Cosa significa vendere una casa a un prezzo simbolico ed è legale e permesso dalla legge italiana?

Vendere una casa a prezzo simbolico solleva dubbi sulla legalità, le motivazioni e i possibili rischi fiscali. Tra aspetti giuridici, relazioni familiari e tutela legale, il fenomeno viene analizzato per comprenderne le insidie.

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 07/09/2025 alle ore 11:02

Il mercato immobiliare italiano ha registrato un aumento delle transazioni che avvengono a prezzi inferiori rispetto a quelli di mercato. Tra le pratiche più discusse figura la vendita di case a valore irrisorio, che spesso viene utilizzata nei contesti di borghi in via di abbandono o in situazioni familiari particolari.

Questa tendenza, visibile sia nelle offerte pubbliche di "case a 1 euro" promosse dai Comuni, sia nelle trattative private tra familiari, ha suscitato l'interesse delle autorità e pone interrogativi sulla liceità, sulla sostenibilità della scelta e sui possibili rischi ad essa collegati. L'esigenza di recuperare immobili inutilizzati o l'intento di agevolare la trasmissione del patrimonio vengono affrontati sfruttando la flessibilità normativa prevista per il trasferimento di proprietà, tuttavia emergono complessità giuridiche e fiscali che richiedono un'analisi dettagliata.

Cosa si intende per vendita a prezzo simbolico e quali sono le sue finalità

Il concetto di vendita a prezzo simbolico si riferisce alla cessione di un bene immobiliare per un corrispettivo stabilito dalle parti che risulta notevolmente distante dal valore venale o catastale di mercato. Questa pratica può nascere da finalità differenti, elencate qui di seguito:

• Recupero demografico: in alcune realtà rurali o piccoli comuni, si sfrutta la vendita di immobili a prezzo minimo per incentivare il ripopolamento delle aree a rischio abbandono.

• Trasferimento intra-familiare: la vendita a parenti a prezzo ridotto può servire a favorire il passaggio generazionale di una proprietà, evitando donazioni o successioni tradizionali.

• Monetizzazione rapida: soggetti in difficoltà potrebbero preferire liquidare un immobile cedendolo a un amico o familiare a condizioni estremamente vantaggiose rispetto al mercato.

Tale scelta, quindi, apparentemente vantaggiosa, può risultare attrattiva per chi vuole liberarsi da oneri di manutenzione o da situazioni debitorie, oppure cerca di offrire opportunità abitative a costi contenuti. Tuttavia, una transazione di natura simbolica solleva dubbi sulla congruità del prezzo rispetto al valore reale dell'immobile. Nel rapporto tra privati diventa essenziale valutare il valore catastale e le eventuali passività gravanti sull'immobile stesso, tenendo conto dei riflessi fiscali e civilistici. Gli organi di controllo, come l'Agenzia delle Entrate, possono infatti sospettare operazioni elusive dietro la scelta di un valore di cessione tanto distante dai parametri ordinari.

La legittimità della vendita a prezzo simbolico secondo la legge italiana

Nell'ordinamento giuridico italiano vige il principio di autonomia negoziale, che consente alle parti di concordare liberamente le modalità di trasferimento e il prezzo di cessione di un immobile. Dal punto di vista civilistico, la validità della vendita a corrispettivo ridotto non è in discussione: l'articolo 1321 del Codice Civile attribuisce ampia discrezionalità nei contenuti contrattuali, purché questi siano leciti e non in contrasto con norme imperative.

Il perfezionamento dell'atto presuppone il consenso dell'acquirente e la capacità di entrambe le parti, lasciando loro la facoltà di determinare anche un importo meramente simbolico per la vendita. Nonostante ciò, la libertà negoziale incontra limiti se la vendita a prezzo irrisorio viene utilizzata come mezzo per aggirare obbligazioni di natura fiscale o successoria. Nello specifico, operazioni che mascherano una donazione dietro una finta vendita possono essere oggetto di contestazione da parte dell'Agenzia delle Entrate o dei soggetti lesi.

La compravendita immobiliare, anche a valore simbolico, rimane quindi lecita sotto il profilo civilistico, purché non vi siano intenti fraudolenti o volontà di arrecare danno a terzi. Tuttavia, la valutazione della legittimità di simili contratti deve tener conto non solo dell'apparenza, ma della reale natura e degli effetti perseguiti dalle parti coinvolte.

I rischi e le conseguenze fiscali delle vendite immobiliari a prezzo irrisorio

Le operazioni che prevedono la cessione di un immobile a prezzo notevolmente inferiore rispetto al valore reale comportano varie implicazioni di natura fiscale e legale. La normativa tributaria prevede infatti che le imposte sulla compravendita siano calcolate in funzione del prezzo dichiarato o, in certi casi, del valore catastale.

