Compenso extra amministratore di condominio: quando è legittimo e come deve essere approvato perché sia valido

Il compenso extra dell'amministratore di condominio è una delle cause più frequenti di conflitto tra amministratore e condòmini. C'è chi lo considera un diritto naturale per il lavoro in più svolto e chi lo vede come un modo per gonfiare il costo della gestione. La legge dà una risposta chiara: l'amministratore può essere pagato per attività ulteriori rispetto a quelle ordinarie, ma solo se la spesa è stata approvata dall'assemblea con le regole corrette. In questa guida vediamo quando il compenso è legittimo, come va deliberato e cosa succede se l'approvazione manca o è viziata.

Cos'è il compenso extra e perché si distingue da quello ordinario

L'amministratore di condominio percepisce un compenso annuo, di solito forfettario, per tutte le attività di gestione ordinaria. Sono quelle indicate dall'articolo 1130 del Codice civile, cioè:

• eseguire le delibere assembleari e curare l'osservanza del regolamento;
• disciplinare l'uso delle parti comuni;
• riscuotere i contributi e pagare le spese;
• compiere gli atti conservativi dei diritti sulle parti comuni;
• redigere il rendiconto annuale e convocare l'assemblea per l'approvazione;
• tenere aggiornati il registro di anagrafe condominiale e gli altri registri obbligatori.

Il compenso extra remunera invece le prestazioni che eccedono questo perimetro, per quantità o per natura. Non si tratta di un secondo stipendio, ma di un corrispettivo che nasce da un incarico specifico e ulteriore.

Quando il compenso extra è legittimo

Non basta che l'amministratore abbia lavorato di più. Per essere legittimo, il compenso extra richiede tre condizioni:

1. L'attività deve essere davvero straordinaria. Rientrano di norma in questa categoria:

• la gestione di lavori straordinari (facciate, tetto, ascensore, impianti), con progettazione del cantiere, confronto tra preventivi, coordinamento delle imprese e controllo degli stati di avanzamento;
• le pratiche per bonus edilizi, detrazioni fiscali e cessione del credito, che richiedono documentazione e adempimenti specifici;
• la gestione di sinistri assicurativi complessi;
• il recupero crediti verso condòmini morosi oltre la normale sollecitazione, quando comporta un'attività dedicata;
• l'assistenza in cause giudiziarie o procedimenti di mediazione;
• la partecipazione ad assemblee ulteriori rispetto a quelle previste dal preventivo, o riunioni fuori orario.

Le attività che rientrano nei doveri ordinari, come convocare l'assemblea annuale o riscuotere le quote, non possono essere fatturate a parte.

2. Il compenso deve essere determinato o determinabile. Formule generiche come "compenso da concordare per attività straordinarie" sono rischiose. La giurisprudenza tende a considerare insufficienti le pattuizioni vaghe, perché i condòmini devono sapere in anticipo quanto spenderanno.

3. Deve esserci una delibera dell'assemblea. È il punto decisivo: senza approvazione assembleare, l'amministratore non può pretendere nulla in più rispetto al compenso originario.

Come deve essere approvato: convocazione, maggioranze e verbale

La validità del compenso extra dipende dal rispetto della procedura assembleare.

Ordine del giorno e convocazione

L'argomento deve essere indicato espressamente nell'avviso di convocazione, come previsto dall'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Un punto come "varie ed eventuali" non è sufficiente per deliberare un compenso: si rischia l'annullamento della delibera. L'avviso va inviato con almeno cinque giorni di anticipo rispetto alla data della prima convocazione, con mezzi che ne garantiscano la ricezione, come raccomandata, PEC o consegna a mano.

Le maggioranze necessarie

Per la nomina dell'amministratore e la determinazione del suo compenso si applica di regola l'articolo 1136, comma 2, del Codice civile. In prima convocazione occorre la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi). In seconda convocazione la delibera è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con almeno un terzo del valore dell'edificio, e con la presenza di almeno un terzo dei partecipanti al condominio.

