Quali sono gli abusi edilizi sanabili per normative e giurisprudenza nel 2025

L’abusivismo edilizio costituisce una delle principali problematiche della regolamentazione urbanistica in Italia e capire quali siano gli abusi edilizi sanabili secondo la normativa nazionale, la giurisprudenza e le ultime novità legislatlative come il Decreto Salva Casa è molto importante per milioni di italiani, ma nello stesso è un argomento articolato e complesso 

Definizione di abuso edilizio e cornice normativa

Abuso edilizio identifica qualsiasi intervento realizzato in contrasto con le normative urbanistiche e con i titoli abilitativi previsti dalla disciplina edilizia nazionale o locale. Il principale riferimento normativo è rappresentato dal D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), integrato da leggi speciali come la L. 47/1985 (primo condono edilizio), da successive normative regionali e, da maggio 2024, dal Decreto Salva Casa (DL 69/2024 convertito nella Legge 105/2024). Esistono diversi tipi di abuso edilizio, differenziati per gravità:

• Abusi totali: realizzazione di nuovi edifici o ampliamenti in assenza completa di permesso di costruire.
• Difformità sostanziali: discostamento rilevante da quanto autorizzato, compreso cambio significativo di destinazione d’uso o incremento volumetrico non autorizzato.
• Abusi minori e parziali: modifiche non essenziali rispetto al progetto approvato, come variazioni interne, piccoli ampliamenti, modifiche di elementi secondari.
• Difformità non rilevanti: scostamenti sotto la soglia di tolleranza prevista dall'art. 34-bis TUE (fino al 2%-5% a seconda della superficie)

Risulta essenziale, inoltre, distinguere il regime della doppia conformità e della conformità semplificata (introdotta dal Decreto Salva Casa), per individuare i casi in cui la regolarizzazione postuma di un illecito sia effettivamente ammissibile.

Abusi edilizi sanabili: tipologie e condizioni 2025

Nel 2025, la sanabilità di un abuso edilizio si fonda fondamentalmente su due perni normativi:

• Principio della doppia conformità (art. 36 D.P.R. 380/2001): l’intervento abusivo è sanabile solo se conforme in ogni momento sia alle normative vigenti all’epoca dell’esecuzione sia a quelle attuali, al momento della domanda di sanatoria.
• Sanatoria semplificata (art. 36-bis D.P.R. 380/2001): per parziali difformità o variazioni essenziali minori, è necessaria la conformità edilizia al momento della realizzazione e la conformità urbanistica alla data della domanda, senza più il doppio requisito simmetrico.

Esempi di abusi edilizi sanabili includono:

• Interventi minori eseguiti senza SCIA o con difformità lievi rispetto al titolo (es. modifiche interne non strutturali, aperture di porte o finestre aggiuntive, piccoli ampliamenti compatibili con la planimetria autorizzata).
• Opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire che rispettano i vincoli edilizi e urbanistici rilevanti.
• Interventi realizzati prima del 1967 in zone in cui non vigeva l’obbligo di titolo edilizio, comprovati da documentazione storica o catastale (art. 9-bis D.P.R. 380/2001).
• Lavori in assenza di permesso eseguiti su immobili privi di particolari vincoli (vincolo ambientale, paesaggistico, storico-artistico) e in aree dove gli strumenti urbanistici lo consentono.

Le principali tipologie di abusi sanabili, secondo il DPR 380/2001 e la Legge 326/2003, sono:

• Opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo edilizio ma conformi alle previsioni urbanistiche (Tipologie 2-6, Allegato 1 alla Legge 326/2003): piccole ristrutturazioni, manutenzioni straordinarie, restauro e risanamento conservativo in aree non soggette a vincoli, varianti non essenziali.
• Abusi “formali”: interventi mancanti solo delle necessarie comunicazioni (CILA, SCIA), se il lavoro sarebbe comunque stato autorizzabile.

Decreto Salva Casa e le nuove vie alla sanatoria nel 2025

La novità più significativa, introdotta con il Decreto Salva Casa (convertito nella Legge 105/2024), riguarda:

• Estensione della “conformità asimmetrica” per parziali difformità: per queste casistiche, è sufficiente rispettare i criteri edilizi dell’epoca della realizzazione e quelli urbanistici attuali.
• Incremento delle soglie di tolleranza (art. 34-bis): il mancato rispetto di altezza, distacchi, cubatura e simili fino al 4-5% non costituisce violazione in unità immobiliari medio-piccole.
• Maggiore chiarezza sull’utilizzo della SCIA in sanatoria e sulla fiscalizzazione dell’abuso.
• Aumento delle sanzioni fino al triplo per interventi in difformità su immobili non residenziali (agg. art. 34 D.P.R. 380/2001).
• Semaforo alla vendita di immobili con abusi sanabili, purché la situazione sia dichiarata e sia stata avviata la procedura di regolarizzazione.

