Fiscalizzazione di un abuso edilizio: quando la si può ottenere per evitare demolizione. Procedura, costi, tempi, limiti

di Marianna Quatraro pubblicato il 25/09/2025 alle 15:01

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Quali sono i casi in cui è possibile ricorrere alla fiscalizzazione di un abuso edilizio per evitare la demolizione: la procedura e le regole da rispettare

Nel panorama normativo italiano, la gestione delle irregolarità edilizie rappresenta una problematica di rilievo, soprattutto per coloro che si trovano ad affrontare ordinanze di demolizione a seguito di abusi. In determinate situazioni, è previsto uno strumento alternativo: la fiscalizzazione dell’abuso edilizio.

Questa procedura consiste nell’applicazione di una sanzione pecuniaria che sostituisce l’intervento demolitorio, rappresentando una soluzione alternativa per gli illeciti urbanistici che non possono essere eliminati senza compromettere la stabilità o la funzionalità della parte regolare dell’edificio.

Che cos’è la fiscalizzazione e in quali casi si applica

La fiscalizzazione indica la sostituzione della demolizione di un’opera edilizia irregolare con il pagamento di una sanzione amministrativa pecuniaria, secondo quanto stabilito dal Testo Unico dell’Edilizia.

Questo meccanismo si applica soprattutto ai casi di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo edilizio, laddove la rimozione delle parti non conformi non sia tecnicamente possibile senza arrecare danno alle porzioni realizzate correttamente. L’amministrazione comunale, previa motivata valutazione tecnica, può optare per tale rimedio esclusivamente quando:

l’intervento abusivo non coinvolga aree sottoposte a vincolo paesaggistico, ambientale, storico-artistico o archeologico;
l’opera non sia stata realizzata in totale difformità dal permesso di costruire o priva di ogni titolo abilitativo;
sia oggettivamente dimostrato che la demolizione della parte abusiva pregiudicherebbe la sicurezza strutturale o la funzionalità della restante parte legittima.

Tale possibilità resta, dunque, preclusa per le difformità totali, le variazioni essenziali e le costruzioni completamente abusive nelle aree vincolate.

Procedura per ottenere la fiscalizzazione: requisiti, fasi e oneri della prova

La procedura di fiscalizzazione può partire dopo l’ordinanza di demolizione emessa dal Comune. Il soggetto destinatario dell’ordine può presentare istanza motivata per ottenere la sostituzione della demolizione con la sanzione monetaria. Sono previsti requisiti stringenti:

presenza di parziale difformità rispetto al titolo edilizio;
accertamento di impossibilità tecnica della demolizione senza rischi evidenti per la parte conforme;
presentazione di una perizia tecnica dettagliata a supporto dell’istanza.

L’onere probatorio ricade sull’interessato: occorre produrre una documentazione tecnica idonea a dimostrare, mediante una relazione asseverata, che la netta separazione dall’opera conforme risulta irrealizzabile o comporterebbe seri rischi strutturali.

L’ufficio tecnico comunale svolge un riscontro sulle risultanze tecniche presentate e, dove confermate, dispone la sostituzione della demolizione di un abuso edilizio con l’irrogazione della sanzione prevista. Si tratta di una procedura che si svolge nella cosiddetta fase esecutiva successiva all’inottemperanza dell’ordine di demolizione.

I tempi per la fiscalizzazione

I tempi per la fiscalizzazione di un abuso edilizio non sono fissi, ma dipendono dalla complessità del caso e dall'accertamento tecnico che dimostra l'impossibilità di ripristinare i luoghi a causa di problemi strutturali o altre ragioni tecniche insuperabili.

In ogni caso, il diritto di fiscalizzazione può essere esercitato entro il termine di 90 giorni dall'ordinanza di demolizione.

Calcolo della sanzione pecuniaria: nuovi criteri, importi e costi

L’importo della sanzione pecuniaria viene determinato secondo parametri specifici e:

Per immobili residenziali: la sanzione è pari al triplo del costo di produzione della parte irregolare sulla base dell’ultimo costo aggiornato dal Ministero tramite l'indice ISTAT;
Per immobili non residenziali: si applica il triplo del valore venale della parte realizzata in difformità, stimato dall’Agenzia delle Entrate – Territorio.

La sanzione si configura come corrispondente al vantaggio patrimoniale che il soggetto ha tratto dall’abuso e mira a dissuadere il mantenimento delle opere illegittime. Di seguito una tabella semplificativa per chiarire i criteri utilizzati:

Tipologia di abuso	Metodo di calcolo
Residenziale	Triplo del costo di produzione (Legge 392/1978)
Non residenziale	Triplo del valore venale (Agenzia delle Entrate)

L’importo finale varia, quindi, anche in funzione delle valutazioni tecniche e delle quotazioni catastali aggiornate alla data dell’abuso.

Limiti e casi di esclusione della fiscalizzazione: zone vincolate e difformità totali

L’ordinamento esclude la fiscalizzazione per le opere realizzate:

in assenza totale di titolo edilizio;
in totale difformità dal permesso di costruire;
con variazioni essenziali rispetto al progetto assentito;
in zone sottoposte a vincoli paesaggistici, ambientali, archeologici o storico-artistici.

Abusi edilizi