Mercato stanze singole, calo domanda ma record prezzi nelle top city italiane. La classifica delle località più costose

Negli ultimi anni il segmento degli alloggi condivisi ha assunto un ruolo sempre più centrale nei principali centri urbani italiani, riflettendo cambiamenti strutturali nella domanda abitativa legata alla mobilità territoriale, alla crescita del numero di studenti fuori sede e alla presenza di giovani lavoratori attratti da poli economici e universitari. Il progressivo indebolimento dell’accessibilità economica degli affitti tradizionali ha contribuito a consolidare l’interesse verso la formula della stanza singola, soluzione oggi altamente ricercata per il rapporto tra privacy e sostenibilità dei costi. Le analisi di mercato più recenti confermano una dinamica fatta di livelli storicamente elevati dei prezzi medi e di fluttuazioni della domanda, che variano sensibilemente tra le diverse città italiane. 

Domanda e offerta di stanze singole: tendenze recenti e variazioni nelle principali città

Dalle rilevazioni condotte tra il 2023 e il 2025 emerge un quadro di relativa stabilità della domanda a livello nazionale, affiancato da sostanziali peculiarità locali. Tra i principali fattori di cambiamento si segnalano il progressivo incremento dell’offerta, con aumenti particolarmente incisivi in città come Napoli (+95%), Padova (+89%) e Novara (+64%) nell’arco degli ultimi dodici mesi e una parallela flessione nei mercati storicamente saturi come Milano e Torino (entrambe -8%), accompagnata da una disponibilità pressoché stabile su Roma. Le variazioni nella domanda si fanno particolarmente marcate nei dati relativi alla flessione osservata in alcune aree: a Verona la richiesta è diminuita del 20%, mentre a Bologna e Napoli il calo ha raggiunto rispettivamente il 38% e il 47%. Contrariamente, località come Roma (+20%) e Venezia (+30%) evidenziano un interesse crescente, con un progressivo ampliamento della platea di utenti alla ricerca di soluzioni in periferia o in aree ben collegate ai centri urbani.

• Stabilità nazionale: il dato medio aggregato rivela un mercato essenzialmente immutato rispetto al precedente periodo di rilevazione.
• Distribuzione territoriale della domanda: se nei grandi centri si osserva un saldo negativo, in molte altre città universitarie dimensioni ridotte e qualità della vita alimentano un trend positivo.
• Segmentazione degli utenti: la platea dei potenziali locatari vede una crescita del segmento dei giovani lavoratori oltre a quello, già consolidato, degli studenti universitari.

Il risultato di queste dinamiche si traduce in una maggiore accessibilità dell’offerta in alcune aree e in una competizione crescente nei poli tradizionalmente attrattivi. La ricerca di stanze singole diventa quindi anche espressione di una strategia di adattamento ai nuovi equilibri tra redditi disponibili, prezzi e qualità dell’abitare.

La classifica delle città più costose: Milano, Bologna, Roma e Firenze a confronto

L’analisi dei dati raccolti nel 2025 conferma Milano come il mercato più oneroso a livello nazionale, con canoni medi per la locazione di una stanza singola che raggiungono circa 730 euro al mese. Subito dopo si collocano Bologna (632 euro/mese), Firenze (606 euro/mese) e Roma (575 euro/mese). La presenza nella fascia alta della graduatoria di città con importanti atenei e sistemi produttivi solidi sottolinea la stretta connessione tra vitalità economica, attrattività accademica e pressione sui prezzi dei posti letto.

Tale classifica rappresenta una sintesi delle tensioni che caratterizzano i mercati ad alta densità studentesca e lavorativa, con alcune specificità:

• A Milano la domanda è in lieve calo (-13%), ma il mantenimento di canoni elevati riflette l’attrattività globale del capoluogo lombardo e la persistente scarsità di alloggi centrali disponibili.
• Bologna si attesta come seconda città per livello dei canoni, segnalando una crescita sensibile, sostenuta dall’espansione del settore universitario.
• Firenze e Roma, rispettivamente terza e quarta, riflettono un equilibrio tra elevata richiesta (in particolare nella capitale) e incremento moderato dell’offerta negli ultimi dodici mesi.

