Boom dell'immobiliare? Non è per niente vero, in base ai dati dell'House Price Index (Fact Checking)
I dati dell’HPI dimostrano come la crescita sia stata limitata e concentrata in poche aree, lasciando gran parte del Paese in una situazione di stagnazione.
Negli ultimi anni, si è parlato spesso di un presunto boom del settore immobiliare, alimentato da narrazioni ottimistiche sul mercato delle case e sull’aumento del loro valore. Un'analisi attenta dei dati dell’House Price Index (HPI), uno degli indicatori principali per monitorare l’andamento dei prezzi degli immobili residenziali, racconta una storia molto diversa: l'andamento è tutt’altro che uniforme e spesso lontano dal boom sbandierato.
- Dati decennali sull'immobiliare, un recupero parziale e disomogeneo
- Milano, l’eccezione che conferma la regola in base ai dati dell'House Price Index
Dati decennali sull'immobiliare, un recupero parziale e disomogeneo
Dal 2010 al 2024, i numeri dell’HPI italiano dipingono un panorama complesso. Dopo la crisi finanziaria del 2008, il mercato immobiliare ha vissuto anni di contrazione, con un calo marcato dei prezzi tra il 2010 e il 2015. Solo dal 2016 si è osservato un timido recupero, che ha interessato in modo prevalente le grandi città. A livello nazionale, gli aumenti annuali medi dei prezzi delle abitazioni si sono attestati intorno all’1,5%, ben al di sotto della media europea.Un confronto con altri Paesi europei mostra un’Italia in difficoltà. In nazioni come Germania, Francia e Paesi Bassi, i prezzi degli immobili sono cresciuti e in alcuni casi raddoppiando. Nel nostro Paese il valore reale degli immobili è invece rimasto stagnante, con alcune regioni che registrano addirittura ulteriori cali rispetto al periodo pre-crisi.
Le politiche pubbliche, come il Superbonus 110%, hanno contribuito a incentivare le ristrutturazioni e la riqualificazione energetica, ma non hanno avuto un impatto diretto sui prezzi delle abitazioni. Al contrario, l’effetto è stato perlopiù confinato al mercato delle ristrutturazioni, con benefici economici limitati per i proprietari di immobili.
Il settore immobiliare italiano soffre anche di un calo demografico e della crescente difficoltà delle giovani generazioni ad accedere al credito. Secondo i dati Istat, le compravendite di immobili tra gli under 35 sono diminuite di oltre il 15% negli ultimi dieci anni con un problema strutturale nella capacità del mercato di attrarre nuovi acquirenti.
Milano, l’eccezione che conferma la regola in base ai dati dell'House Price Index
Tra le città italiane, Milano emerge come l’unico vero caso di successo. Nel capoluogo lombardo, i prezzi degli immobili sono aumentati del 35% negli ultimi dieci anni, spinti da una serie di fattori favorevoli: investimenti internazionali, grandi eventi come Expo 2015 e Olimpiadi 2026, e progetti di rigenerazione urbana. Milano ha attratto acquirenti e investitori sia italiani che stranieri, consolidando il suo ruolo di traino per il mercato immobiliare nazionale.
Questa crescita non è rappresentativa dell’intero Paese. Città di medie e piccole dimensioni, così come molte aree del Mezzogiorno, continuano a soffrire di domanda debole e prezzi in calo. Ad esempio, in regioni come Calabria e Basilicata, i valori immobiliari sono diminuiti di oltre il 20% rispetto al 2010, senza segnali di una ripresa.
Gli analisti sottolineano la necessità di interventi strutturali per stimolare la domanda, ridurre le disuguaglianze regionali e rendere il settore più competitivo a livello europeo.
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