Parcheggiare davanti al proprio box in condominio non è mai permesso come stabilito da sentenza Cassazione n.25227

E' vietato parcheggiare l’auto davanti al proprio box in condominio se non è riportato nel rogito notarile: cosa ha stabilito la nuova sentenza n.25227 2025 della Corte di Cassazione

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 04/10/2025 alle ore 13:01

Parcheggiare davanti al proprio box in c

La convivenza negli edifici condominiali presenta sfide costanti e il tema del parcheggio in condominio rappresenta una delle principali fonti di confronto tra vicini. Fino a poco tempo fa, molti proprietari di box auto ritenevano pacifico sostare con il proprio veicolo davanti al garage, anche negli spazi condivisi.

Tuttavia, la recente sentenza della Corte di Cassazione ha portato nuova luce su questo aspetto, ridefinendo i limiti tra diritti individuali e interessi collettivi.

Le regole generali sul parcheggio negli spazi condominiali

Il quadro regolatorio riguardante il divieto parcheggio davanti al proprio box in condominio si fonda sui princìpi definiti dal Codice Civile, che stabilisce che le aree adibite a parcheggio sono considerate beni comuni, appartenenti a tutti i proprietari delle unità immobiliari.

Nessun condomino può trarre vantaggi esclusivi da queste zone se non previsto da specifici accordi contrattuali. Sono, in particolare, previsti:

Uso paritario: Tutti hanno diritto a utilizzare gli spazi comuni, purché non ne venga alterata la destinazione e non si limiti la possibilità di fruizione degli altri.
Regolamentazione interna: In presenza di regolamenti condominiali approvati all’unanimità, possono essere definite regole dettagliate su modalità di utilizzo e turnazioni dei posti auto.
Divieti e limitazioni: Qualsiasi condotta che impedisca ad altri il libero accesso al proprio box o ad altri spazi comuni è illecita. Il parcheggio regolare davanti ai garage può avvenire solo senza limitare il diritto di passaggio degli altri condomini.

In assenza di specifiche delibere, spesso si adotta una turnazione tra i condomini nei casi di spazi insufficienti, secondo quanto deliberato dall'assemblea con la maggioranza. L’amministratore ha il compito di far rispettare il regolamento e può sanzionare eventuali condotte scorrette, se previste dal regolamento stesso.

La sentenza della Cassazione n.25227/2025: cosa stabilisce sul parcheggio davanti al box

La Corte di Cassazione, con sentenza n.25227/2025, ha ribadito che nessun condomino può pretendere un diritto esclusivo di parcheggio davanti al garage senza che ciò sia fissato all’interno di un rogito notarile o contrattuale specifico.

L’analisi dei rogiti notarili relativi al caso giudicato ha confermato l’assenza di ogni riferimento a un diritto personalizzato di sosta su aree classificate come comuni. In virtù di tale principio, le consuetudini anche decennali e le semplici convinzioni personali non incidono sulla titolarità giuridica degli spazi condominiali. Dunque, si stabiliscono:

Esclusività solo se scritta: Il diritto di parcheggio esclusivo deve essere esplicitato nei documenti ufficiali.
Delibere valide solo per regolamentare, non per assegnare diritti esclusivi senza consenso unanime.

La sentenza ha, inoltre, sottolineato che l’assegnazione ad personam di un'area comune equivale alla costituzione di una servitù. Questa operazione, per essere valida, necessita della volontà unanime di tutti i proprietari. D’altro canto, una deliberazione assembleare che vieta la sosta a tutti è legittima, poiché non priva nessuno dei diritti, ma disciplina il corretto uso dell’area condivisa.

Il principio di consenso unanime per l’assegnazione esclusiva di aree comuni

Secondo quanto stabilito dal Codice Civile, solo l’unanimità dei condomini consente il trasferimento o la concessione ad uso esclusivo di parti comuni a favore di singoli proprietari, da cui possono derivare:

Assegnazione definitiva: La trasformazione stabile di una parte comune in area a disposizione esclusiva di uno o più condomini è valida solo se approvata da tutti con accordo scritto.
Servitù e vincoli: L’attribuzione ad personam di un’area del cortile o di un posto auto corrisponde alla costituzione di una servitù su proprietà collettiva a vantaggio della proprietà di uno solo. Questa scelta, con effetti permanenti e limitativi per gli altri, non può avvenire senza l’espressa approvazione di ogni partecipante al condominio.
Delibere assembleari: Le delibere con maggioranza, anche qualificata, non sono sufficienti per l’attribuzione esclusiva di spazi comuni.

Se si vuole un diritto esclusivo di parcheggio in condominio, è quindi necessaria la redazione di un nuovo atto o la modifica del regolamento condominiale, da depositare presso il pubblico registro immobiliare, sottoscritta da tutti.

Conseguenze giuridiche e sanzioni: violazioni, reato di violenza privata e azione degli amministratori

Le violazioni delle regole condominiali in materia di parcheggi possono dar luogo a diverse conseguenze, sia amministrative sia penali. I comportamenti che impediscono il passaggio o l’accesso agli spazi comuni possono configurare:

Reato di violenza privata: Costituisce illecito penale ogni condotta che, attraverso la sosta di veicoli, impedisce coattivamente ad altri la libertà di movimento o di fruizione delle parti comuni. Il reato si perfeziona in caso di rifiuto di spostare il veicolo dopo la richiesta da parte del soggetto leso.
Sanzioni amministrative: In presenza di regolamenti condominiali, l’amministratore può applicare sanzioni pecuniarie nei confronti dei trasgressori, oltre a segnalare la violazione all’assemblea.
Intervento giudiziario: In mancanza di soluzioni interne, chi si ritenga leso può promuovere azione avanti all’autorità giudiziaria, sia in sede civile che penale, per veder riconosciuto il proprio diritto.