Quartieri e aree urbane dal prezzo più elevato

Molto significative le differenziazioni interne ai singoli contesti urbani. A Milano i quartieri Quadronno-Palestro-Guastalla e il Centro superano gli 840 euro mensili, seguiti da Genova-Ticinese. Su Roma, Testaccio-Trastevere e Parioli-Flaminio si posizionano in vetta per canoni richiesti. Questi quartieri, tradizionalmente associati a elevata qualità della vita, prossimità ai campus universitari e buona accessibilità ai trasporti pubblici, costituiscono veri e propri micro-mercati la cui crescita incide in modo diretto sulle medie cittadine.

Le città più economiche e la distribuzione geografica dei prezzi

Sul versante opposto della classifica, la mappa dei prezzi indica significative opportunità di risparmio, in particolare nelle aree meridionali e in centri universitari di dimensioni più contenute. Secondo le rilevazioni più aggiornate, Chieti (sotto i 230 euro/mese), Catanzaro (243 euro/mese) e Foggia (249 euro/mese) rappresentano le soluzioni più accessibili, con costi per stanza singola che restano su livelli notevolmente inferiori alla media nazionale. 
Altri centri come Potenza, Benevento e Reggio Calabria si posizionano nella fascia bassa della graduatoria, delineando un quadro in cui la variabilità territoriale resta molto elevata, riflesso sia della minore pressione demografica sia di mercati lavorativi meno dinamici rispetto alle grandi metropoli. Nei principali capoluoghi settentrionali, come Torino (476 euro/mese) e Verona (473 euro/mese), le differenze rispetto ai massimi nazionali si attestano intorno al 35%.

Le dinamiche nei mercati universitari e l’impatto su studenti e giovani lavoratori

Le oscillazioni dei prezzi e la mutata distribuzione dell’offerta hanno determinato un impatto rilevante sugli equilibri dei mercati locali, in particolare in relazione agli studenti universitari e ai giovani lavoratori. Nelle città sedi di atenei storici, come Bologna, Padova e Firenze, le rilevazioni mostrano un variegato mix di fattori: presenza di domanda plurisettoriale, offerta residua limitata e incremento delle spese accessorie (utenze, servizi, trasporti) che concorrono a spingere le quotazioni delle singole su livelli talvolta superiori a quelli di un monolocale. Al Sud e in alcune aree del Centro invece, la minore densità di richieste da parte di lavoratori extraregionali e una maggiore disponibilità di immobili concorrono a stabilizzare i canoni pur in presenza di marginali fluttuazioni stagionali.

• Pressione sui bilanci familiari: il rialzo continuo dei prezzi rischia di ostacolare la mobilità accademica e professionale, in particolare per i nuclei a reddito medio-basso.
• Ricorso alla periferia: sempre più studenti e giovani lavoratori tendono a orientarsi su soluzioni periferiche, dove i costi permettono maggiore sostenibilità delle spese mensili.

In questo scenario, la ricerca di una stanza singola non rappresenta più solo una scelta legata alla privacy, ma si intreccia con l’esigenza di razionalizzare le spese complessive connesse alla vita universitaria o ai primi anni di lavoro lontano dal nucleo familiare di origine.

Il confronto con il mercato europeo delle stanze singole

I dati forniti dalle principali piattaforme europee mostrano come il trend di crescita dei canoni nel segmento delle stanze singole sia un fenomeno diffuso, pur con sensibili differenze nazionali. Nelle principali capitali dell’area euro la variazione media nel 2025 è stata dello 0,8%, indice di una sostanziale stabilizzazione del mercato. In Italia, tuttavia, l’accelerazione degli ultimi anni ha portato il livello dei prezzi mensili per una stanza singola nelle metropoli italiane su valori paragonabili o, in alcuni casi, superiori a Berlino, Barcellona o Bruxelles. 
Le fonti internazionali sottolineano come le dinamiche nostrane siano il risultato di una combinazione di carenza strutturale di offerta, elevata mobilità studentesca e attrattività di specifici poli accademici. 

Pur in presenza di segnali di lieve assestamento della domanda, la forte pressione sui canoni medi resta condizionata dall’insufficienza dell’offerta rispetto al fabbisogno effettivo. Scenario in cui le dinamiche di mercato, locali e nazionali, continueranno a interagire strettamente con le scelte di policy, il livello degli investimenti pubblici in edilizia residenziale e la programmazione delle città in tema di mobilità, welfare abitativo e servizi.