Cosa fare se ho usato il bonus 110%: quando devo aggiornare la rendita catastale e come farlo. E i casi in cui non sono obbligato

di Marianna Quatraro pubblicato il 31/10/2025 alle 09:15

Hai usufruito del Superbonus 110% senza aggiornare la rendita catastale? Scopri quali obblighi prevede la normativa, le possibili sanzioni, le tempistiche per la regolarizzazione e il ruolo dei tecnici abilitati. E quando invece puoi, tranquillamente, non fare nulla ed essere in perfetta regola secondo le normative vigenti

La fruizione del Superbonus 110% ha rappresentato una delle opportunità più rilevanti per la riqualificazione edilizia e l’efficienza energetica in Italia.

Tuttavia, con l’introduzione delle nuove norme e il rafforzamento dei controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate, risulta essere sempre più al centro dell'attenzione il problema relativo all’aggiornamento della rendita catastale degli immobili interessati dagli interventi incentivati.

Non sempre tutte le situazioni sono soggette all’obbligo di variazione catastale, ma la mancata verifica delle condizioni imposte dalla normativa può comportare rischi importanti dal punto di vista fiscale.

L’invio massivo di lettere di compliance e l’utilizzo di banche dati incrociate rendono oggi imprescindibile una valutazione precisa delle trasformazioni effettuate su ciascun immobile.

Aggiornamento della rendita catastale: cosa dice la legge sul Superbonus 110%

L’aggiornamento della rendita catastale è regolato da una disciplina specifica che si è consolidata negli anni e che, recentemente, è stata oggetto di particolare attenzione con la Legge di Bilancio 2024. Secondo quanto chiarito dal comma 86, art. 1 della Legge 213/2023 e dalle circolari dell’Agenzia delle Entrate, la disposizione prevede che, per gli immobili oggetto di lavori incentivati con il Superbonus, si debba verificare se sia stata presentata la dichiarazione di variazione catastale prevista dal Decreto Ministeriale 701/1994. Tuttavia, non è stata introdotta una norma che imponga automaticamente a tutti i beneficiari di aggiornare il classamento catastale a seguito dei lavori.

L’obbligo di aggiornare la rendita catastale resta disciplinato dalle regole generali: esso sorge solo se gli interventi edilizi o gli incrementi di redditività immobiliare determinano un aumento della rendita superiore al 15% rispetto a quella precedente, come stabilito dall’articolo 1, comma 336, della Legge 311/2004 e dall’articolo 20 del Regio Decreto n. 652/1939. Le modifiche del regolamento sono state pensate per rafforzare la capacità dello Stato di individuare anomalie – ad esempio immobili che presentano rendita catastale bassa nonostante lavori significativi.

Nonostante la pressione fiscale abbia spinto il legislatore a monitorare con maggiore attenzione gli effetti del Superbonus sui valori catastali, la legge non introduce un principio automatico di aggiornamento per tutti.

L’Agenzia delle Entrate è autorizzata a effettuare controlli capillari e ad avviare accertamenti quando le situazioni risultano poco coerenti rispetto alle informazioni presenti nelle banche dati fiscali. Per i proprietari, quindi, l’attenzione va posta sull’effettiva variazione della consistenza, destinazione e classe dell’immobile dopo gli interventi.

Quando è obbligatorio aggiornare la rendita catastale dopo i lavori con Superbonus

La normativa non prevede un aggiornamento automatico della rendita catastale per chi ha usufruito del Superbonus, ma impone l’obbligo solo in presenza di determinate modifiche strutturali o reddituali. In particolare, l’aggiornamento è richiesto:

se si sono generati aumenti di superficie, come nel caso di isolamento a cappotto che modifica lo spessore murario e, di conseguenza, i parametri catastali;
se gli interventi hanno comportato un incremento del numero di vani, della superficie utile ai fini fiscali, o variazioni nella distribuzione interna degli spazi;
quando vi è stato un cambio della destinazione d’uso, come il passaggio da locale tecnico a unità abitativa;
nei casi in cui la modifica comporti un incremento della rendita catastale pari o superiore al 15% quella precedente, secondo quanto specificato dalla circolare n. 10/2005 dell’Agenzia;
in occasione di installazioni particolarmente rilevanti, come impianti tecnologici che cambiano la classe dell’immobile.

Nessun aggiornamento è invece richiesto per semplici attività di manutenzione ordinaria o straordinaria, come sostituzione di infissi, rifacimento di impianti o installazione di fotovoltaico fino a 3 kW, se non alterano consistenza o valore catastale. La verifica sulla necessità di variazione va sempre condotta caso per caso, attraverso una simulazione DOCFA affidata a un tecnico.

Procedure e tempistiche per la regolarizzazione catastale: cosa fare se non sei in regola

In presenza di modifiche che comportano l’obbligo di aggiornamento della rendita, la procedura da seguire è ben definita dalla normativa. L’iter prevede la raccolta di tutta la documentazione relativa agli interventi effettuati, tra cui la visura catastale, la planimetria aggiornata e le attestazioni tecniche.

