Se non si pagano per tempo i lavori in parti comuni del condominio si perde detrazione anche se colpa dell'amministratore

Chi paga in ritardo i lavori sulle parti comuni in condominio, pur per colpa dell'amministratore, rischia di perdere le detrazioni fiscali dovute: cosa ha stabilito la Corte di Cassazione

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 12/12/2025 alle ore 14:30

La puntualità nei pagamenti delle spese per interventi sulle parti comuni di un condominio assume un valore strategico per tutti i proprietari coinvolti, soprattutto quando si tratta di bonus fiscali come la detrazione per la ristrutturazione o per l'efficientamento energetico. 

Le agevolazioni fiscali attribuite dalla legge rappresentano un'importante opportunità di risparmio, ma il loro mantenimento è strettamente collegato al rispetto di specifiche procedure e tempistiche. I condòmini spesso confidano nell'amministratore per la corretta gestione dei pagamenti, tuttavia anche un semplice ritardo può comportare la perdita del diritto al beneficio, con conseguenze economiche significative.

Cosa prevede la normativa sulle detrazioni fiscali per lavori in condominio

La disciplina delle detrazioni fiscali per i lavori sulle parti comuni degli edifici residenziali si applica alle spese sostenute da ciascun proprietario in proporzione alle quote millesimali.

Gli interventi detraibili possono riguardare la manutenzione ordinaria, quella straordinaria, la ristrutturazione edilizia, il restauro e il risanamento conservativo, oltre ai lavori di efficientamento energetico (Ecobonus) o miglioramento antisismico (Sismabonus).

Il meccanismo prevede che ogni condòmino possa detrarre la propria quota di spesa, a patto che il pagamento sia avvenuto secondo le modalità tracciabili imposte dalla normativa (bonifico parlante) e che tutta la documentazione sia in regola.

Il pagamento della quota di competenza al condominio si considera eseguito quando il condòmino versa l'importo stabilito all'amministratore, il quale diventa responsabile del successivo bonifico all'appaltatore entro le scadenze stabilite dalla legge.

Il rispetto di tutti gli adempimenti preliminari e successivi (come la delibera assembleare per l'approvazione dei lavori, la ripartizione delle spese, la richiesta di eventuali titoli edilizi, la comunicazione preventiva agli enti preposti e la regolarità dei pagamenti) è imprescindibile.

La disciplina fiscale stabilisce anche l'obbligo di inviare specifiche comunicazioni all’Agenzia delle Entrate, e, per alcuni bonus, all’ENEA, al fine di monitorare il corretto utilizzo degli incentivi. 

Le principali cause di decadenza dalle detrazioni fiscali: focus sui pagamenti ritardati

La perdita del diritto alle detrazioni fiscali può essere determinata da diverse cause, tra cui errori formali, pagamenti non tracciati o, appunto, il ritardo nei pagamenti rispetto ai termini stabiliti per i lavori sulle parti comuni condominiali. Nello specifico, i casi contemplati sono i seguenti:

• Ritardi nel bonifico da parte dell’amministratore (pur se dovuti a cause indipendenti dalla volontà dei condòmini) fanno sì che il pagamento non risulti eseguito nei termini, impedendo l’esercizio del diritto alla detrazione sulla quota millesimale di spesa.
• Mancato rispetto della causale obbligatoria nel bonifico parlante.
• Pagamenti effettuati con strumenti diversi dal bonifico parlante (ad esempio assegno, contanti, bonifico ordinario non specifico).
• Mancata esibizione delle fatture regolari e omissioni nella documentazione amministrativa.

Anche quando il ritardo o la mancata esecuzione del pagamento dipende dall’amministratore, i condòmini sono rischiano comunque di non poter portare in detrazione le cifre sostenute per i lavori effettuati sulle parti comuni.

Ruolo e responsabilità dell'amministratore condominiale nei pagamenti

L’amministratore di condominio è il delegato responsabile delle operazioni di gestione economica e fiscale relative agli interventi sulle parti comuni.