Possibili rischi e conseguenze fiscali includono:

• Accertamento fiscale: l'Agenzia delle Entrate potrebbe presumere la natura elusiva della vendita, ipotizzando un occultamento parziale del corrispettivo effettivamente pagato.

• Imposte di registro, ipotecarie e catastali: la distanza tra prezzo simbolico e valore reale può condurre a contestazioni, con la richiesta di ricalcolo delle imposte, sanzioni dal 50% al 100% della differenza tra tributo dovuto e versato, e all'eventuale accertamento induttivo.

• IVA e redditi: per vendite soggette a IVA, il tributo si calcola sul prezzo, mentre per le vendite tra privati si applica il meccanismo del "prezzo-valore", collegando l'imposta al valore catastale, comunque soggetto a verifica da parte degli uffici fiscali.

• Simulazione di vendita: se la cessione ad importo irrisorio viene considerata una donazione dissimulata, le autorità competenti possono riqualificare l'atto e applicare le corrispondenti imposte tipiche della donazione.

Va sottolineato che in caso di accertamento di simulazione o valore non congruo, l'atto può essere oggetto di impugnazione e atto successivo di revoca da parte di eredi legittimari lesi o dei creditori. Le ripercussioni possono estendersi anche alla perdita dell'immobile o alla contestazione della validità dell'operazione.

Simulazione e donazione: aspetti giuridici e possibili contestazioni

L'ordinamento distingue tra atti negoziali con volontà effettiva e atti simulati. La simulazione si verifica quando le parti stipulano un contratto apparente diverso da quello effettivamente voluto, per dissimulare un trasferimento patrimoniale gratuito (donazione) dietro la forma di una vendita.

Si distinguono due tipi di simulazione:

• Simulazione assoluta: il contratto stipulato non produce alcun effetto reale, ad esempio quando non avviene effettivamente il trasferimento della proprietà.

• Simulazione relativa: si dissimula un contratto diverso da quello dichiarato, come accade quando si nasconde una donazione dietro una falsa vendita a prezzo minimo.

Le implicazioni giuridiche sono rilevanti, perché gli atti simulati possono essere impugnati e l'atto considerato nullo. Gli eredi e i creditori, infatti, possono far valere i propri diritti con le seguenti azioni:

• Azione di simulazione: per impugnare la finta vendita, sia in via assoluta che relativa, senza limiti di prescrizione per quella assoluta, mentre per quella relativa il termine massimo è di 10 anni.

• Azione di riduzione: esercitabile dagli eredi legittimari danneggiati da una donazione mascherata, per ottenere quanto spettante per legge.

• Azione revocatoria: esercitabile dai creditori entro 5 anni per impedire che la vendita sottragga il bene alle pretese creditorie.

Secondo la giurisprudenza, la sola presenza di un prezzo inferiore al valore reale può configurare una donazione indiretta, contestabile se non conforme alle quote ereditarie. La prova della simulazione può essere fornita tramite scrittura privata (tra le parti) o con testimonianze e indizi (da terzi). È doveroso sottolineare che la simulazione può comportare conseguenze anche penali in caso di reati fiscali.

Compravendita immobiliare tra parenti: eredi, creditori e revoca dell'atto

Le vendite immobiliari tra membri della stessa famiglia, specie a importi contenuti, comportano una serie di conseguenze delicate dal punto di vista successorio e creditizio:

• Rapporti con gli eredi: se la vendita avviene a un solo figlio a prezzo simbolico, gli altri eredi potrebbero agire con l'azione di riduzione per lesione della loro quota legittima. Tali azioni sono possibili entro 10 anni dalla morte del cedente.

• Creditori: i creditori del venditore, in caso di vendita simulata o a titolo gratuito, possono chiedere la revoca dell'atto se lo ritengono pregiudizievole ai loro interessi, mediante azione revocatoria entro 5 anni dalla cessione.

• Compravendite simulate: spesso le vendite a prezzo irrisorio tra parenti vengono impugnate dimostrando la mancanza di effettivo trasferimento di denaro o la presenza di rapporti personali tali da supportare l'ipotesi di una donazione dissimulata.

Il giudice, in caso di controversia, valuta diversi elementi:

• la proporzione tra prezzo dichiarato e valore di mercato

• l'eventuale passaggio di denaro tra le parti

• la presenza di accordi scritti paralleli all'atto notarile

• la genuinità degli intenti espressi nei documenti connessi

Tabella riassuntiva delle azioni legali in caso di contestazioni nelle vendite a prezzo irrisorio tra parenti: