Guida alle parti comuni condominiali: quali sono, regole, usi, divieti e gestione

Tutto sulle parti comuni condominiali: definizione, normativa, diritti e doveri. Guida completa su utilizzo, manutenzione e gestione degli spazi condivisi

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 26/07/2025 alle ore 17:30

La gestione degli spazi condominiali condivisi è una delle questioni più complesse e articolate della normativa italiana in materia di immobili. Questi spazi, noti anche come "parti comuni", sono caratterizzati dal fatto di non appartenere in modo esclusivo a un singolo proprietario, ma risultano condivisi secondo una quota ideale assegnata in base ai millesimi di proprietà.

Elementi come scale, cortili, facciate, tetti, impianti tecnici centralizzati, giardini e androni rientrano tra le componenti più ricorrenti oggetto della disciplina civilistica. Tali aree hanno la funzione di garantire l'accessibilità, la fruizione e la sicurezza dell'intera collettività residente, favorendo un utilizzo efficiente e ordinato delle risorse comuni.

Il Codice Civile prescrive che l'amministrazione, la manutenzione e la fruizione di tali spazi debbano svolgersi nel rispetto dell'interesse collettivo e dei diritti individuali dei singoli condomini. I criteri di utilizzo e gestione vengono quindi dettagliatamente definiti nelle norme, nei regolamenti e, ove occorra, nella prassi deliberativa delle assemblee condominiali. In questi ambienti, il rispetto delle regole e la chiarezza dei compiti rappresentano elementi essenziali per prevenire dispute tra i residenti, tutelando sia il valore dell'immobile che la qualità della convivenza. 

Definizione giuridica e riferimenti normativi delle parti comuni

La disciplina delle parti comuni in ambito condominiale si fonda su un articolato insieme di norme codificate, principalmente negli articoli 1117 e seguenti del Codice Civile. Questi riferimenti legali delineano puntualmente quali porzioni dell’edificio siano automaticamente considerate di proprietà condivisa, salvo esplicite differenti disposizioni nei singoli atti di acquisto o nel regolamento contrattuale.

Secondo l’art. 1117, ogni elemento dell’edificio che sia destinato all’uso collettivo si presume comune, fatta salva diversa volontà formalizzata. Tra questi si annoverano, oltre agli elementi strutturali come le fondamenta e le coperture, anche i locali destinati ai servizi generali, come portineria o lavanderia, e tutti gli impianti centralizzati (acqua, energia elettrica, riscaldamento, fognature).

La ratio della disciplina consiste nell’assicurare la fruizione paritaria e la gestione efficiente, tenendo conto del principio della comunione «pro indiviso», tipica della componente immobiliare in condominio, secondo quanto stabilito anche dagli articoli 1100-1116 c.c. che regolano la comunione ordinaria e le rispettive applicazioni alle proprietà plurime.

Il quadro normativo è stato oggetto di costanti interventi giurisprudenziali. Le decisioni della Corte di Cassazione hanno precisato come l’ampiezza e i limiti della proprietà comune vadano interpretati in relazione sia alla funzione che alla destinazione d’uso della porzione interessata. Importanti aggiornamenti legislativi sono intervenuti con la Legge 220/2012 (cosiddetta "Riforma del condominio"), che ha migliorato la trasparenza e ridefinito alcuni istituti, tra cui la gestione e la tutela delle parti comuni.

Il regolamento condominiale e le eventuali tabelle millesimali rappresentano ulteriori strumenti tecnico-normativi che specificano, con valore integrativo rispetto alle fonti primarie, diritti, limiti e obblighi in relazione ai beni indivisi. La costante evoluzione delle esigenze abitative impone, infine, una lettura dinamica e interpretativa della normativa vigente da parte degli operatori.

