta anche un risarcimento?

Se da un lato l'assemblea condominiale ha il potere di revocare l'amministratore in qualsiasi momento, dall'altro si pone il problema del compenso dovuto in caso di interruzione anticipata del mandato.

A seconda che la revoca avvenga per giusta causa o meno, il professionista può avere diritto al pagamento delle mensilità residue e persino a un risarcimento del danno. La giurisprudenza ha più volte affrontato il tema, con orientamenti non sempre uniformi, rendendo la questione particolarmente delicata per chi gestisce un condominio.

Quando si può revocare l'amministratore e quali sono le condizioni

L'articolo 1129 del Codice Civile stabilisce che l'amministratore di condominio può essere revocato in qualsiasi momento dall'assemblea condominiale. Questo diritto consente ai condomini di sostituire il proprio gestore anche prima della scadenza annuale dell'incarico, senza fornire una motivazione. Ma la normativa distingue tra due tipologie di revoca.

La revoca con giusta causa si verifica quando l'amministratore si rende colpevole di gravi irregolarità nella gestione contabile, non convoca l'assemblea nei termini previsti o commette omissioni gravi che compromettono gli interessi del condominio. In questi casi, il professionista viene rimosso senza alcun indennizzo. Se invece l'assemblea decide di cambiare amministratore senza una motivazione, la revoca è considerata senza giusta causa e il soggetto rimosso può richiedere il pagamento delle mensilità mancanti e, in alcuni casi, anche un risarcimento per il danno subito.

La decisione di revoca può avvenire durante una normale assemblea condominiale, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136 del Codice Civile, oppure essere pronunciata da un giudice su richiesta di uno o più condomini, qualora vi siano violazioni particolarmente gravi.

Quanto si deve pagare all'amministratore revocato

Uno dei nodi da sciogliere riguarda il compenso spettante all'amministratore dopo la revoca. La giurisprudenza ha chiarito alcuni aspetti. Se la revoca avviene per giusta causa, l'amministratore ha diritto solo al pagamento delle mensilità maturate fino alla cessazione dell'incarico, senza poter pretendere alcun ulteriore compenso.

Se invece la revoca è senza giusta causa, la situazione diventa più complessa. Alcune sentenze stabiliscono che l'amministratore ha diritto a ricevere il compenso pattuito fino alla naturale scadenza dell'incarico. Il Tribunale di Pisa (sentenza 590 del 2024) ha confermato che un amministratore revocato senza giustificazioni può richiedere il pagamento delle restanti mensilità fino alla fine dell'anno di gestione.

Il Tribunale di Bologna (sentenza 20786 del 2018) ha sostenuto che, salvo diverse disposizioni contrattuali, l'amministratore ha diritto a ricevere il compenso per l'intera durata prevista dall'incarico, indipendentemente dalla revoca. Il Tribunale di Udine (sentenza 1015 del 2019) ha espresso una posizione più restrittiva, stabilendo che il pagamento del compenso residuo non è automatico e deve essere valutato caso per caso.

Se il contratto prevede clausole di risoluzione anticipata, queste devono essere rispettate. In alcuni casi, il mandato può contenere penali per la cessazione anticipata, oppure indicare una percentuale del compenso da corrispondere nel caso in cui l'incarico venga interrotto prima della scadenza naturale.

Quando è dovuto un risarcimento per revoca anticipata

Oltre al pagamento delle mensilità residue, in alcuni casi l'amministratore può anche richiedere un risarcimento del danno. L'articolo 1725 del Codice Civile stabilisce che, se un contratto di mandato viene revocato senza giusta causa, il professionista ha diritto a essere risarcito per il mancato guadagno.

Le condizioni per ottenere un risarcimento prevedono che l'amministratore dimostri di aver subito un danno economico concreto, ad esempio la perdita di altri incarichi a causa della revoca improvvisa. La decisione dell'assemblea deve essere priva di motivazioni valide e il professionista deve essere stato rimosso per ragioni che non hanno nulla a che vedere con errori o mancanze nella gestione del condominio. Se il contratto stipulato tra le parti prevede un'indennità in caso di cessazione anticipata, questa va corrisposta nei termini stabiliti.

La Cassazione (ordinanza 7874 del 2021) ha ribadito che un amministratore revocato senza colpa può richiedere il risarcimento del danno e che l'importo dovuto può essere commisurato alle mensilità mancanti fino alla scadenza naturale dell'incarico. In assenza di motivazioni gravi, il condominio potrebbe trovarsi a dover sostenere costi aggiuntivi per la sostituzione dell'amministratore.

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