Eredità, come ottenere tutta la casa e pagare meno la quota agli altri eredi grazie al diritto di abitazione

Quando una casa ereditata appartiene a più persone, la domanda che molti si fanno è se sia possibile tenerla tutta, senza dover venderla o dividerla. La sentenza numero 770 del 2026 del Tribunale di Pavia offre una risposta concreta, che vale però per il caso deciso e non come regola valida per tutti. La vicenda riguarda una delle due unità di una villetta bifamiliare, appartenuta per intero a una donna defunta. Dopo la sua morte l'immobile è passato in comunione al marito, titolare di una quota di due terzi, e alla nipote, cui spettava il restante terzo. L'altra unità della villa apparteneva a soggetti estranei alla causa.

Il marito ha chiesto lo scioglimento della comunione e l'attribuzione dell'intero immobile, con un compenso in denaro alla nipote. Il giudice ha accolto la richiesta: ha assegnato tutta la proprietà al coniuge superstite e ha riconosciuto alla nipote un conguaglio di oltre 28mila euro, oltre a rivalutazione e interessi. La nipote, pur avendo ricevuto gli atti, non si è costituita in giudizio ed è rimasta contumace.

Prima di decidere, il tribunale ha verificato che entrambe le parti avessero accettato l'eredità. Per il marito l'accettazione tacita è stata desunta da comportamenti incompatibili con la rinuncia: la richiesta stragiudiziale di scioglimento della comunione, la partecipazione alla mediazione e l'avvio della causa. Per la nipote è stata considerata determinante la voltura catastale a suo nome, richiamando una pronuncia di legittimità del 2025. Il passaggio non è un dettaglio: senza accettazione dell'eredità non c'è una comunione tra eredi da sciogliere, e il giudice ha dovuto accertare che i due condividenti fossero davvero titolari delle rispettive quote, rispettivamente due terzi e un terzo.

Quando si può ottenere tutta la casa: l'immobile non comodamente divisibile

Il punto centrale della decisione è la comoda divisibilità. In linea generale, l'articolo 718 del codice civile riconosce a ogni erede il diritto di ricevere in natura, cioè materialmente, la parte dei beni che gli spetta. L'articolo 720 prevede però una disciplina speciale per gli immobili non comodamente divisibili: quando il frazionamento non è possibile senza compromettere il valore o la funzionalità del bene, questo può essere attribuito per intero al condividente che ha la quota maggiore, con addebito dell'eccedenza.

Per capire cosa significhi, il tribunale richiama una sentenza della Cassazione del 2023: le porzioni risultanti devono poter essere godute in modo autonomo e libero, senza eccessivi pesi o limitazioni, senza opere complesse o costose e senza un significativo deprezzamento rispetto al valore dell'intero.

Nel caso di Pavia, il consulente tecnico d'ufficio ha escluso un frazionamento conveniente. La casa aveva dimensioni contenute, si sviluppava su un unico piano abitativo oltre al seminterrato e disponeva di un solo locale con servizi igienici.

Realizzare due unità autonome avrebbe richiesto interventi tali da ridurne sensibilmente il valore, e la parte corrispondente a un terzo sarebbe risultata priva di una concreta utilità economica e funzionale. Per questo il giudice ha ritenuto l'immobile non divisibile e l'ha assegnato al maggior quotista che ne aveva fatto richiesta. Due condizioni, quindi, risultano decisive: che il bene non sia divisibile senza perdere valore o utilità, e che chi lo vuole abbia la quota più grande e lo chieda.

Perché il diritto di abitazione fa pagare meno agli altri eredi

Il titolo di questo articolo parla di pagare meno, e il caso di Pavia mostra come. Il consulente ha stimato il valore complessivo dell'immobile in poco meno di 137mila euro.

Da questa cifra il giudice ha sottratto il valore del diritto di abitazione spettante al coniuge superstite ai sensi dell'articolo 540, secondo comma, del codice civile, pari a poco più di 50mila euro. Il valore residuo, su cui calcolare le quote, è risultato di circa 86.400 euro, e la quota di un terzo della nipote corrispondeva a quasi 29mila euro. Il meccanismo è semplice: la parte di valore legata al diritto di abitazione non rientra tra i beni da ripartire, e quindi fa scendere la base su cui si calcola il conguaglio.

Per dare un'idea dell'effetto, se il terzo fosse stato calcolato sull'intero valore di circa 137mila euro, la quota della nipote sarebbe stata di circa 45mila euro, contro i quasi 29mila riconosciuti.

La differenza, di circa 17mila euro, è un calcolo nostro e approssimativo, fatto sulle cifre della sentenza. Va però precisato un punto importante: il diritto di abitazione non è uno strumento che si possa "ottenere" per pagare meno. È un diritto che la legge riconosce al coniuge superstite, e nel caso di Pavia era lui il richiedente. Chi non è coniuge superstite non può far valere questo meccanismo, e il risparmio dipende dalle condizioni previste dalla legge e dalle circostanze del caso, che la sentenza non elenca nel dettaglio e che vanno verificate con un professionista.

Il conguaglio, la rivalutazione e le garanzie per chi non riceve la casa

Non si tratta, comunque, di un sistema a senso unico. Chi riceve l'intera casa deve pagare un conguaglio in denaro proporzionato alle quote degli altri. Il tribunale lo ha qualificato come debito di valore, e per questo ha disposto la rivalutazione della somma a partire dal 14 gennaio 2025, data del deposito della consulenza tecnica che aveva determinato il valore dell'immobile, fino alla data della sentenza.

Il giudice ha ritenuto appropriato usare gli indici di rivalutazione del mercato immobiliare dell'Osservatorio OMI, anziché i tradizionali indici ISTAT. Dalla sentenza fino al pagamento decorrono poi gli interessi legali sulla somma rivalutata, quindi il conguaglio finale è più alto di quello calcolato in prima battuta.

A tutela della comproprietaria è stata inoltre prevista l'ipoteca legale ai sensi dell'articolo 2817 del codice civile, una garanzia che protegge il suo credito. Le spese di lite e quelle della consulenza tecnica sono state poste a carico della massa comune e ripartite secondo le quote di proprietà. Un'ultima osservazione riguarda la contumacia. La nipote non si è presentata, ma il tribunale non ha deciso a suo danno: le ha comunque riconosciuto il conguaglio, con rivalutazione e interessi, e la garanzia ipotecaria.

Questo mostra che chi ottiene la casa non può approfittare dell'assenza dell'altra parte per pagare meno, perché il valore e le quote sono stabiliti da una perizia e dalla legge. In sintesi, ottenere tutta la casa comporta un percorso preciso: una richiesta di attribuzione, una perizia che accerti l'indivisibilità, il calcolo del valore al netto del diritto di abitazione quando spetta, il pagamento del conguaglio rivalutato e degli interessi, con una garanzia ipotecaria a favore di chi resta fuori. Il caso, come ogni sentenza, vale per le sue circostanze, e un altro tribunale potrebbe decidere diversamente in presenza di un immobile diverso.

Prima di avviare un percorso del genere conviene verificare alcuni elementi: chi sono gli eredi e quali quote spettano a ciascuno, se tutti hanno accettato l'eredità, se l'immobile è davvero non divisibile secondo i criteri della perizia, se esista un diritto di abitazione del coniuge superstite e quale valore gli viene attribuito, e se chi vuole la casa abbia le risorse per pagare il conguaglio rivalutato. Chi si trova in una situazione simile fa bene a rivolgersi a un avvocato o a un notaio prima di muoversi, perché questo articolo racconta una decisione e non fornisce una consulenza legale.