Come leggere le voci e a cosa stare attenti nelle offerte e preventivi degli amministratori di condominio quando si sceglie uno nu

Nominare un nuovo amministratore rappresenta una scelta delicata per ogni condominio, che incide sulla gestione e sulla serenità della comunità. La trasparenza nei preventivi e nelle offerte presentate dagli amministratori è essenziale per evitare sorprese nei costi futuri e assicurare un controllo efficace sulle spese comuni. 

Le principali voci da verificare nei preventivi dell'amministratore di condominio

I preventivi e le offerte per la nomina di un amministratore di condominio comprendono diverse voci che devono sempre essere valutate con attenzione, confrontando in particolare:

• Compenso annuale ordinario: va specificato con chiarezza e deve comprendere tutti i servizi standard come la gestione della contabilità, la redazione del bilancio, l’organizzazione dell’assemblea ordinaria e la gestione delle pratiche amministrative. Verificare che non siano previsti extra per attività ordinarie.
• Tipologie di assemblee incluse: di solito un’assemblea ordinaria annuale è compresa. Le riunioni straordinarie comportano invece costi aggiuntivi che devono essere indicati separatamente, specificando cosa si intende per "straordinario" e i relativi costi accessori (ad esempio trasferte o preparazione documentazione).
• Servizi di consulenza e reperibilità: nel preventivo dovrebbero essere inseriti i servizi di consulenza ai consiglieri, la disponibilità alle visite periodiche presso il condominio e la reperibilità per le emergenze.
• Onere contributivo (es. INPS): alcuni amministratori aggiungono percentuali sulle prestazioni come il 4% INPS oltre al compenso, una voce che deve risultare in maniera trasparente nel preventivo per permettere un confronto reale fra le offerte.
• Gestione dei pagamenti e solleciti: importante verificare le condizioni per l’invio dei solleciti, se sono gratuiti o quanti siano inclusi prima che partano addebiti singoli o spese per raccomandate legali. La ripartizione di questi costi (individuale o collettiva) rappresenta una differenza sostanziale nella gestione delle morosità all’interno dello stabile.
• Documentazione accessibile: il preventivo deve prevedere la trasparenza sulla documentazione contabile, garantendo la possibilità ai condomini di controllo diretto e spiegazioni dettagliate in caso di discrepanze o richieste.

Una tabella comparativa inclusa nell’offerta facilita la valutazione tra diversi candidati:

Costi straordinari, servizi extra e voci aggiuntive: attenzione a percentuali e spese non sempre visibili

Le spese collegate alle attività straordinarie e ai servizi extra rappresentano le criticità più diffuse nelle proposte degli amministratori.

Le percentuali extra applicate sulla gestione di lavori straordinari (generalmente tra il 2% e il 5% dell’importo totale) devono essere specificate e bisogna chiarire su quale base vengano calcolate. Tali percentuali talvolta includono anche importi non strettamente legati ai lavori, come compensi dei professionisti o imposte.

È consigliabile verificare se tra i servizi pagati a parte rientrano:

• Gestione di pratiche sinistri assicurativi (spesso soggetta a extra in percentuale sull'importo liquidato dalla compagnia)
• Incarichi per redazione di modulistica o pratiche fiscali specialistiche (modello 770, computi metrici, consulenze tecniche)
• Costi per l’acquisto di materiali specifici, libri verbali, targhe e spese postali straordinarie.

Qualifiche dell’amministratore, garanzie e trasparenza: elementi per scegliere con consapevolezza

La competenza dell'amministratore di condominio si valuta non solo dai costi, ma anche dalla formazione e dalla trasparenza professionale. Una proposta realmente affidabile deve riportare dettagli sulle qualifiche, l’iscrizione ad associazioni riconosciute del settore e la partecipazione regolare a corsi di aggiornamento, come previsto dalla normativa vigente. E' necessario considerare sempre anche:

• Polizza assicurativa professionale: è richiesta per legge e dovrebbe essere specificata nel preventivo, indicando massimali adeguati e dati aggiornati della copertura assicurativa.
• Modalità di reperibilità: una gestione trasparente prevede la comunicazione di orari e canali di contatto in caso di emergenze.
• Accessibilità della documentazione: amministratori affidabili garantiscono pieno accesso ai documenti contabili e possono offrire sistemi online per la consultazione in tempo reale delle spese.

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