Terza Sanatoria, quali abusi edilizi si possono sanare e quali no in base a normative e molteplici sentenze chiarificatrici

Nel panorama normativo italiano, il tema degli abusi edilizi rappresenta un ambito complesso, soggetto a costanti interpretazioni giurisprudenziali e a successivi interventi legislativi. In questo contesto, la cosiddetta Terza Sanatoria, disciplinata dal Decreto Legge 269/2003, si inserisce come strumento di regolarizzazione per una specifica tipologia di illeciti.

Rispetto ai provvedimenti precedenti, la terza sanatoria introduce, infatti, principi più restrittivi, soprattutto nelle aree sottoposte a particolari vincoli ambientali e paesaggistici, rispondendo alla necessità di tutelare sia il patrimonio urbanistico sia l'integrità territoriale. 

Cosa prevede la terza sanatoria edilizia: normativa e principi generali

La terza sanatoria permette di regolarizzazione gli abusi edilizi commessi entro una data prefissata. 

I principi cardine della terza sanatoria possono essere sintetizzati come segue:

• Distinzione tra abusi sanabili e insanabili: la legge elenca in modo tassativo quali tipologie di opere possono beneficiare della regolarizzazione, escludendo categoricamente quelle in zone vincolate o che contravvengano alle norme urbanistiche fondamentali.
• Doppia conformità: per ottenere la sanatoria si richiede che l’opera risultasse conforme sia alle normative urbanistiche in vigore al momento della realizzazione sia a quelle vigenti al momento della domanda.
• Sanzioni e oblazioni: la regolarizzazione degli abusi passa attraverso il pagamento di un’oblazione, calcolata sull’entità dell’abuso, e degli oneri concessori normalmente previsti.

Le ulteriori innovazioni sono caratterizzate da restrizioni molto forti in caso di immobili situati in aree soggette a vincolo idrogeologico, ambientale o paesaggistico. Come ribadito più volte anche dalla giurisprudenza di legittimità e amministrativa, solamente interventi minori, quali restauro e manutenzione straordinaria, possono essere oggetto di regolarizzazione in tali zone.

Quali abusi edilizi si possono sanare: casi e condizioni secondo la legge e le sentenze

La possibilità di regolarizzare abusi edilizi dipende dalla conformità delle opere alle prescrizioni di legge e dalla loro incidenza sul territorio. La Terza sanatoria permette di regolarizzare abusi in presenza delle seguenti condizioni:

• Opere realizzate senza titolo abilitativo, ma conformi alle normative urbanistiche vigenti sia al momento della costruzione sia alla data di presentazione della domanda.
• Interventi di natura minore in zone vincolate: esclusivamente restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, purché autorizzati dalle autorità competenti, come le Soprintendenze per aree vincolate.
• Modifiche interne o ampliamenti contenuti, sempre nel rispetto delle distanze minime, dei parametri igienico-sanitari e delle prescrizioni antisismiche.

La giurisprudenza ha chiarito, inoltre, che la sanatoria è ammissibile solo quando il vincolo ambientale o paesaggistico sia sopraggiunto dopo la realizzazione dell’opera e, in ogni caso, in assenza di incremento di volumetria o superficie. La Corte di Cassazione (sent. n. 26660/2025) e il Consiglio di Stato (sent. n. 8801/2024) hanno ribadito che in presenza di vincoli preesistenti è esclusa la regolarizzazione per nuove costruzioni o ampliamenti sostanziali.

Dunque, gli abusi edilizi sanabili con la terza sanatoria riguardano principalmente difformità documentali, piccoli interventi, ridefinizioni interne o interventi su immobili già esistenti, sempre nel solco delle prescrizioni di legge e solamente laddove ricorrano tutte le condizioni richieste, fra cui la doppia conformità.

