Affitti brevi 2026, tassa ritorna al 21% e sale al 26% per chi usa siti web, airbnb e intermediari. Dunque cambia poco

Gli affitti brevi a partire dal 2026 avranno un importante novità e modifica sulla tassazione, per quanto riguarda l’aliquota della cosiddetta "cedolare secca" deciso nella Manovra Finanziaria 2026, destinato ad impattare direttamente sui proprietari e sugli operatori del settore. L’intento dichiarato delle nuove misure è duplice: da un lato incrementare il gettito fiscale e dall’altro cercare di gestire gli effetti dell’incremento degli affitti brevi sull’accessibilità abitativa per residenti e studenti.

Dopo un primo testo della Manovra Finanziaria, dove la tassazione degli affitti brevi passava per tutti dal 21% al 26%, un secondo testo (sempre della Manovra Finanziaria) questa volta bollinato dalla Ragioneria di Stato ha riportato la tassa al 21%, ma solo per chi non passa attraverso intermediaria come siti web, portali del tipo di Airbnb e intermediari stessi di altro genere.

Una decisione che ha provato forte scontento e critiche, e che, come vedremo, concreto non cambia "de facto" nulla

Come cambia la tassazione sugli affitti brevi a partire dal 2026

A partire dal 2026 il regime fiscale che disciplina le locazioni di breve durata subirà una modifica importante. Fino ad ora, la cedolare secca applicata sui redditi derivanti dalla locazione breve è stata fissata al 21% sulla prima unità immobiliare, passando poi al 26% per i contratti relativi a più unità o per determinate condizioni.

La Legge di Bilancio introduce una nuova distinzione fondamentale, già oggetto di ampio dibattito tra operatori, associazioni di categoria e opinione pubblica. L’aliquota agevolata al 21% potrà essere mantenuta solo ove il proprietario concluda i contratti di affitto direttamente con l’inquilino, senza l’intermediazione di portali online o agenzie. In caso contrario, ossia qualora ci si avvalga di portali come Airbnb, Booking e analoghi intermediari immobiliari, l’aliquota applicata salirà al 26% già dalla prima unità locata.

• La fascia del 21% resta esclusivamente per chi non utilizza intermediari nelle trattative.
• Per tutti gli altri casi, la tassazione standard diventa il 26%.

È importante sottolineare che la maggioranza delle locazioni brevi avviene attualmente tramite piattaforme digitali, il che significa che l’aumento al 26% interesserà la grande parte dei locatori che operano in modo trasparente e dichiarano i propri redditi. Si mantiene inoltre la soglia di quattro appartamenti: oltre questa, l’attività viene considerata imprenditoriale e non più accessibile al regime agevolato. 

Impatto sulle famiglie e piccoli proprietari: critiche e reazioni

L’inasprimento dell’aliquota sulla cedolare secca, soprattutto laddove si scelga di affidarsi a portali digitali o a intermediari, ha suscitato numerose critiche. Le associazioni di rappresentanza dei piccoli proprietari hanno sottolineato come la quasi totalità dei contratti di affitto breve venga stipulata proprio tramite queste piattaforme, le quali garantiscono sicurezza nelle transazioni e una fiscalità tracciata. Tale cambiamento è percepito come una "patrimoniale mascherata" su oltre mezzo milione di famiglie che traggono un’integrazione al proprio reddito dalla seconda casa.

I 3 rischi maggiori:

• Secondo Confedilizia, l'impatto rischia di colpire in modo sproporzionato famiglie che non gestiscono l’attività in forma imprenditoriale.
• Il rischio di incentivare forme di locazione "in nero" viene ritenuto concreto dai principali osservatori del mercato immobiliare.
• Le reazioni vedono un fronte politico e associativo compatto nel chiedere modifiche, ricordando che pochi proprietari affittano senza intermediari e questi rappresentano spesso casi di evasione totale.

Il timore diffuso, espresso anche dall'AIGAB, è che la misura finisca per penalizzare coloro che hanno scelto la via della legalità e della trasparenza, senza incidere realmente sulla riduzione del numero degli alloggi turistici.

Ruolo e posizione degli intermediari: portali e agenzie immobiliari

Le piattaforme di intermediazione e le agenzie immobiliari hanno rivoluzionato il settore delle locazioni brevi, offrendo ai proprietari strumenti di gestione, visibilità internazionale, garanzie sui pagamenti e tutela nella stipula dei contratti. La quasi totalità delle operazioni viene ormai gestita tramite questi canali digitali: si stima che il 90% dei proprietari si affidi esclusivamente alle piattaforme, rendendo pressoché residuo il mercato delle locazioni dirette "tra privati".

• Le piattaforme garantiscono tracciabilità delle transazioni, funzioni di sostituto d’imposta e controlli automatici.
• Il nuovo regime contributivo eleva la pressione fiscale proprio sugli attori che garantiscono maggiore trasparenza.
• Secondo i rappresentanti del settore, la misura potrebbe incentivare comportamenti elusivi, allontanando dal mercato regolare una quota significativa di proprietari.

Il dialogo tra intermediari digitali, operatori tradizionali e istituzioni resta teso. Gli esponenti di portali come Airbnb evidenziano che la fiscalità applicata sulle piattaforme risulta già oggi più trasparente rispetto alle pratiche offline, mentre le agenzie lamentano una "discriminazione fiscale" che non tiene conto delle peculiarità delle diverse forme di gestione delle locazioni brevi.

Effetti economici e possibili conseguenze per il mercato immobiliare

L’aumento della tassazione sugli affitti brevi tramite intermediari viene considerato da molti operatori come un intervento dal forte impatto economico. Oltre a incrementare il gettito statale, la misura rischia di influenzare le dinamiche del mercato immobiliare turistico e la redditività degli investimenti in seconde case. Secondo le stime ufficiali, la nuova aliquota dovrebbe produrre un effetto di cassa positivo di oltre 100 milioni di euro annui dal 2028, destinati a finanziare le principali voci della legge di bilancio.

In sintesi:

• La pressione fiscale più elevata potrebbe ridurre l'attrattiva delle seconde case a uso turistico, portando parte dei proprietari a optare per affitti di lungo termine o a dismettere l’immobile.
• Si teme una diminuzione dell’offerta regolare di appartamenti brevi, con potenziali effetti distorsivi sul costo degli alloggi turistici e una minore trasparenza del comparto.
• Gli operatori del settore evidenziano che molti utenti dei portali traggono benefici economici modesti, spesso utilizzati come sostegno al reddito familiare e per fronteggiare l'aumento del costo della vita.