Regole e tasse aggiornate sul comodato d'uso terreni (agricolo, montano, edificabile) nel 2025
Quali sono le regole da seguire per terreni in comodato d’uso agricoli, montani ed edificabili: cosa prevedono le normative in vigore
Il comodato d’uso rappresenta una forma contrattuale estremamente diffusa nel settore immobiliare e agricolo. Questo tipo di accordo consente al comodante di concedere a un’altra parte, denominata comodatario, l’utilizzo di un bene, in questo caso terreni agricoli, montani o edificabili, per un periodo stabilito o indeterminato, senza alcun corrispettivo economico. Il comodatario ha l’obbligo di restituire il medesimo bene ricevuto alla scadenza dell’accordo o al termine del rapporto.
Nel caso di terreni agricoli, la normativa attuale non impone necessariamente la forma scritta per la validità del comodato, che può avvenire anche in modalità verbale, in particolare per i fondi rustici. Tuttavia, la registrazione formale presso l’Agenzia delle Entrate è raccomandata quando si desidera beneficiare di specifiche agevolazioni fiscali e per la tutela delle parti coinvolte.
Distinzione tra comodato d’uso e contratti agrari
È fondamentale distinguere il comodato d’uso gratuito dagli altri contratti agrari, come l’affitto di fondi rustici regolamentato dalla Legge 203/1982. Nel comodato, non esiste alcun diritto di prelazione per il comodatario, che invece spetta solo al coltivatore diretto confinante o all’affittuario che coltiva da almeno due anni il terreno oggetto di una potenziale vendita. Questo principio si applica sia ai terreni agricoli che a quelli edificabili dati in comodato.
Il comodato resta valido anche qualora sia imposto al comodatario un onus accessorio, purché non rappresenti una vera e propria controprestazione economica: se, per esempio, fosse richiesto il pagamento di somme o la realizzazione di lavori di grande entità, il giudice potrebbe riqualificare il rapporto come contratto oneroso, applicando la normativa agraria vincolistica con le tutele e le discipline conseguenti.
Diritti e obblighi delle parti nel comodato d’uso
Il comodatario può utilizzare il terreno nei limiti concordati (coltivazione, allevamento, silvicoltura ecc.) ma resta privo di molte delle tutele proprie dei contratti agrari. In particolare, il proprietario mantiene ampia disponibilità del bene e può chiedere la restituzione dell’immobile secondo quanto previsto nel contratto o in presenza di necessità sopravvenute. Nonostante la forma liberale e complessivamente precaria del comodato, l’accordo risulta particolarmente utile nell’ambito familiare o tra soggetti fiduciari, anche per ottimizzare la gestione degli immobili agricoli a livello fiscale e organizzativo.
Le principali tasse sui terreni in comodato nel 2025
- IMU (Imposta Municipale Unica): Rappresenta l’imposta principale sulla proprietà di terreni agricoli, montani ed edificabili. Per il 2025, rimangono valide le regole consolidate, arricchite da alcune novità di dettaglio:
- I coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola continuano a non pagare l'IMU sui terreni utilizzati esclusivamente per attività agricole (coltivazione, allevamento, silvicoltura, funghicoltura).
- La base imponibile per i terreni è calcolata in base al reddito dominicale rivalutato del 25% e moltiplicato per 135 (secondo l’art. 1, comma 741, L. 160/2019).
- Proprietario, titolare di diritto reale o concessionario (in caso di aree edificabili) è tenuto al versamento dell'IMU ove non esista esenzione.
- TARI (Tassa sui Rifiuti): La Tari è dovuta dal soggetto che utilizza effettivamente il terreno. Nel caso di comodato d’uso, il comodatario è responsabile per il pagamento dell’imposta, calcolata in base alla superficie e all’uso concreto del bene.
- IRPEF e relative addizionali: L’Irpef è calcolata sul reddito dominicale attribuito al proprietario, anche se il terreno è concesso in comodato gratuito. Se il comodatario svolge attività agricola sul fondo con proprio capitale e lavoro, la prassi ormai consolidata prevede l’attribuzione del reddito agrario al comodatario stesso.
Aliquote, dichiarazioni e riduzioni IMU nel 2025
Per i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli iscritti nella previdenza agricola, permane anche per il 2025 una significativa esenzione IMU estesa anche a società agricole che rispettano tali criteri. È bene precisare che l’esenzione si applica anche ai familiari coadiuvanti e ai soci con la qualifica idonea, nonché in determinate condizioni ai pensionati aventi i requisiti richiesti.
Per i terreni in comproprietà, l’esenzione spetta solo in misura proporzionale alla quota di ciascun comproprietario che esercita effettivamente l'attività agricola; per evitare contestazioni e ottimizzare la gestione fiscale si consiglia spesso la registrazione del comodato d’uso gratuito tra i comproprietari.
La riduzione del 50% della base imponibile IMU, invece, si applica alle unità immobiliari non di lusso concesse in comodato registrato a parenti in linea retta (genitori-figli/figli-genitori) adibite ad abitazione principale. La misura non riguarda direttamente i soli terreni, a meno che non siano presenti pertinenze immobiliari.
Registrazione del comodato d’uso, modalità, utilità e conseguenze fiscali
La registrazione del contratto di comodato presso l’Agenzia delle Entrate non è sempre obbligatoria per i terreni agricoli, tuttavia diviene fondamentale per:
- Accedere alle agevolazioni fiscali e documentare la gratuità del rapporto in caso di controlli;
- Tutelare sia comodante che comodatario in caso insorgano controversie sulla validità o durata del rapporto;
- Dimostrare l’effettivo uso strumentale, ai fini dell’applicazione dell’esenzione IMU e di eventuali riduzioni sulle tasse immobiliari;
La registrazione richiede compilazione del modello adeguato (modello 69), pagamento dell’imposta fissa di registro e marca da bollo (ove dovuto). Nel caso di comodato verbale, è sufficiente la registrazione tramite dichiarazione.
Nuove regole IMU 2025 per terreni agricoli
Nel 2025, l’IMU sui terreni agricoli mantiene alcuni principi basilari:
- L’esenzione si applica se il terreno è effettivamente condotto da coltivatori diretti (o IAP), iscritti alla previdenza agricola, comprese società in cui la maggioranza dei soci è in possesso dei requisiti.
- Sono esenti anche i terreni siti nelle isole minori italiane e quelli inclusi nelle zone montane o collinari secondo l’apposito elenco ministeriale.
- È esclusa IMU per terreni montani anche se non coltivati, mentre nei territori parzialmente delimitati occorre verificare la posizione catastale specifica.
- Sono previste altre esenzioni per i terreni occupati abusivamente, a condizione che sia stata presentata la relativa denuncia penale e che la richiesta sia inoltrata via dichiarazione IMU telematica.
Le delibere comunali di dettaglio e le aliquote aggiornate sono consultabili sui siti istituzionali dei Comuni.
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