Obblighi e responsabilità aggiornate amministratore di condominio per lavori ristrutturazioni (anche bonus 110%)

Quali sono gli obblighi e le responsabilità di un amministratore di condominio per lavori ristrutturazioni nel 2023? L’amministratore di condominio viene nominato dall’assemblea, che ne stabilisce anche il relativo compenso, dura in carica un anno, con possibilità di conferma a fine mandato ma anche di revoca e anche prima della fine del mandato, e ha preciso compiti a cui assolvere.

• Obblighi e responsabilità di amministratore di condominio dalla nomina
• Quali sono obblighi e responsabili di amministratore di condominio per lavori di ristrutturazione 

Obblighi e responsabilità di amministratore di condominio dalla nomina

Obblighi e responsabilità che un amministratore di condominio ha dal momento della nomina da parte dell’assemblea condominiale sono diversi e previsti da norme specifiche.

Secondo le leggi in vigore, un amministratore di condominio deve, infatti, adempiere sempre ai seguenti compiti:

• vigilare sulle parti comuni dei condomini;
• occuparsi della gestione finanziaria del condominio;
• riscuotere dai condomini le spese condominiali per ognuno fissate e agire contro i morosi che non pagano le spese condominiali;
• aprire uno specifico conto corrente dedicato al condominio e far transitare su tale conto le somme ricevute (a qualunque titolo) dai condomini o da terzi e quelle erogate per conto del condominio;
• fare osservare a tutti i condomini le regole di condominio; 
• decidere di adottare eventuali misure necessarie per tutelare i condomini e prevenire pericoli per la incolumità pubblica derivanti dalle cose comuni; 
• convocare l’assemblea dei condomini almeno una volta ogni anno; 
• eseguire le delibere assembleari;
• curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e di revoca dell’amministratore, e del registro di contabilità;
• conservare tutti i documenti relativi alla propria gestione condominiale;
• fornire documentazione sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e allo stato delle cause in corso, se richiesta dei condomini;
• presentare il rendiconto annuo del condominio e convocare l'assemblea per la sua approvazione entro 180 giorni. 

Nei casi in cui l’amministratore di condominio non adempie ai suoi obblighi e alle sue responsabilità, ne risulta penalmente responsabile. 

Quali sono obblighi e responsabili di amministratore di condominio per lavori di ristrutturazione 

Per fare lavori di ristrutturazione in condominio, bisogna rispettare quanto previsto nel regolamento condominiale e, prima del via, i lavori devono essere approvati dall’assemblea. 

Le spese condominiali per fare lavori in condominio devono essere suddivise in base ai millesimi di ogni unità immobiliare, mentre per quelli di aree non comuni ma di proprietà sempre del condominio, la divisione delle spese avviene in proporzione all’uso della cosa comune che si fa dello spazio comune in condominio. 
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Per il pagamento dei lavori di ristrutturazione in condominio, le quote dovute dai condomini devono essere versate all'amministratore e non all'impresa appaltatrice ed è poi l’amministratore che effettua il pagamento. E spetta sempre all’amministratore condominiale la responsabilità di firmare il contratto per dare il via ai lavori, dopo la valutazione dei preventivi presentati dalle ditte e l’individuazione del responsabile che si dovrà occupare della direzione dei lavori. 

Per il resto, di solito, nei casi di lavori di ristrutturazione in condominio, secondo i giudici della Corte di Cassazione, il responsabile dei lavori è un tecnico, come un architetto, un ingegnere, ecc cui sono stati affidati i lavori stessi. Il progettista gestisce infatti gli operai, ne controlla l'operato e si assume le conseguenze civili e penali di eventuali incidenti.

E’, inoltre, obbligo sempre della ditta incaricata dei lavori e non dell’amministratore di condominio eseguire i collaudi dopo la conclusione dei lavori e compilare tutti i documenti e le certificazioni che attestino la regolarità dei lavori e la loro affidabilità per ottenere le agevolazioni fiscali disponibili.

In tal caso, stando alle leggi in vigore, è l’amministratore di condominio che ha la responsabilità di controllare di aver avuto tutta la documentazione necessaria e disporla per usufruire delle agevolazioni fiscali possibili per lavori in condominio.