In quali casi si può non pagare l'affitto di una casa legalmente per giusti motivi

Quando un inquilino di una casa in affitto può realmente non pagare l'affitto al proprietario dell'immobile secondo il Codice Civile, la normativa e giurisprudenza attuale

Autore: Chiara Compagnucci
pubblicato il 02/06/2022 alle ore 10:34
e aggiornato con informazioni attualizzate il 11/05/2025 alle 20:30

Le difficoltà economiche, eventuali problemi strutturali nell'immobile che ne compromettono l'abitabilità, o altre situazioni simili non costituiscono automaticamente motivi validi per interrompere il versamento regolare del canone di locazione stabilito al momento della firma di un contratto d'affitto residenziale.

Decidere unilateralmente di sospendere il pagamento del canone espone l'inquilino al rischio concreto di essere classificato come inquilino moroso, con la possibilità di ricevere un provvedimento di sfratto esecutivo. Nel caso di difficoltà finanziarie o problematiche di altra natura relative all'immobile, è sempre consigliabile cercare di raggiungere un accordo con il locatore della proprietà in affitto prima di interrompere i pagamenti.

Esistono, tuttavia, specifiche circostanze in cui la sospensione del canone locativo può essere considerata legittima. Esaminiamo con attenzione quali sono i casi in cui è possibile non pagare l'affitto di un'abitazione in maniera conforme alla legge.

Possibilità legali di sospensione del canone di locazione

Secondo quanto previsto dalle normative vigenti in materia di locazioni abitative, non è generalmente consentito interrompere il pagamento del canone di locazione in modo autonomo e arbitrario. Se l'immobile presenta problemi, difetti o vizi, o se il conduttore si trova in condizioni economiche che rendono difficoltoso sostenere la spesa dell'affitto, non è possibile semplicemente smettere di pagare senza seguire procedure specifiche.

Per poter legittimamente sospendere il pagamento del canone locativo, è necessario quanto meno comunicare formalmente al proprietario dell'immobile eventuali problematiche economiche o vizi dell'abitazione che compromettono il godimento del bene.

Se, ad esempio, il conduttore che non riesce più a far fronte al pagamento del canone comunica al proprietario dell'immobile il mutamento della sua situazione finanziaria, manifestando eventualmente anche l'intenzione di risolvere anticipatamente il contratto di locazione, in caso di locatori comprensivi, potrebbe essere concordata una sospensione temporanea dei pagamenti previsti contrattualmente.

Accordi con il proprietario per la sospensione legittima del canone

In questi casi specifici, l'inquilino non versa legalmente il canone d'affitto per il periodo concordato e il proprietario, dal canto suo, deve comunicare all'Agenzia delle Entrate le modifiche intervenute riguardo ai pagamenti del canone, dichiarando il periodo in cui il conduttore è esentato dal pagamento, così da beneficiare della riduzione dell'imposizione fiscale proporzionale al minor reddito da locazione percepito.

In assenza di un accordo esplicito con il proprietario, l'inquilino è tenuto a continuare il regolare pagamento del canone, altrimenti incorrerà nella condizione di morosità. In tale circostanza, il locatore può decidere di depositare un'istanza per lo sfratto per morosità presso il tribunale competente, e l'unica modalità per evitare l'esecuzione dello sfratto in sede giudiziaria consiste nel provvedere al saldo di quanto dovuto per regolarizzare completamente la posizione debitoria nei confronti del proprietario dell'immobile.

Vizi dell'immobile e diritti del conduttore

Anche qualora l'abitazione presenti difetti e problematiche significative, non è consentito sospendere autonomamente il pagamento del canone senza aver prima intrapreso specifiche azioni legali. La sospensione del pagamento è possibile solo se concordata con il proprietario dell'immobile, che può accettare la temporanea interruzione dei versamenti o la riduzione dell'importo stabilito contrattualmente.

In caso di vizi che compromettono seriamente l'abitabilità, l'inquilino può avvalersi dell'articolo 1578 del Codice Civile, che prevede la possibilità di richiedere una riduzione del canone proporzionale alla diminuita godibilità dell'immobile. Questa richiesta, tuttavia, deve seguire specifiche procedure legali e non autorizza l'inquilino a decidere autonomamente di non pagare.

È importante sottolineare che, prima di procedere con qualsiasi azione, è fondamentale documentare adeguatamente i problemi dell'immobile (con fotografie, perizie tecniche, testimonianze) e comunicare formalmente al proprietario le problematiche riscontrate, preferibilmente tramite raccomandata A/R o posta elettronica certificata (PEC).

Unico caso legittimo di non pagamento del canone senza accordo preventivo

L'unica circostanza prevista dalla legislazione in cui è consentito sospendere legalmente il pagamento del canone di locazione senza un accordo preventivo con il proprietario è quella in cui l'immobile risulta completamente inservibile, condizione particolarmente rara in cui trovarsi, poiché se un'abitazione non è utilizzabile, difficilmente l'inquilino continuerà ad occuparla.

