Dividere le spese condominiali in parti uguali a testa e non in base a millesimi è diffuso ma è quasi sempre nullo

La gestione delle spese condominiali rappresenta uno degli aspetti più delicati tra i proprietari di immobili in edifici plurifamiliare. La normativa in vigore stabilisce criteri specifici per la divisione delle spese dovute da tutti i condomini per garantire la conservazione e l’utilizzo degli spazi e dei servizi comuni, stabilendo che ogni partecipante contribuisca in misura proporzionale al valore della propria proprietà.

Il Codice Civile individua il principio cardine della ripartizione delle spese nei condomini: la proporzionalità rispetto al valore delle proprietà. Questo criterio, noto anche come ripartizione millesimale, nasce dall’esigenza di equità, per cui:

• Le spese per la conservazione e godimento delle parti comuni, i servizi condivisi e le innovazioni deliberate dalla maggioranza vengono divise tra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.
• Per beni o impianti destinati a servire le unità immobiliari in misura diversa, si utilizza il parametro dell’uso potenziale, valutando quanto ciascuna unità possa sfruttare il servizio o il bene in questione.
• Quando determinati elementi strutturali (ad esempio scale, cortili o lastrici solari) sono utilizzati soltanto da alcune porzioni dell’edificio, la normativa prevede che le relative spese gravino esclusivamente sui condomini che ne traggono utilità effettiva, rafforzando la logica dell’equità sostanziale.

Quando è lecita la ripartizione in parti uguali

Secondo la normativa vigente, la divisione delle spese condominiali in parti uguali non può essere stabilita con mera decisione assembleare presa a maggioranza, ma richiede il consenso unanime di tutti i condomini, in quanto incidono su diritti patrimoniali individuali.

• Un regolamento condominiale di natura contrattuale può prevedere una divisione delle spese diversa dal criterio legale, anche in parti uguali. Questa deroga deve essere accettata da tutti i proprietari, solitamente contestualmente all’acquisto dell’unità.
• È possibile adottare patti individuali, validi esclusivamente tra i sottoscrittori, che stabiliscano espressamente ripartizioni alternative (ad esempio, tra proprietari di tre villette senza tabelle millesimali).
• Qualsiasi variazione unilaterale non conforme al principio del consenso unanime risulta inefficace e potenzialmente nulla.

Se invece si opta per la divisione dei costi in parti uguali senza la necessaria unanimità, ad esempio tramite semplice votazione in assemblea, questa scelta sarà viziata da nullità, come verrà analizzato nel dettaglio nel successivo paragrafo.

La nullità delle delibere di ripartizione in parti uguali: la sentenza n. 9839/2021 della Cassazione

Secondo la sentenza della Corte di Cassazione n. 9839/2021, le delibere assembleari che modificano i criteri legali di divisione delle spese, stabilendo una ripartizione in parti uguali a testa al posto di quella millesimale, sono nulle, anche se raggiungono la maggioranza richiesta per altre deliberazioni.

Nella pronuncia 9839/2021, i giudici spiegano che ogni modifica ai criteri della divisione delle spese condominiali in parti uguali è nulla se non è sostenuta dall’unanimità.

La divisione delle spese condominiali in parti uguali è legittima solo in due casi:

se la delibera è approvata all’unanimità: se tutti i condomini, nessuno escluso (1000/1000), sono presenti in assemblea (personalmente o per delega) e votano a favore di un criterio di ripartizione diverso;

se la previsione è riportata in un regolamento contrattuale: se la divisione in parti uguali è prevista in un regolamento di condominio contrattuale, cioè quello predisposto dall’originario costruttore e allegato a tutti gli atti di acquisto, o approvato in un secondo momento dall’unanimità dei proprietari.

Qualsiasi altra via è illegittima e, come detto, radicalmente nulla.

In sintesi, qualora l’assemblea decida di suddividere le spese condominiali in parti uguali, tale deliberazione potrà essere impugnata senza limiti temporali e sarà dichiarata nulla dai giudici, salvo che la modifica sia stata approvata e sottoscritta da ogni condomino, divenendo così una vera e propria convenzione condominiale contrattuale.

Ripartizioni specifiche: uso differenziato, parti comuni parziali e casi particolari

Il quadro della ripartizione spese diventa più articolato quando si affrontano situazioni in cui il godimento dei beni o dei servizi condominiali non sia uniforme tra tutti i condomini. 

Quando l’uso è misurabile e destinato a servire solo alcuni condomini, la spesa va suddivisa in funzione del beneficio potenziale, non necessariamente sull’effettivo utilizzo (si pensi alla spesa per l’ascensore che serve anche i locali al piano terra che, pur non utilizzandolo, hanno diritto a partecipare se la tabella lo prevede), per cui:

• La presenza di cortili, scale o impianti destinati esclusivamente a una parte del condominio impone una ripartizione selettiva.
• In questi casi, la tabella millesimale generale può essere integrata da tabelle parziali, che isolano le sole unità interessate alla spesa.
• Per ogni differenziazione, deve essere fornita un’attenta verifica tecnica e, soprattutto, chiarezza nei regolamenti e nelle delibere.

Invalidità e impugnazione delle delibere: nullità e annullabilità delle decisioni assembleari

• Sono nulle le delibere che incidono sui criteri generali di riparto senza il consenso unanime. In tal caso, ogni interessato può impugnarle in ogni tempo anche in presenza di acquirenti successivi.
• Le delibere che applicano male i criteri previsti (riparto concreto ma senza modificarli) sono invece annullabili: l’azione va proposta entro 30 giorni dalla comunicazione della delibera.
• Quando l’assemblea interviene su beni che non rientrano nelle parti comuni, esorbitando dalle sue competenze, la nullità è dichiarata per impossibilità giuridica dell’oggetto.

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