Quando il compenso extra è collegato a lavori straordinari, di norma viene approvato insieme alla delibera sui lavori, con le maggioranze che questa richiede. È buona prassi indicare in modo esplicito, nella delibera dei lavori, l'importo o la percentuale spettante all'amministratore.

Il divieto di voto e di deleghe per l'amministratore

L'amministratore che è anche condomino non dovrebbe incidere sull'esito della votazione sul proprio compenso, per evidente conflitto di interessi. Inoltre, l'articolo 67 delle disposizioni di attuazione vieta all'amministratore di ricevere deleghe per la propria nomina o revoca e per l'approvazione del rendiconto. Una delibera in cui il voto decisivo è stato espresso da chi aveva un interesse diretto è facilmente impugnabile.

Il verbale

La delibera deve risultare dal verbale, che riporta l'importo o il criterio di calcolo, i voti favorevoli, contrari e astenuti e i millesimi corrispondenti. Il verbale va trascritto nel registro dei verbali e comunicato agli assenti. Un verbale generico è una delle prime cause di contestazione.

Cosa succede se il compenso è approvato in modo irregolare

Le conseguenze dipendono dal tipo di vizio.

• Delibera annullabile: se la delibera viola la convocazione, le maggioranze o l'ordine del giorno, ogni condomino dissenziente, assente o astenuto può impugnarla davanti al giudice entro 30 giorni dalla data della deliberazione (per gli assenti, dalla comunicazione), ai sensi dell'articolo 1137 del Codice civile.
• Delibera nulla: se il compenso è privo di un elemento essenziale, per esempio non è determinato né determinabile, l'impugnazione può essere proposta senza il limite dei 30 giorni.
• Autoliquidazione: l'amministratore che si paga da solo il compenso extra prelevando dal conto condominiale, senza delibera, commette una violazione grave. Può essere motivo di revoca e di richiesta di restituzione delle somme.

Consigli pratici per amministratori e condòmini

Per l'amministratore:

• consegnare un preventivo analitico prima della nomina e di ogni rinnovo;
• indicare i criteri di calcolo delle voci extra;
• inserire il compenso nell'ordine del giorno con dicitura chiara;
• conservare la documentazione dell'attività svolta.

Per i condòmini:

• leggere con attenzione il preventivo e chiedere chiarimenti prima di votare;
• verificare che le voci extra non coincidano con quelle già comprese nel forfait;
• controllare che il verbale riporti importi e maggioranze;
• rispettare il termine di 30 giorni se si intende contestare.

Domande frequenti

L'amministratore può chiedere un compenso extra per ogni assemblea straordinaria?
Solo se il preventivo o l'assemblea lo prevedono. Le assemblee ordinarie sono comprese nel compenso base.

Il compenso extra per i lavori può essere una percentuale?
Sì, purché la percentuale sia indicata chiaramente e approvata dall'assemblea. È una prassi molto diffusa.

Chi paga il compenso extra?
Viene ripartito tra i condòmini secondo i criteri stabiliti dalla delibera, di norma in base ai millesimi o alla tabella di spesa relativa all'intervento.

Cosa fare se l'amministratore addebita un extra non approvato?
Contestare per iscritto la voce, chiedere la convocazione dell'assemblea e, se necessario, impugnare la delibera o chiedere la restituzione delle somme.

Il compenso extra dell'amministratore di condominio è, dunque, legittimo quando remunera attività davvero straordinarie, è determinato in modo chiaro e viene approvato dall'assemblea con convocazione, maggioranze e verbale corretti. Trasparenza e preventivo analitico proteggono entrambe le parti: l'amministratore si tutela da contestazioni, i condòmini da spese impreviste. In caso di dubbi su una delibera specifica, conviene confrontarsi con un avvocato o un consulente esperto di diritto condominiale, perché le soluzioni possono variare in base al regolamento e alla giurisprudenza più recente.