Come ottenere l'inagibilità di una casa per non pagare Imu e Tari 2025 (e altre tasse)
Quali sono le tasse su cui si risparmiare nel 2025 per inagibilità di una casa e quanto: leggi in vigore per case inagibili e chiarimenti
Una proprietà immobiliare non utilizzabile rappresenta un problema per molti proprietari, ma può anche offrire vantaggi fiscali significativi. Quando un fabbricato viene dichiarato non idoneo all'uso, è possibile beneficiare di riduzioni o esenzioni su diverse imposte immobiliari. Questo articolo analizza in dettaglio come ottenere il riconoscimento dell'inagibilità di un immobile e quali vantaggi fiscali si possono ottenere nel 2025.
Cosa significa inagibilità di un immobile e quando si verifica
Un fabbricato è considerato inagibile quando presenta un degrado strutturale non risolvibile con semplici interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria. In questi casi, per rendere nuovamente abitabile l'edificio, sono necessari interventi più radicali come il restauro, il risanamento conservativo o una completa ristrutturazione edilizia.
Le condizioni che determinano l'inagibilità sono legate a problemi che compromettono:
- L'integrità fisica della struttura (crepe significative, cedimenti strutturali)
- La sicurezza degli occupanti
- Le condizioni igienico-sanitarie dell'immobile
È importante distinguere tra inagibilità e inabitabilità: mentre la prima riguarda l'impossibilità di utilizzare l'immobile a causa di problemi strutturali, la seconda si riferisce specificamente all'impossibilità di utilizzarlo come abitazione per problemi di carattere igienico-sanitario.
Procedure per ottenere la certificazione di inagibilità
Per ottenere il riconoscimento ufficiale dell'inagibilità di un immobile precedentemente abitabile, esistono due modalità principali:
1. Richiesta di perizia tecnica
Questa procedura prevede l'intervento di un ente pubblico che certifichi le condizioni dell'immobile. La perizia può essere effettuata da:
- Ufficio tecnico comunale
- Comando dei Vigili del Fuoco
- Azienda Sanitaria Locale (ASL)
I costi della perizia sono a carico del proprietario dell'immobile. Il tecnico incaricato effettuerà un sopralluogo per verificare le condizioni dell'edificio e redigerà una relazione dettagliata che attesti lo stato di degrado e l'impossibilità di utilizzo dell'immobile.
2. Autocertificazione del proprietario
In alternativa, è possibile presentare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui il proprietario attesta lo stato di inagibilità dell'immobile. Questa autocertificazione deve:
- Descrivere in modo dettagliato le condizioni dell'immobile
- Includere documentazione fotografica a supporto
- Contenere gli estremi catastali dell'immobile
È importante sottolineare che il Comune ha facoltà di verificare quanto dichiarato e può effettuare controlli a campione per accertare la veridicità delle informazioni fornite. Dichiarazioni false possono comportare sanzioni penali.
In ogni caso, il soggetto competente a certificare ufficialmente lo stato di inagibilità è il Comune in cui l'immobile è situato, che rilascerà un documento attestante le condizioni di precarietà e insalubrità del fabbricato.
Vantaggi fiscali per immobili inagibili nel 2025
La normativa vigente prevede diversi benefici fiscali per i proprietari di immobili dichiarati inagibili. Ecco le principali agevolazioni applicabili nel 2025:
Riduzione IMU per immobili inagibili
Per gli immobili dichiarati inagibili o inabitabili, la base imponibile dell'IMU è ridotta del 50%. Per usufruire di questa agevolazione, è necessario:
- Presentare al Comune la dichiarazione di inagibilità o inabitabilità
- Includere nella dichiarazione gli estremi catastali dell'immobile
- Specificare la tipologia di esenzione richiesta
La riduzione si applica dalla data in cui è stata presentata la dichiarazione di inagibilità o, se precedente, dalla data in cui l'immobile è stato dichiarato inagibile dalle autorità competenti.
Esenzione totale dalla TARI
La Tassa sui Rifiuti (TARI) è completamente azzerata nel caso di immobili inagibili, in quanto si presume che un edificio in tali condizioni non produca rifiuti. Per ottenere l'esenzione, l'immobile deve essere:
- Ufficialmente dichiarato inagibile
- Privo di collegamenti alle reti di servizi pubblici (elettricità, acqua, gas)
- Non utilizzato di fatto
È necessario presentare una specifica richiesta all'ufficio tributi del Comune, allegando la documentazione che attesti lo stato di inagibilità dell'immobile.
Obblighi che permangono per immobili inagibili
Nonostante le agevolazioni fiscali, esistono alcuni obblighi che il proprietario di un immobile inagibile deve comunque rispettare:
Spese condominiali
Le spese condominiali devono essere sempre pagate, anche in caso di inagibilità dell'immobile. Questo perché tali spese derivano dalla comproprietà delle parti comuni e degli impianti, indipendentemente dall'utilizzo effettivo dell'unità immobiliare. La normativa condominiale (art. 1123 del Codice Civile) non prevede esenzioni legate all'inagibilità.
Messa in sicurezza dell'immobile
Il proprietario ha l'obbligo di garantire che l'immobile inagibile non costituisca un pericolo per la pubblica incolumità. Questo può comportare:
- Interventi di messa in sicurezza della struttura
- Transennamento delle aree pericolanti
- Eliminazione di elementi a rischio di crollo
In caso di inerzia del proprietario, il Comune può emettere ordinanze che impongono l'esecuzione di lavori urgenti, con possibilità di intervento sostitutivo e addebito delle spese al proprietario.
Procedura di richiesta delle agevolazioni fiscali
Per beneficiare delle riduzioni fiscali previste per gli immobili inagibili nel 2025, è necessario seguire una procedura specifica:
Per l'IMU
La richiesta di riduzione dell'IMU deve essere presentata tramite:
- Dichiarazione IMU, da presentare entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui è intervenuta la variazione
- Allegazione della certificazione di inagibilità o dell'autocertificazione
La riduzione si applica dalla data di presentazione della dichiarazione di inagibilità o dalla data accertata dall'autorità competente.
Per la TARI
Per ottenere l'esenzione dalla TARI è necessario:
- Presentare apposita richiesta all'ufficio tributi del Comune
- Allegare la certificazione di inagibilità
- Documentare l'assenza di allacciamenti alle reti di servizi pubblici
È consigliabile verificare i regolamenti specifici del proprio Comune, che potrebbero prevedere procedure o documentazione aggiuntiva.
Quando l'inagibilità cessa e cosa fare
Lo stato di inagibilità non è necessariamente permanente. Una volta eseguiti i lavori di ristrutturazione o risanamento, l'immobile può tornare ad essere agibile. In questo caso:
- È necessario richiedere al Comune una nuova certificazione di agibilità
- Presentare una nuova dichiarazione IMU per comunicare la variazione dello stato dell'immobile
- Riprendere il pagamento integrale delle imposte
La mancata comunicazione della cessazione dello stato di inagibilità può comportare sanzioni e il recupero delle imposte non versate.
Le agevolazioni fiscali per immobili inagibili rappresentano un importante strumento per alleviare il carico fiscale dei proprietari che non possono utilizzare i propri immobili a causa delle loro condizioni strutturali. Tuttavia, è fondamentale seguire correttamente le procedure previste dalla normativa per evitare contestazioni e sanzioni da parte delle autorità fiscali.
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