Elenco delle principali parti comuni in condominio secondo il Codice Civile

L’articolo 1117 del Codice Civile dispone un elenco dettagliato delle aree e degli elementi considerati di utilizzo collettivo, con funzione strutturale, di servizio o di supporto alla vivibilità dell’edificio. In modo esemplificativo, non esaustivo, tali componenti sono:

• Suolo su cui sorge il palazzo e sue fondazioni;
• Muri maestri, pilastri, travi portanti;
• Tetti, lastrici solari, sottotetti destinati all’uso collettivo;
• Facciate;
• Scale interne, portoni di ingresso, vestiboli, androni, portici e cortili;
• Aree destinate a posteggi o a servizi comuni (compresi stenditoi, lavanderie, locali tecnici);
• Impianti centralizzati per acqua, energia elettrica, gas, riscaldamento, fognature e smaltimento acque;
• Ascensori e loro locali accessori;
• Opere, manufatti, installazioni destinati in modo stabile all’uso comune (pozzi, cisterne, recinzioni condominiali, cancelli, sistemi di trasmissione dati, ricezione tv e radio, cablaggi collettivi);

Parti comuni e parti esclusive, differenze e casistiche particolari

La distinzione tra parti comuni e porzioni a uso esclusivo trova fondamento sia nella normativa che nella concreta destinazione d’uso dei vari spazi all’interno dell’edificio. Le zone comuni sono caratterizzate dalla titolarità condivisa e dall’impossibilità di separare materialmente la quota di spettanza di ciascun condomino. Diversamente, le proprietà esclusive corrispondono solitamente alle unità immobiliari residenziali, ai garage interni di pertinenza, alle cantine e ai posti auto assegnati singolarmente secondo atto d’acquisto.

Casi particolari possono riguardare, ad esempio, i balconi e i lastrici solari: se i primi sono tipicamente a uso esclusivo ma possono avere elementi strutturali (come frontalini e sottobalconi) comuni, i secondi sono considerati condivisi se non vi è destinazione esclusiva a una singola unità. Ulteriori eccezioni si riscontrano quando un regolamento condominiale, approvato all’unanimità, prevede l’utilizzo riservato di determinati ambienti comuni a beneficio di uno o pochi proprietari.

L’individuazione della reale natura di un bene va sempre esaminata alla luce sia della normativa vigente, sia dei titoli di proprietà e dei regolamenti collegati, tenendo conto dell’utilizzo funzionale prevalente e della volontà espressa dai condomini.

L’assegnazione dell’uso esclusivo di una parte condivisa rappresenta una deroga alla regola generale della fruizione collettiva e può essere effettuata solo a precise condizioni. Spesso, questa opzione viene prevista nel regolamento condominiale approvato all’unanimità oppure mediante delibera assembleare con il consenso di tutti i comproprietari. I casi tipici includono assegnazioni di porzioni di giardino condominiale, posti auto o parti di cortile a beneficio specifico di uno o pochi condomini.

La validità dell’uso esclusivo deve risultare formalmente da un atto scritto o dal regolamento stesso. In assenza di tale documento, l’uso esclusivo non può essere preteso né fatto valere nei confronti degli altri residenti. Inoltre, tale attribuzione non modifica la natura giuridica del bene, che rimane parte comune, né comporta un esonero dal pagamento dei relativi oneri di gestione e manutenzione, salvo diversa deliberazione assembleare.

I tribunali riconoscono la possibilità di assegnazione se il godimento esclusivo non va a detrimento delle esigenze collettive e se permane la possibilità, per gli altri partecipanti, di usufruire della residuale porzione comune in modo adeguato e funzionale alle necessità abitative generali.

Diritti dei condomini sull’uso delle parti comuni

Ciascun proprietario di unità immobiliari all’interno del condominio ha facoltà di utilizzare i beni comuni secondo le disposizioni codicistiche e le regole interne alle delibere assembleari, nel rispetto della destinazione del bene collettivo. L’uso delle aree comuni è regolato dal principio di "pari uso", che consente a tutti i partecipanti di usufruirne senza esclusione né limitazione non autorizzata, garantendo così l’eguaglianza nelle modalità di fruizione.

La normativa prevede che nessun condomino possa alterare la natura o la funzione della cosa comune, né impedire agli altri partecipanti un godimento analogo. Tuttavia, è consentito apportare modifiche a proprie spese, purché non vengano modificate la destinazione e la disponibilità collettiva della parte interessata. Anche i miglioramenti o le trasformazioni che si prospettano nell’interesse individuale devono risultare compatibili con la conservazione delle prerogative e delle facoltà degli altri aventi diritto.

• Installazione di piccoli impianti individuali (antennistica, condizionatori, ecc.) è ammissibile se non compromette il decoro, la sicurezza e il diritto altrui;
• L’utilizzo di aree verdi condominiali per attività ludiche o di svago deve avvenire nel rispetto degli altri fruitori;
• Parcheggi e locali tecnici restano accessibili a tutti, salvo diverse attribuzioni regolamentari.

