Come i vincoli paesaggistici condizionano la sanatoria degli abusi edilizi in base normative 2025 e giurisprudenza

Le modifiche apportate negli ultimi anni in materia di regolarizzazione edilizia, soprattutto per gli immobili situati in aree con tutela paesaggistica, hanno rinnovato il dibattito su che cosa sia sanabile. L’interazione tra vincoli paesaggistici e sanatoria edilizia rappresenta, oggi, una questione tecnico-giuridico di grande rilevanza per proprietari, tecnici e operatori del settore. 

Un vincolo paesaggistico è uno strumento giuridico previsto per la salvaguardia di aree di particolare valore storico, naturale o culturale. Il principale riferimento normativo è il Codice dei beni culturali e del paesaggio, che disciplina le condizioni per modificare e gestire immobili e aree sottoposte a protezione.

Progettare, costruire, ristrutturare o ampliare in presenza di tali vincoli comporta obblighi stringenti e l’obbligo di richiedere un’autorizzazione paesaggistica.

Abusi edilizi in zone soggette a vincolo paesaggistico: tipologie e criticità

L’abuso edilizio in aree paesaggistiche vincolate si configura quando interventi specifici, come nuove costruzioni, ampliamenti, modifiche di volumi o superfici, cambi d’uso vengono eseguiti senza la prevista autorizzazione paesaggistica o in difformità dalle condizioni approvate.

Secondo la giurisprudenza, è abuso non solo la realizzazione di nuovi volumi, ma anche la trasformazione di elementi esistenti che incidono sull’assetto percettivo del paesaggio.

Il rischio di sanzioni, demolizioni e ricadute negative sull’immobile cresce significativamente nelle zone protette, rendendo le procedure di sanatoria molto selettive, soprattutto per interventi che comportano una modifica percepibile e durevole.

La procedura di sanatoria secondo il Decreto Salva Casa 2025: novità e criteri applicativi

La recente evoluzione normativa, con il Decreto Salva Casa, ha semplificato il percorso per sanare gli abusi minori, ossia in parziale difformità o con variazioni essenziali, consentendo la regolarizzazione in presenza di conformità urbanistica attuale e conformità edilizia all’epoca dell’intervento.

In presenza di vincoli paesaggistici, la regolarizzazione è subordinata a un accertamento di compatibilità paesaggistica svolto dalla Soprintendenza. 

Accertamento di compatibilità paesaggistica: ruolo delle Soprintendenze e delle autorità competenti

L’accertamento di compatibilità paesaggistica rappresenta un passaggio cardine in tutto l’iter. Il dirigente responsabile dell’ufficio comunale è chiamato a inoltrare la richiesta di parere all’ente preposto alla gestione del vincolo; il parere vincolante della Soprintendenza, da emettere entro 90 giorni, viene acquisito dall’autorità competente che ha poi altri 90 giorni (totale 180) per concludere l’istruttoria. Questo parere ha natura decisiva: una valutazione negativa blocca qualunque esito favorevole della sanatoria.

Se la Soprintendenza non si pronuncia entro il termine previsto, interviene il principio del silenzio-assenso: trascorsi 180 giorni senza risposta, il dirigente comunale può decidere autonomamente.

Questo meccanismo non si applica, però, retroattivamente per abusi non minori o per interventi che, comunque, sono in netto contrasto con la disciplina di tutela paesaggistica.

Limiti della sanatoria paesaggistica: differenze tra abusi minori e ampliamenti volumetrici

Il quadro attuale distingue nettamente le difformità “minori”, quali piccole variazioni o utilizzo di materiali diversi, dagli abusi con aumento di superfici o volumi.

Solo la prima categoria può beneficiare della procedura semplificata, secondo criteri di compatibilità stabiliti dalla normativa e dalla giurisprudenza.

• Abusi minori: lavori che non determinano nuova superficie utile o incremento volumetrico.
• Ampliamenti volumetrici: raramente sanabili, permessi solo in casi residuali se non in contrasto con i valori tutelati.

Il costo della sanatoria: contributi, oblazioni e sanzioni nelle aree vincolate

Se il procedimento si conclude con l’accertamento di compatibilità, è previsto l’onere di una sanzione pecuniaria commisurata, secondo la stima del responsabile del procedimento, al danno arrecato o al profitto conseguito (valore più elevato). A titolo straordinario, il contributo dovuto può essere:

Il pagamento è, per legge, condizione necessaria e sufficiente per il perfezionamento della regolarizzazione urbanistica nei casi consentiti. 

Il rigetto della domanda di compatibilità paesaggistica comporta, invece, l’obbligo di demolizione delle opere abusive e il ripristino dello stato originario dei luoghi. 

Recenti sentenze e indirizzi giurisprudenziali su sanatoria e vincoli paesaggistici

Le più recenti decisioni di TAR e Consiglio di Stato hanno chiarito che "superficie utile" e "volumetria" nelle zone vincolate vanno intese nella loro accezione più ampia: ogni spazio utilizzabile o sfruttabile, anche se tecnico o interrato, rileva ai fini dell’accertamento di compatibilità.

L’apertura di una finestra, la realizzazione di una tettoia o altre modifiche apparenti costituiscono variazioni che possono rendere non sanabile l’abuso, specie se alterano la percezione del paesaggio protetto.

Nessuna tolleranza è ammessa per incrementi volumetrici, anche minimi, se incidono sull’assetto visivo e percettivo.

 

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