Imu casa senza utenze (luce, gas, acqua) si deve pagare nel 2025 o c'è esenzione

Il pagamento dell'Imu è una delle principali preoccupazioni per i proprietari di immobili, soprattutto quando si tratta di seconde case o abitazioni con caratteristiche particolari. Una domanda frequente riguarda l'obbligo di versamento dell'imposta per le case prive di utenze: occorre pagare l'Imu per un immobile senza allacci di luce, acqua o gas nel 2025?

Imu per casa senza utenze, il principio generale

La normativa fiscale vigente in materia di Imposta Municipale Propria (Imu) non prevede alcuna esenzione specifica per le abitazioni prive di utenze. Il presupposto fondamentale per il pagamento dell'Imu è infatti il possesso dell'immobile, non il suo effettivo utilizzo o la presenza di servizi essenziali.

In linea generale, quindi, una casa senza allacci di luce, gas o acqua resta comunque soggetta al pagamento dell'imposta, poiché la tassa grava sulla proprietà indipendentemente dalle condizioni di abitabilità o dall'effettivo utilizzo. Questo principio vale sia per le seconde case che per qualsiasi altro immobile diverso dall'abitazione principale (esclusa dall'Imu tranne nei casi di abitazioni di lusso).

Possibili riduzioni per immobili inagibili

Sebbene non esista un'esenzione specifica per case prive di utenze, la normativa fiscale prevede una riduzione del 50% della base imponibile per il calcolo dell'Imu in caso di immobili dichiarati formalmente inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati.

Questa agevolazione è disciplinata dall'articolo 13, comma 3, del D.L. n. 201/2011 e si applica limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono tali condizioni di inagibilità. È importante sottolineare che la semplice assenza di utenze non è automaticamente sufficiente a determinare l'inagibilità dell'immobile ai fini fiscali.

Quando un immobile è considerato inagibile per l'Imu

Per beneficiare della riduzione del 50% sulla base imponibile, l'inagibilità o inabitabilità deve derivare da un degrado fisico sopravvenuto o da un'obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica non superabile con interventi di manutenzione ordinaria.

Alcuni esempi di condizioni che possono determinare l'inagibilità di un immobile sono:

• Edificio diroccato, pericolante o fatiscente
• Strutture murarie con gravi lesioni che possono costituire pericolo per l'incolumità
• Mancanza delle scale di accesso
• Assenza di infissi esterni
• Edificio oggetto di ordinanza sindacale di sgombero
• Mancanza di impianti di servizi fondamentali che richiedono interventi di ripristino tali da configurare una ristrutturazione edilizia

La semplice disattivazione delle utenze, quindi, non costituisce di per sé motivo sufficiente per ottenere lo sconto sull'imposta, a meno che non sia correlata ad un effettivo stato di degrado dell'immobile che ne compromette l'abitabilità.

Come certificare l'inagibilità per ottenere la riduzione Imu

Per ottenere la riduzione del 50% dell'Imu, l'inagibilità o inabitabilità dell'immobile deve essere accertata in uno dei seguenti modi:

• Mediante perizia dell'ufficio tecnico comunale, con spese a carico del proprietario
• Tramite dichiarazione sostitutiva presentata dal contribuente che attesti la dichiarazione di inagibilità o inabitabilità rilasciata da un tecnico abilitato

Come chiarito dalla circolare n. 3 del 2021 del Dipartimento delle Finanze e confermato dalla Corte di Cassazione, il contribuente può ricorrere all'autocertificazione, ma resta ferma la facoltà del Comune di verificare la veridicità delle dichiarazioni mediante controlli e sopralluoghi.

La riduzione dell'imposta decorre dalla data di presentazione della domanda di perizia all'ufficio tecnico comunale o dalla data di presentazione della dichiarazione sostitutiva.

Altre riduzioni Imu per immobili non utilizzati

Oltre alla riduzione per inagibilità, esistono altre situazioni in cui è possibile ottenere uno sconto sull'Imu per una seconda casa, anche se non specificamente legate all'assenza di utenze:

• Immobili concessi in comodato d'uso gratuito: riduzione del 50% della base imponibile per abitazioni concesse a parenti in linea retta di primo grado (genitori e figli) che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda in Italia solo l'immobile concesso in comodato e quello adibito a propria abitazione principale
• Immobili di interesse storico o artistico: riduzione del 50% della base imponibile
• Immobili locati a canone concordato: riduzione al 75% dell'aliquota stabilita dal Comune
• Immobili posseduti da pensionati residenti all'estero: riduzione del 50% dell'imposta per una sola unità immobiliare non locata posseduta da pensionati con pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l'Italia

Imu e immobili occupati abusivamente

Una novità importante per il 2025 riguarda gli immobili occupati abusivamente. La legge di Bilancio 2023 (articolo 1, comma 81, legge n. 197/2025) ha introdotto l'esenzione dall'Imu per gli immobili occupati illegalmente, purché il proprietario abbia presentato regolare denuncia all'autorità giudiziaria o sia stata avviata un'azione giudiziaria penale per l'occupazione abusiva.

Per beneficiare di questa esenzione, è necessario presentare apposita comunicazione al Comune competente. Questa disposizione rappresenta una tutela importante per i proprietari che non possono utilizzare il proprio immobile a causa di occupazioni illegittime.

Tari e case senza utenze, un caso diverso

A differenza dell'Imu, per quanto riguarda la Tassa sui Rifiuti (Tari), è prevista l'esenzione dal pagamento nel caso di abitazioni effettivamente inutilizzate, ma solo a precise condizioni:

• La casa deve essere completamente priva di arredi
• Devono essere assenti le forniture di acqua, luce e gas, condizione che deve essere documentata con la disdetta dei contratti

Il Comune ha comunque la facoltà di effettuare ispezioni per verificare l'effettiva assenza di arredi e l'inutilizzabilità dell'immobile. La differenza di trattamento tra Imu e Tari deriva dalla diversa natura delle due imposte: mentre l'Imu è un'imposta patrimoniale basata sul possesso, la Tari è correlata alla produzione di rifiuti e quindi all'effettivo utilizzo dell'immobile.

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