Come fare sanatorie di grandi e sostanziali abusi edilizi se ci vincoli paesaggistici. I casi coinvolti, procedure, tempi
Qual č la procedura da seguire per sanare i grandi abusi edilizi realizzati in presenza di vincoli paesaggistici e quando si puņ fare, i casi e i chiarimenti
La questione della regolarizzazione delle difformità edilizie rappresenta da decenni una delle tematiche più dibattute nel panorama giuridico e amministrativo italiano.
In particolare, la presenza di vincoli paesaggistici imposti a tutela del territorio e del patrimonio ambientale condiziona fortemente la procedura per sanare i grandi abusi in presenza di vincoli paesaggistici.
Il contesto normativo è stato soggetto a molteplici aggiornamenti e la recente entrata in vigore Decreto Salva Casa ha introdotto semplificazioni valide, però, solo per alcune fattispecie di difformità, senza, però, a modificare i forti limiti imposti per gli abusi edilizi rilevanti in aree vincolate.
Cosa sono le sanatorie edilizie e quali abusi si possono regolarizzare in presenza di vincoli paesaggistici
Per sanatoria edilizia si intende una misura amministrativa straordinaria che permette la regolarizzazione di interventi edilizi originariamente realizzati senza titolo abilitativo o in difformità dallo stesso.
Tuttavia, il quadro è complesso a causa della varietà di interventi che rientrano sotto la definizione di abuso e delle differenti condizioni richieste in caso di vincolo paesaggistico. Attualmente, la regolamentazione distingue tra:
- Abusi minori: piccole modifiche interne, tolleranze dimensionali entro i limiti di legge, realizzate prima dell’imposizione del vincolo e conformi agli strumenti urbanistici;
- Abusi rilevanti: nuove costruzioni, ampliamenti di volume, cambiamenti di destinazione d’uso non previsti, opere realizzate dopo l’apposizione di vincolo.
Solo gli abusi minori possono essere oggetto di sanatoria e a condizione di avere il parere favorevole dell’autorità paesaggistica e di dimostrare la conformità urbanistica e la realizzazione dell’opera antecedente all’imposizione del vincolo.
Gli abusi maggiori in aree soggette a vincolo non sono, invece, generalmente insanabili.
Grandi abusi edilizi e aree vincolate: limiti, divieti e normativa vigente
Il vincolo paesaggistico rappresenta un ostacolo pressoché invalicabile per la regolarizzazione dei grandi abusi edilizi. La normativa vigente non prevede sanatorie e possibilità di ‘correzione’ degli interventi di nuova costruzione o ampliamenti in zone paesaggisticamente tutelate.
A confermarlo è anche la recente giurisprudenza amministrativa, che stabilisce l’impossibilità di sanatoria per:
- Opere eseguite successivamente all’imposizione del vincolo;
- Abusi non conformi agli strumenti urbanistici vigenti;
- Interventi che abbiano determinato incrementi di volume o superficie.
Iter procedurale per la richiesta di sanatoria in zona soggetta a vincolo paesaggistico
La procedura per sanare i grandi abusi in presenza di vincoli paesaggistici segue un percorso articolato che prevede il coinvolgimento di più autorità amministrative. Occorre distinguere tra:
- Presentazione dell’istanza: il proprietario, tramite un tecnico abilitato, presenta la domanda di sanatoria al Comune. Devono essere allegati tutti i documenti tecnici, catastali ed urbanistici richiesti.
- Istruttoria urbanistica: l’amministrazione comunale valuta la conformità dell’opera agli strumenti urbanistici e verifica che l’abuso sia precedente all’imposizione del vincolo.
- Richiesta del parere paesaggistico: in caso di presenza di vincolo, il Comune trasmette l’istanza alla Soprintendenza o all’autorità paesaggistica competente, la quale ha il compito di esprimersi sulla compatibilità dell’intervento.
- Valutazione edilizia e paesaggistica integrata: viene rilasciato il permesso in sanatoria solo se il parere è favorevole e ricorrono tutti i requisiti di legge.
Il Salva Casa ha introdotto alcune semplificazioni per le pratiche ma solo se relative a lievi difformità.
Per la regolarizzazione di abusi rilevanti in aree protette rimane subordinata a valutazioni tecniche stringenti e, nella maggior parte dei casi, si risolve con un diniego.
L’intero procedimento comporta il pagamento di sanzioni pecuniarie proporzionali all’entità dell’abuso.
Tempistiche, esiti possibili e rischi: cosa aspettarsi dal procedimento
I tempi per la definizione delle istanze di regolarizzazione sono scanditi dai termini previsti dalla legge. Per le pratiche con vincolo paesaggistico, la legge stabilisce:
- 120 giorni per l’espressione del parere paesaggistico (90 giorni per la Soprintendenza, 30 per l’ente locale);
- 180 giorni complessivi per la conclusione della procedura, salvo sospensioni dovute a richieste di integrazione documentale.
Tre sono gli esiti possibili:
- Accoglimento: solo in caso di abusi minori, piena conformità e parere favorevole di tutte le autorità coinvolte;
- Diniego: espressamente previsto per abusi rilevanti, incrementi di cubatura, opere successive all’imposizione del vincolo;
- Silenzio-diniego: il mancato pronunciamento degli enti competenti entro i termini equivale a rigetto tacito.
Casi pratici ed esempi di diniego e accoglimento di sanatorie per grandi abusi
L’analisi dei casi giurisprudenziali più significativi evidenzia una convergenza interpretativa verso il rigido rispetto dei vincoli paesaggistici. Si riportano esempi rappresentativi:
| Caso | Tipologia abuso | Vincolo | Esito |
| Lipari, 2024 (Sent. TAR Sicilia 2508/2024) |
Ampl. garage (3,6 mq), terrazza (3,6 mq) | Vincolo di inedificabilità temporanea | Diniego |
| Umbria, 2023 | Capannone industriale con volume extra | Piano regolatore, tutela paesaggistica | Diniego |
| Campania, 2025 (TAR Campania 406/2025) |
Cambio uso sottotetto, tettoria in legno | Vincolo paesaggistico e sismico | Diniego, ma riapertura valutazione post Salva Casa per difformità minori |
| Lazio, 2024 | Nuova costruzione >80mq | Area sottoposta a vincolo | Diniego |
Il dato ricorrente è che interventi di nuova costruzione o incremento volumetrico non sono mai sanabili in area vincolata successivamente alla data di imposizione del vincolo stesso.
I casi di accoglimento risultano eccezionali e limitati a restauro, risanamento conservativo o manutenzione straordinaria, sempre previo assenso dell’autorità paesaggistica e in assenza di danno all’assetto ambientale.
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