Piani terra e seminterrati e Salva Casa, in quali casi possono cambiare destinazione e come si deve fare

Il cambio di destinazione d'uso rappresenta una delle operazioni edilizie più richieste dai proprietari di immobili che desiderano valorizzare i propri spazi. Con l'entrata in vigore del Decreto Salva Casa, le regole per modificare la finalità d'utilizzo di piani terra e seminterrati sono state notevolmente riviste, con l'obiettivo di semplificare le procedure e ridurre gli oneri burocratici. Vediamo nel dettaglio come funziona questa trasformazione e quali novità sono state introdotte.

Cosa si intende per cambio di destinazione d'uso

Il cambio di destinazione d'uso in ambito edilizio si riferisce alla modifica delle finalità di utilizzo di un'unità immobiliare. Questa trasformazione può riguardare sia il passaggio tra diverse categorie funzionali (cambio d'uso "verticale"), sia modifiche all'interno della stessa categoria (cambio d'uso "orizzontale").

La destinazione d'uso di un immobile è la funzione specifica per cui un edificio o una sua parte è stato progettato e autorizzato. È stabilita dagli strumenti urbanistici comunali e dalla normativa edilizia, e può rientrare in una delle seguenti categorie funzionali principali:

• Residenziale: abitazioni di qualsiasi genere e natura
• Turistico-ricettiva: strutture destinate all'ospitalità (alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi, ostelli)
• Produttiva e direzionale: attività di produzione di beni e servizi, funzioni direzionali (industrie, laboratori, magazzini, banche, uffici)
• Commerciale: attività legate alla vendita e somministrazione di beni e servizi (negozi, mercati, ristoranti)
• Rurale: attività agricola e servizi correlati

È importante sottolineare che destinazione d'uso urbanistica e categoria catastale non sono la stessa cosa. La prima si riferisce alla funzione consentita dagli strumenti di pianificazione territoriale, mentre la seconda è una classificazione fiscale utilizzata dall'Agenzia delle Entrate per determinare la rendita catastale.

Le modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa

Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito in Legge 105/2024) ha modificato in modo significativo l'articolo 23-ter del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia), introducendo nuove disposizioni per semplificare il cambio di destinazione d'uso, anche in presenza di opere edilizie.

Le principali novità riguardano:

• La definizione chiara di cambio d'uso "senza opere"
• La semplificazione dei cambi d'uso all'interno della stessa categoria funzionale
• L'introduzione di regole specifiche per i cambi d'uso tra categorie diverse
• L'eliminazione di alcuni vincoli per i piani terra e seminterrati
• L'individuazione precisa dei titoli abilitativi necessari

In particolare, il Salva Casa chiarisce che il mutamento della destinazione d'uso si considera "senza opere" se non comporta interventi edilizi oppure se le opere da realizzare rientrano nell'edilizia libera (art. 6 del D.P.R. 380/2001).

I cambi di destinazione d'uso per piani terra e seminterrati

Per quanto riguarda specificamente i piani terra e i seminterrati, il Decreto Salva Casa introduce importanti novità. Secondo la nuova formulazione dell'art. 23-ter, i piani terra e i seminterrati possono diventare abitazioni o essere convertiti ad altre destinazioni, ma con alcune limitazioni.

In particolare, per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate, il cambio di destinazione d'uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che deve prevedere i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali si applicano le disposizioni di semplificazione.

Questa è una modifica significativa rispetto alla versione originaria del decreto, che limitava la conversione dei piani terra in residenze esclusivamente ai casi previsti dai piani urbanistici. Con la nuova formulazione, invece, è possibile cambiare la destinazione d'uso dei piani terra e seminterrati a qualsiasi finalità, a condizione che la legislazione regionale lo consenta.

Le eventuali modifiche possono riguardare sia i cambi verticali (tra diverse categorie funzionali) sia i cambi orizzontali (all'interno della stessa categoria). Tuttavia, per questi ultimi resta ferma la possibilità per i Comuni di fissare specifiche condizioni attraverso gli strumenti urbanistici.