Queste integrazioni ampliano la platea degli interventi sanabili, pur mantenendo il divieto assoluto di regolarizzare abusi che riguardano vincoli di tutela paesaggistica, ambientale e beni culturali, come affermato anche da fonti giurisprudenziali e sentenze aggiornate fino al 2025.

Procedura per la sanatoria edilizia

La domanda di sanatoria edilizia deve essere presentata presso il Comune prima dell’irrogazione della sanzione o entro i termini fissati nell’ordinanza di ripristino. Il procedimento comprende:

1. Redazione della relazione tecnica descrittiva e raccolta dei documenti comprovanti la legittimità dell’immobile.
2. Presentazione dell’istanza con allegati tecnici (planimetrie, foto, relazione di conformità alle norme correnti e passate).
3. Pagamento dell’oblazione consistente in una sanzione economica proporzionata alla gravità della difformità e al valore dell’immobile o a seconda dell’intervento.
4. Valutazione da parte dell’ufficio tecnico comunale con risposta obbligatoria entro 60 giorni (principio del silenzio-diniego in caso di mancata risposta); controllo della Commissione per le pratiche in area vincolata.

La sanatoria può essere negata in caso di accertata non conformità urbanistica/edilizia o di violazione di vincoli sopraindicati.

Costi e implicazioni economiche della sanatoria

I costi per la regolarizzazione di un abuso edilizio sono variabili:

• SCIA in sanatoria: sanzione compresa tra 1.032 € e 10.328 €, calcolata in base all’aumento di valore dell’immobile.
• Permesso di costruire in sanatoria: in caso di difformità totale, si paga almeno il doppio del contributo di costruzione, secondo l’art. 36 bis. In caso di parziali difformità, si aggiunge una maggiorazione del 20%.
• Compensi dei tecnici abilitati (geometra, architetto, ingegnere): da 500 a 2.500 euro in media, a seconda della complessità, della località e delle specifiche della pratica.

I limiti di sanabilità: abusi edilizi non sanabili

Non tutti gli abusi edilizi sono sanabili. Rimangono esclusi dalla regolarizzazione:

• Opere che violano vincoli paesaggistici, ambientali, storici, artistici o archeologici.
• Abusi realizzati in aree a rischio idrogeologico, soggette al rischio sismico rilevante, non autoricavabili da strumenti urbanistici.
• Interventi che modificano la destinazione d’uso in contrasto con gli strumenti di pianificazione attuali o dell’epoca di esecuzione.
• Realizzazione di nuovi manufatti residenziali o industriali in zone dichiarate agricole o aree tutelate.
• Difformità totali dell’organismo edilizio (ad es., palazzine, ville, capannoni realizzati ex-novo senza permesso su aree inedificabili).

Ogni caso va valutato con attenzione tramite verifica presso l’ufficio tecnico comunale, anche in presenza di documentazione storica a riprova della regolarità dell’immobile.

Esempi, casistiche particolari e riferimenti giurisprudenziali

Abusi edilizi ante 1967

Per edifici costruiti prima del 1° settembre 1967, in zone senza obbligo di licenza urbanistica o concessione edilizia, si può regolarizzare la situazione presentando una comunicazione di inizio lavori (CILA) e fornendo documenti d’epoca a dimostrazione della legittimità.

Abusi edilizi in aree vincolate

Non sono ammessi accertamenti di conformità semplificata in presenza di vincoli paesaggistici, ambientali o storico-artistici. La giurisprudenza aggiornata del 2025 chiarisce che la demolizione è obbligata e non può essere sostituita da sanzione pecuniaria ove l’intervento sia in contrasto con tali vincoli (TAR Campania 5541/2024).

Casi giurisprudenziali recenti

Altro esempio rilevante risiede nelle sentenze relative alla demolizione in presenza di abusi storicizzati: il trascorrere degli anni non rende legittimo l’abuso né preclude i provvedimenti di demolizione.

Responsabilità e sanzioni per abuso edilizio

Sono responsabili dell’abuso edilizio non solo chi realizza materialmente l’opera, ma anche il proprietario, il committente e il direttore dei lavori (art. 29 D.P.R. 380/01). Nel caso di successione ereditaria, le sanzioni amministrative e l’obbligo di ripristino ricadono anche sugli eredi (la responsabilità penale resta personale).

Le sanzioni previste si suddividono in:

• Sanzioni amministrative: demolizione dell’opera abusiva, acquisizione dell’area al patrimonio comunale, sanzioni pecuniarie commisurate al valore, in alternativa alla demolizione qualora questa comprometta l’edificio regolare.
• Sanzioni penali (art. 44 D.P.R. 380/01): ammenda fino a 10.329 euro per inosservanza delle normative; arresto e ammenda nei casi gravi, come lottizzazione abusiva o mancato rispetto di vincoli stringenti.

La regola generale prevede la non prescrizione delle sanzioni amministrative (la demolizione può essere disposta anche a distanza di decenni), mentre il reato penale si prescrive in 4 o 5 anni, salvo atti interruttivi.

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