Affitti in nero, l'amministratore di condominio può segnalarli all'Agenzia delle Entrate: cosa dice la legge

Negli ultimi anni il tema delle locazioni irregolari negli edifici residenziali si è fatto sempre più pressante. I condomini sono spesso teatro di situazioni che sfuggono ai controlli fiscali, generando rischi per la sicurezza abitativa, l’igiene e la legalità stessa del vivere comune. La presenza di affittuari non dichiarati può innescare problematiche sanitarie, come nel recente caso di Forlì, dove una situazione di grave degrado igienico e un sospetto di locazione non registrata hanno richiesto l’intervento congiunto delle autorità sanitarie, della polizia locale e della Guardia di Finanza.

L’urgenza di affrontare il problema delle locazioni "in nero" emerge con evidenza non solo per questioni fiscali, ma anche per la tutela della salute pubblica e la sicurezza degli impianti. L’infestazione da blatte e la carenza di manutenzione degli impianti rappresentano solo alcuni esempi dei rischi connaturati a un affitto non regolare, dove spesso non sono attivate le necessarie verifiche e non vengono rispettati gli standard minimi di abitabilità previsti dalla normativa.

La situazione si complica ulteriormente per via della difficoltà oggettiva, da parte dell’amministratore condominiale, nel verificare la regolarità delle locazioni. Nel tessuto sociale italiano, gli amministratori si trovano spesso a gestire segnalazioni e pressioni da parte degli altri condomini, senza strumenti investigativi reali e con precisi limiti di legge. Proprio questa tensione tra esigenze di legalità, responsabilità condominiale e tutela della privacy pone una delicata domanda: come deve comportarsi l’amministratore in presenza di affitti sospetti?

Una gestione inefficace dei sospetti affitti non dichiarati può esporre sia la collettività condominiale sia lo stesso amministratore a conseguenze rilevanti, civili e talvolta penali. Comprendere fino a che punto arrivano gli obblighi e quali siano le corrette procedure resta decisivo per assicurare legalità e serenità al condominio.

Obblighi dell’amministratore di condominio in presenza di sospetti affitti in nero

L’amministratore di condominio, per legge, non è chiamato ad assumere funzioni investigative né a svolgere controlli sistematici sulla regolarità dei contratti stipulati dai singoli proprietari. La normativa attuale delinea in modo dettagliato obblighi e doveri dell’amministratore di condominio, che escludono ogni obbligo generalizzato di verifica o comunicazione all’Agenzia delle Entrate di possibili canoni non dichiarati.

Pertanto, anche in presenza di forti indizi, come un flusso sospetto di persone, segnalazioni di altri condomini, o riscontri indiretti (bollette cointestate, stanze suddivise in posti letto), la legge attribuisce all’amministratore margini di azione limitati e condizionati. Tre sono i punti saldi sul tema:

• Assenza di obbligo di segnalazione spontanea: l’amministratore non ha un dovere autonomo di segnalare all’Agenzia delle Entrate eventuali locazioni non registrate.
• Mancanza di poteri ispettivi: la funzione dell’amministratore si limita alla gestione degli spazi comuni, non potendo entrare nel merito dei rapporti contrattuali privati fra condòmini e inquilini.
• Divieto di intervento senza elementi documentali: qualsiasi iniziativa deve essere sostenuta da fatti concreti, evincibili da documenti ufficiali o segnalazioni qualificate (ad esempio, comunicazioni ufficiali da autorità o enti pubblici).

Proprio i recenti casi di cronaca di affitti in nero, come quello di Forlì, evidenziano come l’intervento dell’amministratore sia richiesto soprattutto nelle seguenti ipotesi:

• Emergenze sanitarie o sicurezza: condizioni igieniche compromesse o impianti elettrici a rischio, che coinvolgono le parti comuni, danno legittimità all’azione amministrativa.
• Provvedimenti delle autorità: se il Comune, l’ASL o le forze dell’ordine emanano ordinanze o notifiche riguardanti un’unità immobiliare, l’amministratore deve provvedere a darne comunicazione agli altri condòmini e, ove richiesto, collaborare nella messa in sicurezza delle zone comuni.

Secondo quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate, l'amministratore non ha proprio l'obbligo di segnalare un eventuale affitto in nero, la segnalazione di una locazione irregolare spetta esclusivamente ai soggetti obbligati dalla normativa tributaria (locatore e conduttore), non estendendosi in automatico a soggetti terzi, come l’amministratore dello stabile. Le uniche eccezioni si verificano:

• quando l’amministratore viene interpellato formalmente dall’autorità fiscale o giudiziaria, con specifiche richieste documentali;
• qualora sia chiamato a testimoniare in procedimenti civili o penali, per fatti di sua conoscenza diretta.

