Affitti brevi, nuove regole e più burocrazia: obblighi, costi e cosa fare per mettersi in regola

Le regolamentazioni per gli affitti a breve termine, emanate per il 2026, segnano un cambio di direzione nella gestione delle locazioni turistiche in Italia. Il nuovo impianto legislativo mira a contrastare l’evasione fiscale, favorendo la trasparenza del settore e garantendo una maggiore tutela sia per i locatori che per gli affittuari. Questi interventi nascono come risposta all’incertezza generata dal proliferare di “case dormienti” e dall’aumento della scarsità di immobili disponibili per affitti di lunga durata, specialmente nei centri urbani.

La finalità del legislatore è duplice: da un lato, incentivare la regolarizzazione delle locazioni turistiche attraverso una struttura fiscale più chiara e stringente; dall’altro, frenare le pratiche elusive che, fino al 2025, avevano permesso a molti operatori di rientrare nella disciplina della cedolare secca senza dichiarare l’attività come vera e propria impresa. La manovra 2026 interviene sulla soglia degli immobili gestibili senza partita IVA, riducendo il limite massimo e introducendo una presunzione di attività d’impresa sopra determinati numeri di immobili locati.

In questo panorama, la ratio della nuova normativa è anche adeguare il quadro nazionale agli input comunitari, modernizzando il sistema e allineandolo alle best practice europee. La razionalizzazione della disciplina sulle locazioni brevi risponde inoltre alla necessità di bilanciare esigenze del mercato immobiliare, protezione del consumatore ed efficientamento della lotta all’elusione fiscale.

Obblighi, costi e impatti fiscali per chi offre affitti brevi: cosa cambia dal 2026

Il nuovo scenario normativo impone regole più stringenti e maggiore burocrazia per chi vuole concedere in locazione immobili per periodi brevi. Dal 1° gennaio 2026, la gestione di più di due appartamenti prevede cambiamenti radicali dal punto di vista degli obblighi fiscali e amministrativi. Vediamo nel dettaglio le principali novità e gli impatti:

• Riduzione della soglia di “non imprenditorialità”: Se fino al 2025 la cedolare secca era applicabile fino a un massimo di quattro immobili, dal 2026 questa soglia scende a due. Chi gestisce tre o più unità abitative in locazione breve è automaticamente considerato imprenditore, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA e passaggio al regime d’impresa.
• Regime fiscale differenziato: L’aliquota del 21% per la cedolare secca resta solo per il primo appartamento. Sul secondo immobile l’aliquota sale al 26%, mentre dal terzo la locazione produce reddito d’impresa, con obblighi di dichiarazione e regime IVA.
• Obbligo di partita IVA e fine della cedolare secca: A partire dalla terza proprietà, la prestazione viene interpretata come vera e propria attività imprenditoriale. Ciò comporta la necessità di adeguarsi agli adempimenti previsti per le imprese ai sensi dei DPR n. 633/1972 (IVA) e DPR n. 600/1973 (redditi d’impresa), incluso l’obbligo di tenuta delle scritture contabili.
• Costi aggiuntivi e impatti amministrativi: L’adeguamento al nuovo regime, specie per chi supera il limite dei due immobili, implica maggiore burocrazia, costi per la gestione fiscale, consulenza e possibili rischi di incompatibilità nel caso di altri rapporti lavorativi, in particolare nel pubblico impiego.
• Controlli incrociati e tracciabilità: Le nuove norme potenziano le possibilità dell’Agenzia delle Entrate di effettuare controlli attraverso dati digitali e sistemi automatizzati, rafforzando così la lotta alle locazioni irregolari e favorendo la compliance grazie anche a sanzioni più severe.
• Implicazioni fiscali sulle plusvalenze: La manovra prevede inoltre una razionalizzazione della tassazione delle plusvalenze in caso di cessione di immobili messi a reddito, con nuove regole sulla rateizzazione e sul valore imponibile (art. 15 TUIR).

Per orientarsi tra i nuovi obblighi, ecco una tabella di sintesi:

Le modifiche introdotte con la Manovra 2026 rispondono dunque all’esigenza di un mercato più regolamentato e trasparente, ma impongono anche una gestione più attenta e documentata, sia a livello fiscale sia amministrativo.

Come mettersi in regola: strategie operative e soluzioni per i proprietari

Per affrontare i nuovi obblighi normativi, è necessario adottare strategie operative mirate che consentano non solo di evitare sanzioni, ma anche di ottimizzare la gestione fiscale e amministrativa. Di seguito alcune delle soluzioni consigliate dagli esperti:

• Riorganizzazione del patrimonio immobiliare: Uno dei metodi suggeriti è la distribuzione degli immobili fra più soggetti (donazioni, vendite in ambito familiare), così da mantenere ciascun contribuente al di sotto della soglia dei due immobili rilevanti. Questa strategia è ritenuta lecita solo se motivata da reali esigenze economiche e ben documentata.
• Valutazione del passaggio al regime d’impresa: In presenza di un portafoglio consistente, può essere conveniente operare come impresa. In questo modo si possono dedurre i costi effettivi di gestione (manutenzione, consulenza, servizi), ottenere una gestione più professionale e pianificare fiscalmente l’attività in modo più efficiente.
• Documentazione e compliance: La tracciabilità delle operazioni, la corretta tenuta delle scritture e l’affidamento a professionisti qualificati diventano imprescindibili per evitare contestazioni. È consigliabile mantenere una rendicontazione dettagliata degli incassi e dei contratti di locazione.
• Attenzione a incompatibilità e casi particolari: Chi opera come lavoratore dipendente, specialmente nel settore pubblico, deve verificare l’assenza di incompatibilità con la nuova qualifica di imprenditore.

Si raccomanda inoltre di effettuare un’analisi preventiva dei costi-benefici delle possibili soluzioni, considerando:

• oneri per consulenza fiscale e legale,
• impatto sul carico fiscale complessivo,
• eventuali vantaggi delle detrazioni e deduzioni riconosciute alle imprese.