Chi paga l'Imu e la Tari nel comodato d'uso gratuito della casa?
Divisione e regole di pagamento delle imposte Imu e Tari per comodati d’uso gratuito di casa: cosa sapere e chiarimenti
Il comodato d’uso gratuito è una specifica modalità di utilizzo di un immobile che, pur essendo diffusa soprattutto tra parenti stretti, ad esempio tra genitori e figli, può essere adottata anche tra soggetti privi di legami di parentela. In questa forma contrattuale, il proprietario dell’immobile (comodante) mette a disposizione di un altro soggetto (comodatario) una casa senza richiedere alcun canone di locazione. Tuttavia, la titolarità e i relativi obblighi fiscali in merito a IMU e TARI presentano peculiarità e regole stringenti, disciplinate sia dal Codice Civile che dalla normativa fiscale vigente.
Definizione e natura giuridica del comodato d’uso gratuito
Il contratto di comodato, secondo l’articolo 1803 del Codice Civile, è quell’accordo attraverso cui una parte (comodante) consegna all’altra parte (comodatario) un bene mobile o immobile, affinché questi lo utilizzi per un tempo o per un uso determinato, con obbligo di restituzione. Il comodato d’uso è, per sua natura, essenzialmente gratuito e determina un diritto personale di godimento in capo al comodatario, senza alcun trasferimento della proprietà dell’immobile.
La forma contrattuale può essere sia verbale che scritta; tuttavia, la registrazione è obbligatoria se il contratto è stipulato per iscritto, da effettuare presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla sottoscrizione. Questa scelta formale consente una maggiore tutela delle parti e facilita l’accesso a eventuali agevolazioni fiscali legate all’imposta municipale (IMU). Le spese ordinarie di manutenzione ordinaria e delle utenze sono generalmente a carico del comodatario, mentre rimangono in capo al comodante le spese di straordinaria amministrazione necessarie per la conservazione del bene.
IMU nel comodato d’uso gratuito, soggetti obbligati e condizioni per le agevolazioni
L’IMU (Imposta Municipale Propria) è un’imposta patrimoniale che grava sul proprietario dell’immobile o sul titolare di un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie). Nel caso del comodato d’uso gratuito, il soggetto passivo restando il comodante, il proprietario, anche se il bene viene utilizzato dal comodatario.
Una delle principali agevolazioni disponibili consiste nella riduzione del 50% della base imponibile IMU, prevista dalla normativa per le abitazioni (escluse quelle di lusso: categorie catastali A/1, A/8, A/9) concesse in comodato gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado (genitori e figli), a condizione che:
- il contratto sia regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate;
- il comodante possieda, oltre all’immobile in comodato, solo un altro immobile, usato come abitazione principale, situato nello stesso Comune;
- il comodatario utilizzi l’immobile come abitazione principale e vi abbia residenza anagrafica e dimora abituale;
- il proprietario abbia la residenza e dimori nello stesso Comune in cui è ubicato l’immobile dato in comodato.
La riduzione non è applicabile agli immobili concessi in comodato tra soggetti che non siano parenti di primo grado, né agli immobili di categoria catastale di lusso. Ove dovessero mancare queste condizioni, il proprietario dovrà versare l’IMU sull’intero importo di base imponibile. Il contratto regolarmente registrato, anche se stipulato verbalmente, rappresenta un presupposto necessario all’applicazione dell’agevolazione.
La recente giurisprudenza, come la sentenza n. 37346 della Corte di Cassazione, ha sottolineato che la riduzione spetta solo se il comodante e il comodatario sono effettivamente titolari dei requisiti suddetti. L’Amministrazione comunale può comunque richiedere autodichiarazioni e documentazione a conferma del diritto all’agevolazione.
Tra le novità, dal 2019 è stato abolito l’obbligo di presentare la dichiarazione IMU nei casi di comodato gratuito tra parenti di primo grado, semplificando gli adempimenti amministrativi.
