SCA: nuove regole e modulistica per l’agibilità edilizia. La procedura completa

Le nuove regole e la modulistica aggiornata per l’agibilità edilizia con la procedura completa SCA: tutto ciò che serve per adeguarsi e ottenere il certificato in modo semplice

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 04/08/2025 alle ore 19:01

La Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) è uno degli adempimenti più rilevanti nell’ambito edilizio italiano. Introdotta con l’intento di semplificare e velocizzare la verifica dell’idoneità degli edifici, questa procedura si configura come strumento attraverso cui viene attestato che un immobile risponde a precisi criteri di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico. La corretta presentazione della SCA consente l’utilizzo legale di qualsiasi tipologia di fabbricato, residenziale o a uso diverso, segnando il passaggio da un sistema basato sul rilascio di autorizzazioni comunali a un modello improntato sull’autocertificazione tecnica supportata da rigorose verifiche documentali.

Evoluzione normativa della SCA: dalle recenti semplificazioni al nuovo modello

L’impianto normativo che disciplina la SCA ha subito profonde trasformazioni, specialmente negli ultimi anni. Fino al 2016, la certificazione di agibilità era di competenza esclusiva degli uffici comunali, richiesta tramite un procedimento spesso lungo e articolato. Il Decreto Legislativo 222/2016 ha introdotto la sostituzione del vecchio certificato con il nuovo sistema di segnalazione certificata, responsabilizzando direttamente il tecnico abilitato. 
Un’evoluzione ulteriore si è realizzata con il cosiddetto "Salva Casa" (Legge 105/2024 e successivo D.Lgs. 69/2024), che ha inciso su articolo 24 del D.P.R. 380/2001, semplificando criteri, modulistica e procedura. Tra le principali novità spicca l’adeguamento alle recenti esigenze abitative: per esempio, sono ora possibili deroghe sui limiti di altezza minima interna in particolari casistiche, come i sottotetti recuperati. 
La Conferenza Unificata ha inoltre dato il via libera a una modulistica SCA aggiornata, in attesa di pubblicazione ufficiale, pensata per favorire l’uniformità su tutto il territorio nazionale e per integrare i modelli già adottati per SCIA, CILA e Permesso di Costruire. Queste novità rispondono all’obiettivo di rendere l’iter della procedura agibilità edilizia SCA più agile, trasparente e digitalizzato.

SCA, requisiti minimi e ambito di applicazione

Nel panorama edilizio odierno, la SCA si configura come una dichiarazione formale presentata da un tecnico abilitato e inviata al Comune, finalizzata a certificare la piena idoneità funzionale e igienico-sanitaria di un edificio o di una sua porzione. 
Requisiti attestati dalla SCA:

• Sicurezza strutturale: conformità alle normative antisismiche e stabilità dell’edificio.
• Igiene e salubrità: rispetto di parametri su ventilazione, illuminazione e assenza di umidità.
• Risparmio energetico: adeguamento degli impianti e delle chiusure ai requisiti minimi di efficienza.
• Conformità impiantistica: ottenimento della relativa certificazione per impianti elettrici, idraulici, riscaldamento.
• Accessibilità: idoneità per persone con disabilità secondo le linee fissate dal D.M. 236/1989.

L’ambito di applicazione della segnalazione è molto ampio: non interessa solo le nuove costruzioni, ma anche interventi su immobili esistenti che modifichino condizioni di sicurezza, igiene, salubrità o destinazione d’uso. È altresì richiesta nei cambi di destinazione funzionale (ad esempio, da commerciale a residenziale) e nei casi di ricostruzione o sopraelevazione, totali o parziali. Senza un’attestazione conforme, non è consentito occupare legittimamente, locare o alienare l’immobile. L’assenza della SCA costituisce, inoltre, impedimento per la conclusione di compravendite notarili.

Quando è obbligatorio presentare la SCA

La procedura agibilità edilizia SCA è obbligatoria in una serie ben definita di circostanze disciplinate dal quadro normativo nazionale e regionale. La comunicazione va presentata entro 15 giorni dalla fine dei lavori di finitura in tutti i casi previsti, tra cui:

• Realizzazione di nuove costruzioni
• Ricostruzioni o sopraelevazioni, sia totali che parziali
• Interventi su edifici esistenti che modificano la sicurezza strutturale, i requisiti igienico-sanitari, la salubrità o la conformità degli impianti
• Mutamenti della destinazione d’uso che coinvolgano i parametri di sicurezza, igiene e risparmio energetico

Va evidenziato che in alcuni casi particolari come per edifici anteriori al 1967, potrebbero sussistere eccezioni, ma ogni intervento che incida sulle condizioni di cui sopra reintroduce l’obbligo della SCA anche per tali immobili.