Il proprietario deve incaricare un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra o perito edile), che utilizzerà il software DOCFA per compilare e trasmettere telematicamente la variazione all’Agenzia delle Entrate. Le tempistiche sono stringenti: la dichiarazione catastale deve essere presentata entro 30 giorni dalla fine lavori. Se il termine viene superato, si applicano sanzioni crescenti, proporzionali al ritardo accumulato.

In caso di omissione, è comunque possibile regolarizzare la posizione tramite ravvedimento operoso beneficiando di una riduzione delle sanzioni, purché l’iniziativa venga presa volontariamente prima che l’amministrazione avvii un accertamento. La pratica DOCFA conclusa correttamente consente di sanare la situazione, evitare il rischio di attribuzioni d’ufficio e assicurare la piena regolarità amministrativa e fiscale.

Cosa rischia chi non aggiorna la rendita catastale: sanzioni e controlli dell’Agenzia delle Entrate

L’assenza di aggiornamento della rendita catastale a seguito di interventi significativi comporta rischi crescenti. L’Agenzia delle Entrate ha messo in atto una campagna di controlli a livello nazionale, con l’invio di lettere di compliance e la possibilità di avviare accertamenti formali. I proprietari che non adempiono tempestivamente possono incorrere nelle seguenti conseguenze:

sanzioni amministrative fino a 8.264 euro per ogni unità immobiliare interessata dall’omessa dichiarazione;
attribuzione di una rendita provvisoria d’ufficio, segnalata nelle visure come "rendita presunta", che richiederà successivamente un nuovo intervento tecnico per la regolarizzazione definitiva;
ulteriori spese legate alle attività istruttorie e alle parcelle dei professionisti incaricati dall’Agenzia per la quantificazione della nuova rendita;
problemi pratici in caso di vendita o successione dell’immobile, essendo necessario sanare la posizione prima di qualunque trasferimento.

L’attribuzione d’ufficio, oltre a generare sovraccosti, può rendere più complesso e oneroso il futuro trasferimento della proprietà. La tolleranza sul mancato aggiornamento si sta rapidamente riducendo, e il rischio di accertamenti e recuperi d’imposta è ora più attuale che mai.

Quali sono gli interventi che richiedono obbligatoriamente la variazione catastale

La necessità di procedere all’aggiornamento catastale emerge in diversi casi, soprattutto quando le trasformazioni incidono su consistenza, categoria o classe dell’immobile. Gli interventi che impongono la variazione sono principalmente:

ampliamenti dei volumi, frazionamenti o fusioni di unità immobiliari;
cambio di destinazione d’uso, anche in assenza di opere edilizie;
modifiche strutturali che alterano distribuzione, superficie o numero di vani;
realizzazioni di nuovi accessi, terrazzi, verande, soppalchi;
installazione di impianti tecnologici che comportano una modifica della categoria catastale;
regolarizzazione di situazioni pregresse non conformi;
realizzazione del cappotto termico, quando questo genera incrementi delle superfici registrate.

In generale, ogni intervento edilizio che modifica i dati principali dell’immobile o incrementa sensibilmente la sua redditività determina l’obbligo di aggiornamento catastale.

Il ruolo del tecnico abilitato e l’importanza della documentazione

Il supporto di un tecnico specializzato è imprescindibile nella gestione dell’aggiornamento catastale. Il professionista incaricato, che può essere un architetto, un ingegnere, un geometra o un perito, ha il compito di:

raccogliere e analizzare la documentazione tecnica e amministrativa relativa agli interventi;
effettuare rilievi e simulazioni per valutare l’impatto delle trasformazioni sulla rendita catastale attraverso il software DOCFA;
predisporre perizie dettagliate che attestino la conformità o, in caso contrario, giustifichino il mancato aggiornamento;
trasmettere agli uffici catastali la domanda di variazione con tutti gli allegati necessari.

Una relazione tecnica dettagliata può evitare contestazioni e fornire un valido supporto in sede di controlli, garantendo trasparenza e tracciabilità delle scelte effettuate dal proprietario.

Consigli pratici per mettersi in regola ed evitare problemi dopo il Superbonus

Per chi ha realizzato lavori incentivati, è strategico adottare un approccio consapevole e verificare attentamente la posizione catastale dell’immobile. Di seguito alcune indicazioni utili per evitare complicazioni future:

eseguire una simulazione della variazione attraverso DOCFA con un tecnico qualificato, al fine di accertare se vi sia un incremento di redditività oltre il 15%;
procedere tempestivamente alla regolarizzazione, evitando l’attesa di accertamenti d’ufficio e riducendo i costi grazie al ravvedimento operoso ove previsto;
conservare tutta la documentazione dei lavori svolti e delle valutazioni tecniche, così da poterla presentare in caso di controlli o richieste di chiarimento dall’Agenzia delle Entrate;
in caso di dubbi sulla necessità di aggiornamento, affidarsi all’esperienza di un tecnico abilitato per una valutazione puntuale e un eventuale supporto nel contraddittorio.

La tempestività e la precisione nell’adempimento degli obblighi catastali rappresentano la miglior tutela contro il rischio di sanzioni e problemi nei trasferimenti immobiliari futuri.