L'articolo 1584 del Codice Civile stabilisce infatti che: "Se il godimento del bene viene impedito o diminuito a causa di riparazioni urgenti, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo proporzionata all'intera durata dell'impedimento o alla diminuzione del godimento e all'entità di essa".

Ad esempio, se le tubature dell'immobile locato presentano perdite significative che richiedono la demolizione completa del pavimento del soggiorno e dei servizi igienici per ricostruire le condutture danneggiate che causano infiltrazioni nell'appartamento sottostante, e durante i lavori l'inquilino è costretto ad abbandonare l'abitazione, in questo specifico caso può legittimamente sospendere il pagamento del canone poiché l'appartamento risulta, come già menzionato, inservibile.

Al contrario, se le tubature danneggiate che provocano perdite possono essere riparate intervenendo solo su una porzione limitata di parete, o se la vivibilità dell'immobile è compromessa da rumori molesti provenienti dai vicini, per quanto intollerabili, il canone di locazione non può essere unilateralmente sospeso.

Procedura corretta per contestare vizi dell'immobile

Quando un inquilino riscontra problemi significativi nell'immobile che compromettono l'abitabilità, deve seguire una procedura specifica per tutelare i propri diritti:

Documentare accuratamente i problemi con foto, video e, se possibile, perizie tecniche
Comunicare formalmente al proprietario le problematiche riscontrate tramite raccomandata A/R o PEC
Specificare nella comunicazione un termine ragionevole entro cui il proprietario dovrebbe intervenire
Se il proprietario non interviene, è possibile richiedere al tribunale la riduzione del canone proporzionale al disagio subito
Solo in caso di totale inservibilità dell'immobile, come stabilito dalla giurisprudenza, è possibile sospendere il pagamento del canone

È importante sottolineare che la sospensione unilaterale del pagamento del canone, anche in presenza di vizi evidenti, espone comunque l'inquilino al rischio di un procedimento di sfratto per morosità.

Conseguenze della morosità nel pagamento dell'affitto

Decidere di non pagare il canone di locazione senza un valido motivo riconosciuto dalla legge o senza un accordo con il proprietario comporta serie conseguenze per l'inquilino:

Il proprietario può avviare una procedura di sfratto per morosità dopo il mancato pagamento di una sola mensilità
La morosità può essere segnalata nelle banche dati dei cattivi pagatori, compromettendo la possibilità di stipulare futuri contratti d'affitto
L'inquilino potrebbe essere condannato al pagamento di tutti i canoni arretrati maggiorati degli interessi legali
In alcuni casi, potrebbero essere addebitati anche i costi legali sostenuti dal proprietario per la procedura di sfratto

Prima di intraprendere qualsiasi azione unilaterale, è sempre consigliabile consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare per valutare correttamente la propria situazione e le opzioni disponibili.

Soluzioni alternative alla sospensione del pagamento

In caso di difficoltà economiche o problemi con l'immobile, esistono alternative più sicure rispetto alla sospensione unilaterale del canone:

Negoziazione con il proprietario: Richiedere una riduzione del canone di affitto o una dilazione dei pagamenti
Recesso anticipato: Verificare se il contratto prevede clausole di recesso anticipato per gravi motivi
Sublocazione: Se consentito dal contratto, subaffittare parte dell'immobile per condividere i costi
Aiuti pubblici: Verificare l'esistenza di contributi comunali o regionali per il sostegno all'affitto in caso di difficoltà economiche
Mediazione: Ricorrere agli organismi di mediazione per trovare un accordo con il proprietario senza arrivare allo scontro legale

Queste alternative possono rappresentare soluzioni più equilibrate e meno rischiose rispetto alla decisione unilaterale di sospendere i pagamenti.

In estrama sintesi, quando è legittimo non pagare l'affitto?

In sintesi, le uniche situazioni in cui è legalmente possibile non pagare il canone di locazione sono:

Quando esiste un accordo esplicito con il proprietario che consente la sospensione temporanea dei pagamenti
Quando l'immobile diventa completamente inservibile e l'inquilino è costretto ad abbandonarlo
Quando un tribunale ha emesso un provvedimento che autorizza la sospensione o la riduzione del canone a seguito di gravi vizi dell'immobile

In tutti gli altri casi, anche in presenza di problemi significativi nell'immobile o di difficoltà economiche personali, la sospensione unilaterale del pagamento del canone espone l'inquilino al rischio di procedimenti di sfratto e ulteriori conseguenze legali.

Il consiglio più opportuno è sempre quello di cercare un dialogo costruttivo con il proprietario dell'immobile e, in caso di controversie irrisolvibili, rivolgersi a un professionista legale specializzato prima di intraprendere qualsiasi azione. In caso contrario, l'inquilino potrebbe trovarsi in situazioni difficili come quando l'inquilino moroso non vuole lasciare l'appartamento dopo lo sfratto.