La presentazione fuori termine comporta sanzioni amministrative e la mancata presentazione rende l’immobile non utilizzabile né commerciabile secondo quanto previsto dall’articolo 24 del Testo Unico Edilizia.

Compilazione e presentazione della modulistica SCA

L’iter relativo alla presentazione della SCA è stato progettato per garantire trasparenza, standardizzazione e praticità. Tutti i passaggi avvengono ormai in via telematica attraverso portali regionali o comunali dedicati (come impresainungiorno.gov.it o Portali SUE locali). Le fasi chiave sono:

• Compilazione online del modulo ufficiale, con inserimento dei dati relativi all’immobile e all’intervento effettuato
• Predisposizione e allegazione della documentazione tecnica (asseverazione, certificati impiantistici, collaudi, planimetrie, relazioni specialistiche)
• Sottoscrizione digitale tramite firma elettronica qualificata del tecnico incaricato o del proprietario delegato
• Invio telematico attraverso il portale, che garantisce la tracciabilità dei dati e la protocollazione immediata

In caso di difformità o incompletezze, l’ufficio comunale richiederà integrazioni documentali o effettuerà controlli. In alcune amministrazioni è inoltre prevista la possibilità di effettuare una verifica preliminare della pratica tramite appuntamento presso lo Sportello Edilizia.

Documentazione necessaria, adempimenti e credenziali richieste

Per il completamento della procedura agibilità edilizia SCA è indispensabile allegare una serie di documenti, i cui dettagli possono variare in funzione delle specifiche regionali e comunali, ma che generalmente comprendono:

• Asseverazione tecnica del professionista, con dichiarazione di rispetto di tutte le normative vigenti
• Certificazioni di conformità impiantistica (elettrico, idrico-sanitario, termico)
• Relazione igienico-sanitaria, dettagliata in riferimento a superfici, altezze, ventilazione e illuminazione naturale
• Collaudo statico e, se necessario, certificato antisismico
• Planimetrie catastali aggiornate e visure

L’invio è subordinato all’uso di credenziali personali (SPID, CIE, CNS) e spesso sono richiesti anche:

• Documenti di identità digitali
• Pec per le comunicazioni ufficiali
• Paga mento telematico dei diritti di segreteria

La piattaforma digitale guida l’utente nell’inserimento di tutti i dati richiesti, minimizzando il rischio di inesattezze e favorendo l’efficienza amministrativa.

Requisiti tecnici e igienico-sanitari: altezze, superfici e ventilazione secondo la normativa

La normativa nazionale e i regolamenti locali stabiliscono requisiti tecnici minimi che ogni immobile deve rispettare ai fini della presentazione della SCA. I più rilevanti sono:

Tali parametri sono fissati dal D.M. 5 luglio 1975 (requisiti igienico-sanitari) e ulteriormente dettagliati nei regolamenti edilizi comunali. Sono ammesse deroghe puntuali in caso di interventi di recupero edilizio o per le unità minime abitative, a condizione di garantire comunque idonee condizioni di salubrità e funzionalità degli spazi secondo le recenti modifiche legislative.

Sanzioni, costi e controlli: cosa sapere sulla regolarità della pratica di agibilità

La corretta presentazione della segnalazione e il rispetto dei relativi termini sono prerequisiti essenziali per la validità della procedura agibilità edilizia SCA. Il mancato rispetto comporta:

• Sanzioni amministrative: da 154 euro (presentazione tardiva) fino a sanzioni più elevate (fino a 5.000 euro) in caso di violazioni gravi e reiterate.
• Impossibilità di utilizzare legalmente l’immobile e ostacolo alla stipula di atti notarili di vendita o locazione.
• Versamento di diritti di segreteria: importo variabile in base ai Comuni, generalmente da 99 a 150 euro. Per pratiche che coinvolgano più di sei unità immobiliari, sono inoltre da considerare i costi aggiuntivi per i sopralluoghi obbligatori.

I controlli possono avvenire tramite campionamento oppure obbligatoriamente per interventi di maggiore entità. Gli uffici comunali possono richiedere documenti integrativi e procedere a ispezioni in loco per constatare la veridicità delle dichiarazioni. La mancata prova dell’avvenuto pagamento o di altri adempimenti comporta l’irricevibilità della pratica. Il sistema telematico ne assicura la tracciabilità e velocizza eventuali fasi di accertamento.

 

• Calcolo Part Time Agevolato