Imu e canone concordato: come pagare solo il 25% della tassa sulla casa affittata. Procedura, istruzioni, requisiti, calcolo

Quanto può costare meno l'Imu su case in affitto a canone concordato con la riduzione prevista dalla legge: cosa prevedono le regole in vigore

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 18/09/2025 alle ore 13:30

L’IMU, l’imposta municipale propria, rappresenta una voce di rilievo nella fiscalità immobiliare italiana, specialmente per chi possiede più di un’abitazione. Per molti proprietari che scelgono di mettere a reddito il proprio patrimonio tramite locazioni abitative, la normativa offre una possibilità concreta di alleggerire il peso dell’imposta.

La riduzione del pagamento IMU su case con affitto a canone concordato prevede, infatti, uno sconto del 25% sull’importo dovuto, a condizione che siano rispettati specifici criteri.

Cos’è il canone concordato e quali vantaggi fiscali comporta

I contratti di locazione a canone concordato prevedono un valore del canone fissato all’interno di una forbice minima e massima, stabilita da accordi tra le associazioni rappresentative dei proprietari e degli inquilini a livello comunale o locale e sono caratterizzati da:

• Durata: generalmente 3+2 anni, con possibilità di forme transitorie o per studenti universitari.
• Finalità: promuovere una locazione più accessibile e sostenibile.

I principali vantaggi fiscali legati a questa tipologia contrattuale comprendono:

• Riduzione del 25% dell’IMU: consente al proprietario di versare solo il 75% dell’imposta sul valore ordinario.
• Imposta di registro ridotta: il dovuto si abbassa del 30% rispetto ai contratti a canone libero.
• Cedolare secca agevolata: aliquota del 10% sui redditi da locazione nei casi previsti dalla normativa.
• Maggiore stabilità contrattuale e accesso agevolato agli immobili per categorie fragili.

Dunque, come per gli affitti in cedolare secca, anche per quelli a canone concordato è previsto uno sconto del pagamento dell'Imu.

Chi può accedere alla riduzione IMU e requisiti indispensabili

L’agevolazione della riduzione pagamento IMU su case con affitto a canone concordato non è applicabile indistintamente a tutti gli immobili. Devono, infatti, essere rispettate alcune condizioni ben precise, come:

• Destinazione dell’immobile: uso abitativo, esclusi fabbricati definiti “di lusso” (categorie catastali A/1, A/8, A/9).
• Tipologia del contratto: stipulazione di un contratto secondo le regole del canone concordato, conforme agli accordi territoriali (3+2, transitorio, contratto studenti fuori sede).
• Canone rispettoso della "forbice" locale: il prezzo di locazione deve rientrare nei valori fissati dagli accordi comunali tra il minimo e il massimo previsti. È comunque legittima la pattuizione di un canone inferiore ai valori minimi, come confermato dalla giurisprudenza recente della Corte di Cassazione.
• Registrazione del contratto: obbligatoria presso l’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla stipula.
• Attestazione di conformità: documento che certifica la corrispondenza del contratto agli accordi territoriali, rilasciato da una delle associazioni firmatarie (Confedilizia, Sunia, Uppi, ecc.).

Procedura e documentazione: come ottenere lo sconto IMU

Per usufruire della riduzione IMU, è necessario seguire una specifica procedura amministrativa che prevede i seguenti passaggi:

• Redazione del contratto: utilizzare esclusivamente i modelli approvati dagli accordi territoriali locali.
• Registrazione all’Agenzia delle Entrate: entro 30 giorni dalla stipula, obbligatoria per la validità fiscale e per poter richiedere le agevolazioni.
• Attestazione di conformità: richiedere a un’associazione firmataria dell’accordo territoriale una certificazione che attesti la corrispondenza del contratto ai parametri comunali previsti.
• Comunicazione al Comune: Se richiesto dai regolamenti locali, inoltrare agli uffici competenti documentazione attestante la tipologia contrattuale e la conformità. Dopo il D.L. 34/2019, l’obbligo è stato eliminato a livello nazionale, ma resta utile verificare sempre le eventuali richieste specifiche locali.

Come si calcola l’IMU su immobili locati a canone concordato

Il calcolo dell’Imu ridotta sugli immobili locali a canone concordato avviene nel seguente modo:

• Determinare la base imponibile rivalutando del 5% la rendita catastale e moltiplicando il risultato per 160 (per abitazioni).
• Applicare l’aliquota stabilita dal Comune: ogni amministrazione può variare la percentuale ordinaria tra valori minimi e massimi deliberati annualmente.
• Calcolare l’imposta lorda: base imponibile x aliquota comunale.
• Scontare il 25%: si applica la riduzione, pagando il 75% del totale risultante.

Di seguito un esempio numerico:

Alcuni Comuni prevedono ulteriori detrazioni o aliquote agevolate aggiuntive per incentivare la locazione a prezzi calmierati.