Abusi edilizi non sanabili con la terza sanatoria: vincoli, limiti e divieti

Gli abusi non sanabili con la terza sanatoria sono invece i seguenti:

• Nuove costruzioni in aree vincolate: questi interventi sono sempre esclusi dalla sanatoria, sia in presenza di vincoli idrogeologici, ambientali, paesaggistici o di inedificabilità, indipendentemente dalla conformità agli strumenti urbanistici.
• Incremento di volumetria e superficie: qualsiasi opera che abbia determinato un aumento della cubatura in zone soggette a vincolo non può ottenere il condono.
• Opere difformi dagli strumenti urbanistici: quando la costruzione, anche se realizzata in assenza del titolo abilitativo, non è conforme alle prescrizioni urbanistiche né al momento della realizzazione, né al momento della domanda di regolarizzazione.
• Interventi in aree di proprietà pubblica: è esclusa ogni possibilità di sanatoria per edifici realizzati su suolo pubblico senza titolo.
• Difformità che violano normative igienico-sanitarie o di sicurezza: la legge vieta la sanatoria in presenza di abusi che compromettano la salute pubblica o l’incolumità delle persone.

La non sanabilità si estende anche agli abusi su immobili sottoposti a vincolo di inedificabilità preesistente, anche se formalmente conformi agli strumenti urbanistici: non è possibile ottenere la regolarizzazione per nuove costruzioni o innovazioni che comportino ampliamenti in tali contesti. Sono esclusi anche tutti gli interventi realizzati in totale difformità dal titolo edilizio in aree soggette a vincoli imposti da leggi statali o regionali, quali parchi naturali, beni culturali, riserve, e zone con specifici vincoli idrogeologici. 

Procedura per la concessione edilizia in sanatoria: iter, requisiti e documenti

L’iter per usufruire della Terza sanatoria prevede precise fasi e una documentazione puntuale. La procedura può essere così schematizzata:

• Verifica di sanabilità: viene effettuata una valutazione preliminare da parte di un tecnico abilitato, che deve accertare la sussistenza di tutti i requisiti di legge, inclusa la doppia conformità.
• Presentazione della domanda: la richiesta va inoltrata all’Ufficio Tecnico Comunale, completa di relazione tecnica asseverata, planimetrie aggiornate, attestazioni catastali e ricevute di pagamento delle oblazioni e degli oneri previsti.
• Acquisizione di pareri e autorizzazioni: nei casi di immobili in aree vincolate, devono essere richiesti i pareri delle autorità competenti, come la Soprintendenza, che valuta la compatibilità dell’abuso con i vincoli specifici dell’area.
• Istruttoria comunale: il Comune valuta la domanda entro termini definiti; in caso di silenzio, la richiesta si considera respinta.

Un elemento di rilievo è rappresentato dalla tempistica: in assenza di provvedimenti espliciti del Comune entro i termini, può formarsi silenzio-diniego. In caso di rigetto, resta la possibilità di ricorso amministrativo al TAR o ricorso straordinario al Presidente della Repubblica. La precisione nella documentazione è essenziale per evitare rigetti e sanzioni aggiuntive.

Cosa succede agli abusi edilizi non sanabili: sanzioni, demolizioni e conseguenze

Nel caso di accertata non sanabilità di un abuso edilizio, la legge prevede una serie di conseguenze amministrative ed economiche rilevanti sia per i proprietari sia per eventuali eredi:

• Demolizione delle opere abusive: è la sanzione principale e consiste nell’obbligo di rimozione delle opere non regolarizzabili, con il ripristino dello stato dei luoghi originario. Se il proprietario non interviene, il Comune può procedere d’ufficio con recupero delle spese.
• Sanzioni amministrative: si applicano multe variabili, calcolate in relazione al valore dell’abuso e alla sua incidenza urbanistica, oltre a costi aggiuntivi per il mancato ripristino.
• Blocchi nelle transazioni immobiliari: immobili non regolarizzati risultano di difficile alienazione, non possono essere venduti o ipotecati fino al ripristino della legalità.
• Responsabilità penali: in caso di abusi in aree particolarmente tutelate o che implichino rischio per la pubblica incolumità, scatta la segnalazione all’autorità giudiziaria.
• Obbligo sanzionatorio per gli eredi: anche chi eredita un immobile abusivo è tenuto a regolarizzare o subisce le stesse conseguenze patrimoniali e amministrative del dante causa.

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