Ogni diritto di fruizione va esercitato secondo criteri di correttezza e rispetto dei limiti derivanti dalla disciplina comune e dalle delibere assembleari, contribuendo contemporaneamente agli oneri di manutenzione e gestione previsti dalla quota millesimale.

Regole e limiti di utilizzo, cosa è consentito e cosa è vietato

Le prescrizioni normative e i regolamenti condominiali stabiliscono parametri precisi su cosa sia lecito e cosa rappresenti un'infrazione nell'uso degli spazi condivisi. L’utilizzo consentito si fonda sull’impiego conforme alla destinazione originaria, senza limitare analoghi diritti degli altri partecipanti.

• È consentito il transito nelle scale, androni, portoni e spazi aperti, così come l’accesso alle strutture tecniche e funzionali per la manutenzione, la sicurezza e i servizi collettivi.
• È vietato cambiare la destinazione d’uso di aree comuni, occupare stabilmente con arredi personali o strutture fisse, introdurre attività rumorose al di fuori degli orari previsti dal regolamento, o utilizzare parti condominiali come deposito personale o stenditoio, se non espressamente autorizzato.
• Nei cortili e nei giardini comuni devono essere rispettate le norme su orari, modalità e tipologia di attività ammesse.
• Rumori molesti: Vietata la produzione di suoni e disturbi eccedenti la normale tollerabilità, soprattutto negli orari di riposo previsti dal regolamento;
• Occupazione abusiva di spazi: Non è consentito lasciare oggetti, arredi, biciclette o veicoli fuori dagli spazi previsti; recintare aree comuni o installare strutture stabili senza autorizzazione costituisce violazione;
• Modifiche non autorizzate: Qualsiasi intervento che possa alterare l’aspetto, la destinazione o la sicurezza degli spazi condivisi, come la realizzazione di verande, recinzioni, varchi o impianti tecnici, richiede l’approvazione assembleare;
• Gestione impropria dei rifiuti: È vietato abbandonare sacchi, oggetti voluminosi o materiali ingombranti fuori dagli spazi dedicati, pena sanzioni e addebiti delle spese di rimozione;
• Atti di vandalismo e danneggiamento: Comportamenti che producano degrado, sporcizia o danneggiamenti (come scritte sui muri, rottura di cassonetti o lampioni) sono espressamente vietati e perseguibili anche legalmente.

I comportamenti non conformi possono dar luogo a richiami, sanzioni e, nei casi più gravi, azioni giudiziarie a tutela dell’interesse collettivo e del decoro immobiliare.

Uso improprio, occupazione abusiva e abusi edilizi nelle parti comuni

L’uso improprio degli spazi condivisi si verifica quando un condomino utilizza questi ambienti per scopi diversi da quelli stabiliti, ad esempio trasformando un cortile in parcheggio privato o installando manufatti senza autorizzazione. Questa condotta altera l’equilibrio tra diritti collettivi e interessi individuali, minacciando la parità d’uso tra i partecipanti alla comunione.

L’occupazione abusiva consiste nel posizionare oggetti, veicoli o strutture permanenti in spazi comuni senza il consenso degli altri o delibere specifiche. Tra gli esempi più frequenti si annoverano la recinzione di una parte di giardino condominiale, l’utilizzo di sottoscala come ripostiglio personale o la costruzione di tettoie senza autorizzazione.

Gli abusi edilizi nelle parti comuni includono interventi strutturali privi di permessi, come verande, chiusure di terrazze o installazioni che modificano la sagoma del fabbricato. Tali interventi non solo violano il diritto degli altri condomini, ma espongono l’interessato a sanzioni amministrative e all’obbligo di ripristinare lo stato originario del bene. I sopraluoghi, le segnalazioni e le delibere assembleari costituiscono i principali strumenti di tutela per prevenire o sanare tali situazioni.

Ruolo dell’amministratore e del regolamento condominiale nella gestione delle parti comuni

La figura dell’amministratore riveste una funzione di garanzia rispetto all’applicazione delle regole di gestione e manutenzione delle aree condivise. Suo compito primario è sovrintendere alla conservazione, al decoro e all’efficienza funzionale degli ambienti comuni, pianificando e attuando attività di manutenzione ordinaria e straordinaria secondo le deliberazioni assembleari.