Il suo compito comprende la gestione delle spese, la ripartizione tra i condòmini, la conservazione di tutta la documentazione fiscale e, soprattutto, la cura dei pagamenti dovuti alle imprese esecutrici.
Quando i condòmini versano la propria quota, a lui spetta il rispetto delle scadenze ed il corretto utilizzo dei bonifici “parlanti”, utilizzando la causale richiesta per legge e specificando i dati fiscali dei beneficiari. 
Un ritardo, imputabile a inefficienza, negligenza o semplice errore operativo, porta conseguenze dannose per i condòmini. Tuttavia, secondo la recente giurisprudenza, la responsabilità dell’amministratore non sempre comporta un risarcimento automatico o la possibilità di “recuperare” la detrazione fiscale persa a causa della sua condotta.

La sentenza del Tribunale di Pescara n. 1299/2025: cosa cambia per i condòmini

La sentenza n. 1299 del 29 novembre 2025 emessa dal Tribunale di Pescara rappresenta un punto di svolta nella disciplina delle responsabilità in materia di perdita delle detrazioni per lavori su parti comuni. Il Tribunale ha stabilito che, anche nel caso in cui la perdita della detrazione sia imputabile a un errore, inadempimento o ritardo dell’amministratore, il condòmino non può agire per ottenere la detrazione fiscale persa direttamente nei confronti dell’incaricato.
Secondo i giudici, il diritto alla detrazione non si trasferisce meccanicamente su un diverso soggetto né può essere “ricostruito” con un semplice risarcimento a carico dell’amministratore. La perdita del beneficio resta così in capo al singolo condòmino, anche quando tutte le procedure interne al condominio sono state correttamente seguite e quando la colpa del mancato pagamento è dell’amministratore stesso.
La pronuncia spiega che risposta sanzionatoria è solo eventuale e si limita ad attribuire, se provato, un danno patrimoniale pari a quanto fiscalmente effettivamente perso, ma non ricostituisce in nessun modo il “beneficio fiscale” svanito.
Ogni titolare di quota deve quindi adottare un approccio ancora più prudente, monitorando costantemente anche la fase esecutiva dei pagamenti e richiedendo rendicontazioni periodiche e certificate da parte dell’amministratore, poiché il rischio di decadenza delle agevolazioni ora non è in alcun modo “automatizzato” a tutela del singolo contribuente.

Adempimenti fiscali e documentali: pratiche corrette per non perdere il bonus

Ottenere e, soprattutto, conservare la detrazione fiscale per lavori su parti comuni condominiali richiede il rispetto rigoroso di una serie di adempimenti:

• Pagamenti tramite bonifico parlante, che riporti la causale specifica, indicazione chiara del codice fiscale del titolare del beneficio e della partita IVA del destinatario (generalmente l’impresa).
• Conservazione di tutta la documentazione fiscale (fatture, storni, quietanze di pagamento, copia dei bonifici bancari, copia della delibera di approvazione dei lavori e di ripartizione delle spese, attestazione dei pagamenti eseguiti all’amministratore).
• Predisposizione e conservazione della CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) o altri atti richiesti dal Comune secondo la natura degli interventi effettuati.
• Notifica all’ASL ove obbligatoria, adempimento che nei lavori su parti comuni è frequente e il cui mancato rispetto causa decadenza dal bonus.
• Comunicazione telematica all’Agenzia delle Entrate, da parte dell’amministratore, entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello dei pagamenti, per trasmettere i dati necessari all’abbinamento con le dichiarazioni fiscali dei proprietari.

Come evitare la perdita del diritto alla detrazione

Per evitare la perdita del diritto alle detrazioni fiscali sulle spese condominiali, è importante adottare specifiche strategie: 

• Mantenere un’attenta verifica delle scadenze per il pagamento delle quote condominiali e assicurarsi che l’amministratore proceda in tempo alle operazioni bancarie.
• Richiedere regolari rendiconti sull’avanzamento pagamenti: ogni proprietario ha diritto a sapere se la propria quota è stata effettivamente saldata e girata all’appaltatore nei termini previsti.
• Verificare l’idoneità dell’impresa incaricata, la correttezza formale delle fatture e la presenza di tutta la documentazione attestante la sussistenza dei requisiti per il bonus.
• Conoscere le procedure di “remissione in bonis” qualora possibile e applicabile, per sanare eventuali ritardi di modesta entità (di norma non oltre 90 giorni e solo in particolari ipotesi).
• Monitorare costantemente l’operato dell’amministratore, segnalando tempestivamente eventuali anomalie o ritardi, preferibilmente per iscritto.