Si può vendere casa anche se ho ricevuto un preavviso di ipoteca? Le soluzioni possibili

E’ raro ma potrebbe capitare che, proprio in vista di una vendita di casa, si riceva dall’Agenzia delle Entrate un preavviso di iscrizione ipotecaria di casa.

Si tratta di un atto che viene recapitato al contribuente nei casi in cui lo stesso abbia accumulato così tanti debiti da non riuscire più a ripagarli. Vediamo allora cosa accade e cosa si può fare in questi casi.

• Cos'è un preavviso di ipoteca
• Si può vendere una casa con il preavviso di ipoteca?
• Cosa fare se si riceve un preavviso di ipoteca

Cos'è un preavviso di ipoteca

Il preavviso di ipoteca è un atto che serve per informare il contribuente del vincolo che si prepara ad essere apposto sui suoi immobili garanzia per i debiti accumulati. Generalmente i tempi in cui ciò avviene dal momento dell’invio del preavviso è di 30 giorni. 

Il preavviso di iscrizione ipotecaria serve, dunque, ad informare prima dell’iscrizione dell’ipoteca nei pubblici registri immobiliari e a offrire 30 giorni di tempo per regolarizzare la propria posizione.

Trascorso tale periodo, l’ipoteca sugli immobili di proprietà può essere iscritta automaticamente, senza ulteriori avvisi.

In pratica, l’Agenzia delle Entrate- Riscossione informa il contribuente che, se il debito non viene saldato entro un determinato periodo stabilito, procede all’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile, fino ad arrivare al rischio di vendita della casa all’asta.

L'ipoteca sulla casa di un debitore può essere iscritta a condizione che il debito iscritto a ruolo sia superiore a 20mila euro, limite valido, però, solo per il Fisco e non anche per i creditori privati, come le banche, le finanziarie, ecc; che sia stata notificata la cartella di pagamento o l’avviso di accertamento esecutivo e siano trascorsi 60 giorni dalla notifica senza che il debitore abbia pagato o impugnato l’atto e sia stato effettuato il preavviso di iscrizione ipotecaria 30 giorni prima.

Il preavviso di ipoteca riporta dettagliatamente l’indicazione precisa del debito, degli immobili sui quali si intende iscrivere ipoteca e il termine entro cui si deve regolarizzare la propria posizione. 

Si può vendere una casa con il preavviso di ipoteca?

Anche se si riceve il preavviso di ipoteca, per legge, è comunque possibile vendere casa, perché il preavviso non è ancora un’ipoteca, ma solo una comunicazione preliminare e non la formalizzazione dell’iscrizione, e la vendita in questa fase non è mai vietata.

Il problema è che, vendere una casa con una ipoteca, significa lasciare i propri debiti al nuovo acquirente, per cui il proprietario originario non paga il debito maturato, il creditore, come la banca o l’Agenzia delle Entrate Riscossione, può sempre rivalersi sull’immobile, anche se nel frattempo la proprietà è passata a un altro soggetto. 

Cosa fare se si riceve un preavviso di ipoteca 

Per evitare che ci siano problemi nella vendita di casa, infatti, la soluzione migliore è sempre quella di pagare quanto dovuto, operazione che può essere effettuata anche a rate.

In alternativa, è possibile presentare opposizione all’atto ricevuto. In particolare, è possibile prima presentare il ricorso al giudice tributario competente entro i termini previsti (generalmente 60 giorni dalla notifica del preavviso), e poi eventualmente avviare una procedura di opposizione all'esecuzione se si ritiene che l'ipoteca sia illegittima. In questo caso, è sempre consigliabile rivolgersi ad un legale che si occupi di tutta la procedura. 

Il termine per impugnare la comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria è di 60 giorni dalla notifica della comunicazione. 

Se, invece, la comunicazione non è stata notificata, il termine per impugnare decorre dalla data in cui il contribuente ha avuto effettiva conoscenza dell'iscrizione ipotecaria.

L’impugnazione del preavviso di ipoteca rappresenta una mera facoltà e non un onere, per il destinatario, che può poi proporre anche ricorso, come detto, contro la successiva iscrizione di ipoteca.

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