Tra le responsabilità fondamentali rientra il controllo sull’uso corretto degli spazi: è tenuto a intervenire in caso di segnalazione di utilizzi non conformi o comportamenti lesivi degli equilibri tra i condomini. Provvede inoltre a redigere ed eseguire i preventivi e i consuntivi delle spese collettive e a convocare l’assemblea quando siano necessari interventi o deliberazioni specifiche.

L’amministratore funge anche da mediatore nei conflitti, promuove la trasparenza nella gestione finanziaria e tiene aggiornati documenti e registri, assicurando una linea diretta con i residenti. Stabilisce, infine, rapporti con tecnici e fornitori esterni per assicurare rapidità ed efficacia nelle opere di manutenzione, garantendo così continuità nella fruizione delle aree comuni.

Il regolamento interno rappresenta lo strumento principale per disciplinare i rapporti tra proprietari e gestire le parti condivise. I suoi contenuti spaziano dalla definizione delle modalità d’uso degli ambienti comuni, orari di utilizzo delle attrezzature, accesso a cortili e giardini, fino ai divieti sui comportamenti lesivi del decoro o della quiete condominiale. Altri capitoli ricorrenti riguardano la cura degli animali domestici, la regolazione delle attività rumorose e la disciplina sulle modifiche alle unità immobiliari, in particolare quando possono incidere sull’aspetto esterno dello stabile o sul funzionamento degli impianti comuni.

Ripartizione delle spese e obblighi di manutenzione

Le spese relative agli ambienti condivisi vengono ripartite sulla base delle tabelle millesimali, uno strumento che quantifica la quota di partecipazione economica di ciascun condomino in funzione del valore e delle caratteristiche della sua proprietà. Tale proporzionalità riguarda sia gli oneri di manutenzione ordinaria (pulizia, illuminazione, piccole riparazioni), sia quelli di manutenzione straordinaria (ristrutturazioni, rifacimento tetti o facciate, sostituzione di impianti comuni).

Tra gli obblighi dei proprietari figura la partecipazione alla gestione e alla conservazione dei beni comuni, con il divieto di sottrarsi ai pagamenti disposti dall’assemblea salvo casi particolari disciplinati dalla normativa o da accordi specifici. Quando una spesa interessa solo alcuni condomini (ad esempio una colonna montante relativa a una sola scala), la divisione degli oneri avverrà tra i soli beneficiari. Gli obblighi di manutenzione non decadono nel caso di eventuale rinuncia al diritto sulle parti comuni, poiché la comunione è forzosa e inscindibile salvo autorizzazione unanime per alienazioni parziali.

La corretta gestione delle spese collettive rappresenta un principio cardine per il buon funzionamento gestionale e per evitare contenziosi tra i partecipanti alla comunione.

Innovazioni, divisioni, valorizzazione  e modifiche delle parti comuni: i voti necessari dall'assemblea condominiali e i limiti di trasformazione

Le modifiche e i miglioramenti apportabili alle zone condivise sono soggetti a regole specifiche che bilanciano il diritto di iniziativa con la necessità di salvaguardare la fruizione collettiva. Le innovazioni comprendono opere che introducono nuove funzioni o aumentano la redditività, il comfort o la sicurezza degli ambienti condivisi: esempi tipici sono l’installazione di ascensori, pannelli fotovoltaici, sistemi di videosorveglianza o aree verdi attrezzate.

L’approvazione delle innovazioni ordinariamente richiede una maggioranza qualificata in assemblea (ex art. 1120 c.c.). Se la modifica altera il godimento delle aree comuni in modo rilevante o grava in modo sproporzionato sui partecipanti, la legge garantisce strumenti di tutela anche per la minoranza contraria.

La divisione delle parti comuni, invece, implica la trasformazione della natura stessa della proprietà condivisa: essa è consentita soltanto se non viene impedito o reso più scomodo l’uso agli altri condomini e richiede nella quasi totalità dei casi l’unanimità dei consensi, oltre alla formalizzazione notarile e trascrizione nei registri immobiliari.

Il concetto di valorizzazione include sia la manutenzione straordinaria (riqualificazione energetica, recupero funzionale e architettonico) sia la promozione di progetti che migliorano il benessere abitativo e il valore patrimoniale dell’edificio, a beneficio dell’intera collettività.