Cosa fare se i lavori edili in casa sono fatti male e hanno difetti? I propri diritti, garanzia e risarcimento

Effettuare lavori di ristrutturazione in casa propria implica miglioramenti, ma quando l’esecuzione risulta difettosa o non conforme alle regole dell’arte si possono generare danni materiali e problemi di vivibilità. Le problematiche più frequenti includono crepe nei muri, infiltrazioni, impianti non funzionanti o materiali scadenti, che minano la tranquillità degli abitanti e, spesso, ridimensionano il valore dell’immobile. Oltre ai danni visibili, questa situazione comporta conseguenze legali e può trasformare un investimento in una causa di stress e dispendio economico. 

Come riconoscere i difetti nei lavori edili e capire la gravità del vizio

Per valutare se un intervento sia stato realizzato correttamente è necessario identificare i difetti e classificarli per gravità. I principali segnali di difetti edilizi includono:

• Problemi strutturali: come lesioni alle fondamenta, crepe nei muri portanti, cedimenti di solai.
• Infiltrazioni d’acqua attraverso il tetto o le pareti perimetrali.
• Difetti impiantistici: malfunzionamenti dell’impianto elettrico o idraulico, cortocircuiti, perdite, scarsa tenuta delle tubature.
• Finiture approssimative: piastrelle staccate o crepate, verniciatura irregolare, pavimenti sconnessi.
• Inosservanza dei materiali o delle modalità di esecuzione indicati nel contratto.

I difetti si distinguono in “vizi non gravi” e “gravi difetti”. I primi comportano una semplice non conformità rispetto al progetto, mentre i secondi compromettono stabilità, sicurezza, abitabilità o funzionalità dell’immobile, come chiarito da numerose sentenze della Corte di Cassazione. Anche carenze di isolamento termico o acustico che pregiudichino il normale godimento dell’immobile rientrano tra i gravi difetti. 

La responsabilità legale: chi risponde dei difetti e quali figure coinvolge

In base al codice civile, la responsabilità per i difetti dei lavori edili è attribuita principalmente all’impresa appaltatrice, obbligata a garantire un risultato conforme e privo di vizi. Tuttavia, la normativa estende la responsabilità anche al costruttore, al progettista e al direttore dei lavori in caso di errori di progettazione o carenze nella supervisione tecnica.

Quando l’immobile è realizzato da più soggetti (es. costruttore, appaltatore, subappaltatori), la responsabilità è solidale: il danneggiato può agire verso ciascuno, senza necessità di individuare il responsabile specifico. Inoltre, anche il venditore dell’immobile risponde dei vizi occulti se era a conoscenza degli stessi. Risultano, dunque, responsabili dei lavori edilizi fatti in casa:

• Impresa esecutrice: responsabile per difetti esecutivi e materiali inadatti.
• Progettista/direttore lavori: rispondono per errori progettuali o sorveglianza inadeguata.
• Venditore-costruttore: risponde verso l’acquirente anche per i vizi riconducibili ad altri soggetti coinvolti.

Le tutele sono ampliate anche nei confronti di professionisti per mancato rispetto del dovere di informazione e consiglio verso il committente.

Tipologie di garanzia previsti dalla legge: biennale e decennale, a chi spettano e quando si applicano

Il codice civile regola due principali forme di garanzia a tutela del committente, cioè il proprietario di casa che decide di effettuare lavori in casa:

• Garanzia biennale: riguarda vizi e difformità “non gravi” riscontrati entro due anni dalla consegna dei lavori. È attivabile nei confronti dell’impresa appaltatrice sia per lavori di ristrutturazione che per nuove costruzioni.
• Garanzia decennale: si applica ai “gravi difetti” che minano la stabilità, funzionalità o sicurezza dell’immobile, manifestatisi entro dieci anni dal completamento dell’opera. La copertura riguarda sia lavori strutturali su nuovi edifici sia interventi importanti su edifici esistenti, come confermato dalla giurisprudenza (Cass. civ. n. 22553/2015 e sentenze successive).

La tutela decennale riguarda anche vizi imputabili a errori di progettazione, non solo all’esecuzione pratica. La legge obbliga, inoltre, il costruttore a stipulare una polizza assicurativa decennale postuma per le nuove costruzioni residenziali, a copertura dei gravi difetti.

Obblighi dell’impresa e diritti del proprietario: riparazione, risarcimento e riduzione del prezzo

Se si riscontrino vizi nei lavori edili, la normativa prevede precisi diritti per il proprietario e correlati obblighi per l’impresa, come:

• Eliminazione dei difetti a spese dell’impresa: il committente può richiedere che i vizi siano riparati tempestivamente, senza ulteriori costi.
• Riduzione del prezzo: qualora la riparazione non sia conveniente o sufficiente, è possibile ottenere una diminuzione del corrispettivo pari al valore del danno subito.
• Risarcimento del danno: se il vizio causa ulteriori danni materiali, o comporta l’impossibilità di utilizzare l’immobile, il proprietario può richiedere anche il totale risarcimento, incluse eventuali spese per alloggi alternativi.
• Risoluzione del contratto: in casi estremi di inidoneità totale dell’opera, il committente ha diritto a sciogliere il contratto, recuperando quanto già corrisposto.

Tali rimedi sono subordinati alla tempestiva denuncia dei difetti. Il diritto a riparazione o risarcimento non viene meno neppure se, durante l’esecuzione, il proprietario ha visionato il progetto senza possedere le conoscenze tecniche per individuarne eventuali errori nascosti.

Tempi, termini e modalità per denunciare i vizi e difendersi efficacemente

Per non perdere il diritto alle tutele previste è essenziale rispettare i termini di denuncia e prescrizione, che variano in base alla gravità del difetto e al tipo di contratto (appalto o opera):

• Vizi non gravi (appalto): denuncia al responsabile entro 60 giorni dalla scoperta; azione legale entro 2 anni dalla consegna.
• Gravi difetti (decennale): denuncia entro 1 anno dalla scoperta; azione legale entro 10 anni dal completamento dell’opera.
• Contratti d’opera (artigiani): denuncia entro 8 giorni dalla scoperta; azione entro 1 anno dalla consegna.

Le comunicazioni formali devono essere inviate tramite PEC o raccomandata A/R e documentate con prove fotografiche, perizie tecniche, copie dei contratti e delle fatture. L’invio della contestazione interrompe il termine di prescrizione e consente di agire anche in seguito. Una corretta raccolta delle prove è fondamentale per difendersi in fase extragiudiziale o giudiziaria.

I rimedi pratici: procedure extragiudiziali, azioni legali e polizza decennale postuma

Nell’affrontare vizi e difetti dei lavori, la strategia più efficace prevede innanzitutto il tentativo di risoluzione bonaria mediante trattativa con l’impresa, spesso mediata da professionisti del settore o associazioni di tutela. In mancanza di esito positivo, si possono percorrere altre strade:

• Accertamento tecnico preventivo (ATP): richiesto al tribunale per documentare i difetti tramite consulente nominato dal giudice.
• Mediazione obbligatoria e negoziazione assistita: per le controversie edilizie, dal 2023, è previsto il tentativo preventivo di mediazione.
• Azione legale giudiziaria: richiesta di risarcimento danni o riparazione, con condanna dell’impresa. Possibile anche azione diretta verso altri responsabili quali progettista o direttore lavori.
• Polizza decennale postuma: per lavori di costruzione di nuove abitazioni la legge prevede un’assicurazione a carico del costruttore a favore dell’acquirente. Se il costruttore è inadempiente o insolvente si agisce sulla polizza, nei limiti delle coperture offerte.