Come comprare casa o parte di essa con i soldi dei genitori per evitare problemi e sanzioni

Acquistare casa con i soldi dei genitori può sembrare semplice, ma senza le giuste accortezze legali e fiscali si rischiano problemi o sanzioni. Chiarimenti e spiegazioni

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 04/02/2025 alle ore 18:01

Come comprare casa o parte di essa con i

Acquistare una casa utilizzando i soldi messi a disposizione dai genitori è una pratica diffusa che può comportare implicazioni fiscali e legali significative. Questo processo deve essere gestito con attenzione per evitare problematiche future, come contestazioni da parte del Fisco o degli eredi legittimari.

Modalità di acquisto casa con i soldi dei genitori
- Aspetti legali e fiscali da considerare della donazione indiretta

Modalità di acquisto casa con i soldi dei genitori

Esistono due principali modalità per acquistare una casa con i soldi messi a disposizione dai genitori:

La donazione diretta: prevede il trasferimento di somme dai genitori al figlio per l’acquisto della casa, utilizzando strumenti di pagamento tracciabili come bonifici bancari o assegni non trasferibili. Questo tipo di donazione richiede un atto notarile, obbligatorio per conferire validità giuridica alla transazione e rispettare le norme sulla trasparenza economica. La legge consente al genitore di effettuare la donazione solo entro i limiti compatibili con il proprio patrimonio, andando oltre il quale potrebbe sorgere il rischio di contestazioni da parte di altri eredi legittimari. Le somme donate, essendo considerate un trasferimento patrimoniale, rientrano nella franchigia fiscale prevista per le donazioni in linea retta, pari a 1 milione di euro per ciascun genitore. Ciò significa che l'importo donato va considerato come anticipo sull’eredità e viene detratto dalla quota disponibile per il figlio al momento della successione. Un aspetto importante della donazione diretta è la necessità di dichiarare l'origine dei fondi al fine di prevenire eventuali accertamenti fiscali. La causale del bonifico, ad esempio, deve riportare una dicitura chiara come “donazione per acquisto immobile”.
La donazione indiretta: avviene quando invece di trasferire le somme direttamente al figlio, i genitori pagano il prezzo della casa direttamente al venditore. Questa operazione deve essere formalizzata nell’atto di compravendita, in cui il notaio specifica che il pagamento è avvenuto con fondi provenienti dal conto del genitore. A differenza della donazione diretta, questa modalità non richiede l’atto pubblico di donazione, poiché il trasferimento di denaro non è diretto, bensì legato all’acquisto dell’immobile. Consente inoltre di evitare che la somma erogata vada a erodere la franchigia fiscale sulle donazioni e successioni in linea retta, a patto che venga rispettata la corretta formalizzazione nell’atto notarile. La donazione indiretta può essere particolarmente utile nel caso in cui il figlio acquisti un immobile durante un matrimonio in regime di comunione dei beni, evitando che la proprietà entri nella comunione grazie alla provenienza dei fondi da un atto donativo genitoriale.

Aspetti legali e fiscali da considerare della donazione indiretta

La donazione indiretta per l'acquisto di una casa gode di un trattamento fiscale vantaggioso. A differenza della donazione diretta, non è soggetta all'imposta sulle donazioni e non richiede un atto notarile specifico. Questo perché il passaggio di denaro è finalizzato all'acquisto di un immobile, operazione già autonomamente tassata.

Inoltre, la donazione indiretta non erode la franchigia fiscale di 1 milione di euro prevista tra genitori e figli. Ciò significa che l'intero importo della franchigia rimane disponibile per eventuali future donazioni o successioni. È fondamentale, tuttavia, che la provenienza del denaro sia chiaramente indicata nell'atto di compravendita. Il notaio deve specificare che il pagamento del prezzo avviene con fondi provenienti dai genitori dell'acquirente, a tutela di eventuali controlli fiscali sulla provenienza del denaro.

Da un punto di vista fiscale, è imprescindibile che le somme trasferite siano tracciabili. Sul piano legale, è necessario rispettare il principio delle quote di legittima, che tutela i diritti degli altri eredi in linea retta. Le somme donate per l’acquisto della casa, infatti, possono essere calcolate come anticipo sull’eredità, e gli altri legittimari potrebbero contestarle nel caso in cui venisse violata la loro quota legale al momento della successione. Questo rischio rende importante pianificare attentamente la dispensa dall’imputazione sulla legittima, che deve essere chiaramente specificata nell’atto di compravendita.