TARI nel comodato d’uso gratuito, obbligo di pagamento e modalità
La TARI (Tassa sui Rifiuti) è l’imposta che finanzia i costi relativi alla gestione e allo smaltimento dei rifiuti urbani. Ai sensi dell’articolo 1, comma 641, della legge n. 147/2013, il presupposto della TARI consiste “nel possesso o nella detenzione, a qualsiasi titolo, di locali o aree scoperte suscettibili di produrre rifiuti urbani”. È il comodatario il soggetto obbligato al pagamento della tassa, in quanto effettivo occupante e fruitore dell’immobile e quindi produttore dei rifiuti.
La TARI va quindi calcolata sulla superficie calpestabile dell’immobile e sul numero dei componenti del nucleo familiare residente. Sono esenti dall’imposizione le aree oggettivamente inutilizzabili o inutilizzate (ad esempio locali privi di utenze e arredi), sempre che sia data prova oggettiva di tali condizioni.
La tassa viene determinata dal Comune e comunicata annualmente, normalmente mediante avviso inviato agli intestatari. Il pagamento può essere effettuato tramite diverse modalità, tra cui modello F24, MAV, bonifico bancario e sistema PagoPA. Per verificare la regolarità dei versamenti, è possibile consultare la propria situazione presso il sito dell’Agenzia delle Entrate Riscossione, l’ufficio tributi comunale o le piattaforme digitali degli enti locali.
Il principio «chi inquina paga» guida la determinazione dell’imposta: chi occupa l’immobile, anche temporaneamente ma oltre i sei mesi, è tenuto a corrispondere la TARI, mentre in caso di occupazione inferiore ai sei mesi spetta al proprietario. Alcuni Comuni prevedono riduzioni per utenze temporanee, case sfitte senza utenze attive o nuclei familiari in difficoltà economica (previsto il bonus sociale rifiuti per chi possiede ISEE inferiore a determinati limiti).
Agevolazioni e casi particolari, IMU ridotta e TARI per immobili in comodato ai parenti
Particolare attenzione merita la disciplina delle agevolazioni IMU per immobili concessi in comodato tra genitori e figli. La riduzione della base imponibile del 50% si applica, come già illustrato, solo quando ricorrono stringenti condizioni di parentela e localizzazione degli immobili, oltre che di registrazione del contratto. L’esclusione riguarda le case di lusso e i comodati tra familiari diversi da genitori e figli.
Per la TARI, il comodatario è sempre responsabile del tributo, poiché produce concretamente i rifiuti avendo la piena disponibilità del bene. In caso di immobili concessi a uso saltuario o non abitati, è necessario presentare apposita dichiarazione al Comune e fornire la documentazione necessaria qualora spettino esenzioni.
In presenza di inquilini o comodatari titolari di bonus sociale (ad esempio per nuclei con ISEE molto basso o famiglie numerose), sono previste ulteriori agevolazioni sulla TARI. Il bonus sociale rifiuti, in vigore prossimamente, garantirà una riduzione della tassa per le utenze domestiche dei soggetti economicamente più deboli.
FAQ e casi pratici su IMU e TARI nel comodato d’uso
- Devo pagare l’IMU se la casa in comodato d’uso gratuito non è a mio nome ma ci vivo come comodatario?
No, l’IMU resta comunque a carico del proprietario registrato al catasto, anche se chi vi risiede ne fa uso abitativo. - La TARI si può suddividere tra proprietario e comodatario?
No, la TARI è interamente a carico del soggetto che occupa la casa, ovvero il comodatario. Il proprietario provvederà alla TARI solo qualora la casa sia priva di occupanti e non utilizzata. - Posso usufruire dell’agevolazione IMU anche se posseggo altri immobili in Italia?
Solo se si tratta di una sola altra abitazione principale nel medesimo Comune. Il possesso di più unità abitative oltre questi limiti esclude la possibilità di riduzione. - Come si dimostra la non abitabilità per richiedere l’esenzione TARI?
È necessario presentare apposita documentazione tecnica e amministrativa attestante la mancanza di utenze e arredi, secondo quanto richiesto dal Comune.
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