Quando i piani terra e seminterrati possono cambiare destinazione d'uso

I piani terra e i seminterrati possono essere convertiti in abitazioni o in altre destinazioni d'uso quando le normative regionali lo permettono. Si tratta di una delle modifiche più significative introdotte dal Decreto Salva Casa 2024 ufficiale.

La possibilità di trasformazione è soggetta a due condizioni principali:

1. La legislazione regionale deve prevedere espressamente questa possibilità
2. Gli strumenti urbanistici comunali devono individuare le zone specifiche in cui tali cambiamenti sono consentiti

Le regioni hanno quindi un ruolo fondamentale nel determinare l'effettiva applicabilità di queste nuove disposizioni. In assenza di una normativa regionale specifica, le semplificazioni previste dal Salva Casa per i piani terra e seminterrati non possono essere applicate automaticamente.

Un caso pratico interessante è emerso da una recente sentenza del TAR Lazio (n. 8313/2025), che ha confermato che in mancanza di una disciplina regionale che regolamenti il cambio d'uso dei seminterrati, la trasformazione da magazzino ad abitazione richiede il permesso di costruire e non può essere realizzata con una semplice SCIA.

Il ruolo della legislazione regionale e comunale

Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha pubblicato delle linee guida interpretative sul Decreto Salva Casa, chiarendo diversi aspetti relativi al cambio di destinazione d'uso.

Queste linee guida specificano che le regioni devono adeguare la propria legislazione ai principi contenuti nel nuovo articolo 23-ter, i quali trovano comunque applicazione diretta. Le regioni possono inoltre prevedere ulteriori livelli di semplificazione.

Per quanto riguarda il ruolo dei comuni, questi possono fissare specifiche condizioni per il cambio di destinazione d'uso attraverso gli strumenti urbanistici. Secondo le linee guida del MIT, tali condizioni devono essere:

• Oggettive e non discriminatorie
• Riferite esclusivamente al cambio d'uso e non alle modalità di realizzazione di eventuali opere edilizie
• Chiaramente definite e non implicitamente desunte dai piani urbanistici esistenti

Le condizioni imposte dai comuni possono avere tre finalità principali:

1. Limitare l'applicazione della norma nazionale in base a esigenze specifiche del territorio
2. Consentire l'applicazione completa della legge statale nelle zone individuate
3. Modulare le trasformazioni, permettendole solo se in linea con la funzione predominante dell'edificio

Qual è la procedura per fare il cambio di destinazione d'uso di piani terra e seminterrati

La procedura per effettuare il cambio di destinazione d'uso di piani terra e seminterrati dipende dalla presenza o meno di opere edilizie e dalla natura del cambio (all'interno della stessa categoria o tra categorie diverse).

Il Decreto Salva Casa ha chiarito i titoli abilitativi necessari per ciascuna tipologia di intervento:

• Per i cambi d'uso senza opere: è necessario presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)
• Per i cambi d'uso con opere: è richiesto il titolo abilitativo appropriato per le opere da realizzare. Tuttavia, se gli interventi rientrano nella Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA), si dovrà comunque procedere con SCIA

Nel caso specifico dei piani terra e seminterrati, la procedura può variare in base alle disposizioni regionali e comunali. È quindi fondamentale verificare preliminarmente:

1. Se la regione ha adottato una normativa specifica per il cambio d'uso di questi spazi
2. Se il comune ha individuato le zone in cui tali cambiamenti sono consentiti
3. Quali sono le eventuali condizioni specifiche imposte dagli strumenti urbanistici

Inoltre, il cambio di destinazione d'uso tra categorie funzionali diverse (verticale) comporta alcune semplificazioni importanti:

• Non è richiesto il reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale
• Non è necessario rispettare il vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi
• Restano dovuti gli oneri di urbanizzazione secondaria (scuole, verde pubblico, ecc.), ove previsti dalla legislazione regionale

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