Soglie di responsabilità e rischi indiretti: Se da una parte le responsabilità civili e penali connesse agli affitti in nero restano in capo al proprietario dell’immobile, dall’altra errori gestionali o omissioni da parte dell’amministratore possono costare caro: in caso di danni alle parti comuni derivanti da un utilizzo scorretto o sovraffollato dell’unità (ad esempio danni alle tubature, incendi, contaminazione igienica), questi può essere chiamato a rispondere per omessa vigilanza sulle aree comuni o per mancata esecuzione di ordinanze dell’autorità.

Appare dunque essenziale per ogni amministratore:

• Ricostruire sempre i fatti sulla base di elementi oggettivi, evitando iniziative affrettate e non documentate;
• Verificare e archiviare tutta la documentazione relativa a ordinanze, segnalazioni degli enti pubblici e atti di polizia;
• Richiedere supporto a consulenti specializzati o avvocati, in presenza di situazioni dubbie.

Contrariamente a quanto spesso si pensa, la sola presenza di numerosi inquilini in una stessa unità immobiliare, oppure di bollette intestate a persone diverse dal proprietario, non costituisce prova di infrazione fiscale. Questi elementi, da soli, non abilitano l’amministratore a effettuare segnalazioni automatiche o ad agire in modo autonomo. Solo la presenza di ordinanze, sanzioni o richieste specifiche provenienti dalle autorità competenti permette una formalizzazione dell’azione amministrativa.

Da una recente indagine condotta dall’Associazione Nazionale Amministratori Condomini, emerge che, nel 2025, oltre il 15% degli amministratori ha ricevuto pressioni dai condomini per avviare indagini o segnalazioni sospette, ma appena il 2% dei casi si è tradotto in vere e proprie comunicazioni alle autorità, sempre su base documentale.

La gestione corretta delle presunte locazioni irregolari si traduce quindi nella capacità di distinguere tra sospetto, legittima segnalazione e rischio di lesione della privacy, evitando conflitti e tutelando sia la legalità che i rapporti interni al condominio.

Cosa fare concretamente: segnalazione, rischi ed errori da evitare

Affrontare la presenza di presunti affitti non regolari richiede una metodologia rigorosa e ben documentata, oltre che estrema cautela. Di seguito si illustrano le strategie operative migliori, i rischi connessi e gli sbagli da evitare:

• Raccogliere documentazione oggettiva: Prima di qualsiasi iniziativa, è essenziale disporre di prove concrete — come ordinanze comunali, sanzioni sanitarie, verbali delle autorità, comunicazioni ufficiali.
• Monitorare le parti comuni: L’osservazione deve limitarsi esclusivamente agli spazi comuni, segnalando eventuali deterioramenti o situazioni anomale tramite verbali di assemblea e comunicazioni scritte agli interessati.
• Attivare la collaborazione con le autorità: In caso di provvedimenti ufficiali (come una notifica dell’ASL o della polizia), l’amministratore ha il dovere di collaborare, mettendo a disposizione la documentazione richiesta.
• Tutelare la privacy dei condòmini: È indispensabile evitare la diffusione di informazioni personali prive di fondamento. Qualsiasi dato e segnalazione deve restare confidenziale e limitata agli organi preposti.
• Chiarire in assemblea le competenze: Spiegare con chiarezza ai condòmini che l’attività investigativa non rientra tra i compiti dell’amministratore e che il rischio di denunce infondate può ricadere su chi avanza accuse non comprovate.

Errori comuni:

• Segnalazioni infondate: Inviare esposti senza elementi oggettivi può configurare un illecito civile e la violazione della privacy.
• Condotte oltre le proprie competenze: Svolgere indagini personali o verifiche all’interno degli appartamenti privati è vietato e potrebbe esporre al rischio di querele per abuso.
• Omettere la gestione delle urgenze comuni: Ignorare ordinanze sanitarie, danni strutturali o situazioni di rischio comporta la responsabilità diretta in caso di eventi dannosi alle parti comuni o ad altri condomini.

Quadro operativo:

Rischi maggiori:

• Esposizione a sanzioni civili e penali per violazioni della privacy o per segnalazioni scorrette;
• Perdita di fiducia da parte dei condòmini in caso di errate procedure o invasività nella sfera privata degli inquilini;
• Rischio contenzioso con proprietari e locatari per danni da danno morale o da responsabilità extracontrattuale.

Consigli utili per amministratori:

• Predisporre una checklist interna di azioni da seguire in caso di sospette irregolarità (raccolta documentale, richieste alle autorità, informazione all’assemblea solo su fatti accertati).
• Valutare il ricorso a pareri legali specifici quando la situazione rischia di sfociare in procedimenti amministrativi o giudiziari.
• Custodire sempre le comunicazioni e le risposte ricevute dalle autorità come parte integrante della documentazione condominiale.