Quali sono le detrazioni e le agevolazioni fiscali che si possono avere per una casa che poi verrà messa in affitto

Le agevolazioni fiscali rappresentano uno dei principali strumenti attraverso cui il legislatore sostiene sia i proprietari sia chi risiede in immobili concessi in locazione. In particolare, il panorama delle detrazioni casa da mettere in affitto è stato oggetto di continui aggiornamenti normativi che mirano a incentivare regolarità, efficienza e sicurezza del patrimonio abitativo nazionale.

Negli ultimi anni, le politiche fiscali hanno introdotto diverse misure finalizzate alla riduzione della pressione tributaria, riconoscendo vantaggi concreti a chi investe sulla valorizzazione di edifici destinati alla locazione. Dall’altro lato, vengono previsti specifici criteri per distinguere le tipologie di immobili e di contratti interessati dalle detrazioni.

Detrazioni fiscali per i proprietari che ristrutturano immobili da mettere in affitto

Coloro che scelgono di effettuare lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria su un immobile da destinare all’affitto possono usufruire di diverse agevolazioni fiscali. Le detrazioni per una casa da mettere in affitto incidono direttamente sull’IRPEF del proprietario, offrendo un rimborso delle spese sostenute secondo percentuali e condizioni stabilite dalla normativa vigente.

La distinzione, fondamentale ai fini della fruizione del beneficio, riguarda l’uso dell’immobile: le "altre abitazioni" (seconda casa, case da affittare) rientrano in un regime agevolativo diverso rispetto all’abitazione principale.

La legge prevede, per le spese di ristrutturazione edilizia sostenute dal 1° gennaio 2025, una detrazione pari al 36% sull’importo massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare che non sia destinata ad abitazione principale, con rimborso suddiviso in dieci quote annuali di pari importo. Il beneficio si applica a lavori come:

• interventi di manutenzione straordinaria;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia su singoli immobili o parti comuni di edifici residenziali.

In linea generale, queste agevolazioni sono accessibili al proprietario, al titolare di diritti reali di godimento e anche ai soggetti che sostengono la spesa (come inquilini o familiari conviventi, laddove previsto). Se l’intervento ha un fine antisismico (Sismabonus), la detrazione può essere più consistente rispetto alle percentuali ordinarie.

Differenze tra agevolazioni per abitazione principale e immobili destinati all'affitto

Il trattamento fiscale degli immobili varia sensibilmente in funzione della destinazione d’uso. Una distinzione essenziale riguarda le detrazioni riconosciute agli interventi sulle abitazioni principali rispetto agli edifici destinati alla locazione.

Per la prima casa, la normativa premia maggiormente chi sostiene lavori di riqualificazione, riconoscendo percentuali di detrazione più elevate (fino al 50% delle spese ammesse per specifici periodi), mentre per le altre abitazioni, tra cui quelle che verranno affittate, il beneficio è ridotto nei limiti previsti dalla legge.

Un quadro riassuntivo delle principali differenze:

Inoltre, mentre le detrazioni per la prima casa sono rivolte prevalentemente a chi utilizza l’immobile come residenza abituale e vi sposta la propria residenza anagrafica, per le "altre abitazioni", come quelle da mettere a reddito tramite l'affitto, l’accesso ai benefici dipende dal rispetto di specifici requisiti e vincoli temporali. 

Limiti, percentuali e modalità di fruizione delle detrazioni sulle ristrutturazioni edilizie

La normativa individua precise soglie e procedure per l’ottenimento delle detrazioni fiscali legate alle ristrutturazioni di immobili destinati alla locazione. Analizzando i principali parametri per la fruizione dei benefici connessi alla parola chiave detrazioni casa da mettere in affitto, occorre considerare:

• Aliquota base: Dal 2025, la detrazione standard per la ristrutturazione di immobili che non siano destinati a uso abitativo principale è fissata al 36%. Tale valore subirà riduzioni graduali negli anni successivi: ad esempio al 30% per le spese dal 2026.
• Massimale di spesa: Il tetto massimo su cui calcolare la detrazione resta confermato a 96.000 euro per unità immobiliare.
• Durata: Il rimborso fiscale viene ripartito in dieci rate annuali di pari importo, rendendo più sostenibile l’investimento e facilitando la pianificazione finanziaria del proprietario.

Oltre ai lavori di ristrutturazione propriamente detti, sono agevolate anche alcune tipologie di intervento di manutenzione, restauro, risanamento e miglioramento antisismico su edifici residenziali da locare. È necessario che la spesa sia effettivamente sostenuta dal soggetto che richiede l’agevolazione (proprietario, titolare di diritto reale, familiare convivente), secondo criteri di cassa e con pagamento tracciabile. L’eventuale vendita dell’immobile durante il periodo di ripartizione comporta il trasferimento del beneficio all’acquirente, previo accordo tra le parti.

L’iter burocratico si completa con la comunicazione all’Agenzia delle Entrate tramite la dichiarazione dei redditi (modello 730 o Redditi PF), la compilazione del quadro E (o RP nel modello PF) e la conservazione di tutte le fatture, ricevute e documentazione tecnica legata ai lavori e ai pagamenti.

Detrazioni e bonus edilizi per efficientamento energetico e sicurezza in immobili locati

Oltre alle ristrutturazioni generiche, sono previste specifiche detrazioni e bonus edilizi per opere volte a migliorare la sostenibilità energetica e la sicurezza. Il cosiddetto Ecobonus consente di beneficiare di detrazioni anche per i lavori effettuati su case da mettere in affitto, pur con aliquote e regole differenti rispetto agli interventi sulle abitazioni principali.

Tra le spese ammesse alle agevolazioni rientrano:

• Efficientamento energetico: interventi su impianti di climatizzazione, sostituzione infissi, installazione di caldaie a condensazione e pompe di calore, coibentazione;
• Bonus sicurezza: opere antisismiche, installazione di sistemi antifurto e antintrusione;
• Altre spese accessorie: come l’acquisto e posa di schermature solari, zanzariere certificate, sistemi domotici per il risparmio energetico.

Le aliquote possono variare, ma in linea di massima corrispondono al 50% per l’efficientamento energetico sulla prima casa e al 36% per le seconde case e immobili destinati a essere locati. Anche in questo caso la ripartizione del bonus avviene in dieci quote annuali, con obbligo di trasferibilità in caso di compravendita. 

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