Quali garanzie deve dare un venditore di una casa al compratore per legge e cosa si può fare se non rispettate

Quali sono le garanzie che devono sempre essere offerte a chi acquista una casa dal venditore e le conseguenze per il mancato rispetto

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 26/06/2025 alle ore 10:20

Per la gestione della compravendita immobiliare, la legge italiana stabilisce precisi obblighi a carico del venditore per tutelare chi acquista una casa, dalla garanzia da vizi occulti, alla protezione dall’evizione, all’obbligo di fornire tutta la documentazione attestante la regolarità e l’idoneità dell’immobile. 

La garanzia per vizi occulti dell'immobile: definizione e ambito di applicazione

Partendo dalla garanzia dei vizi occulti, il Codice Civile prevede che il venditore sia obbligato a garantire che il bene risulta privo di difetti che ne pregiudichino il normale uso o ne riducano in maniera significativa il valore. 

I cosiddetti vizi occulti comprendono, infatti, difetti non visibili o non rilevabili con una normale ispezione al momento della vendita, ad esempio, problematiche agli impianti, difetti strutturali latenti o infiltrazioni che emergono dopo l’acquisto, o anche le anomalie che, pur essendo presenti prima della firma del contratto, si manifestano successivamente. La tutela opera anche se il venditore era inconsapevole dell’esistenza del vizio, salvo nei casi di esclusione previsti dalla normativa.

Se, dopo l'acquisto e la consegna della casa, emergano gravi difetti strutturali che minano la stabilità o la vivibilità dell’edificio, l’acquirente è tutelato anche a distanza di anni. Il Codice Civile estende, infatti, la responsabilità a dieci anni per chi ha costruito o eseguito ristrutturazioni rilevanti sull’immobile. Esemplificative sono le crepe nelle strutture portanti, le infiltrazioni gravi causate da difetti originari, gli errori negli impianti principali o, ancora, i cedimenti dei solai. Precisiamo, però, che la denuncia del vizio deve essere segnalata entro un anno dalla scoperta.

La garanzia per evizione e gli oneri non dichiarati: cosa rischia il compratore?

Oltre ai difetti materiali, il venditore deve tutelare il compratore anche contro il rischio di perdere il bene, in tutto o in parte, per diritti preesistenti vantati da terzi. 

Può capitare, ad esempio, che un creditore ipotecario agisca sull’immobile o che scaturisca una controversia sulla proprietà da una precedente successione. Similmente, se l’immobile è gravato da oneri, servitù o altri diritti non menzionati nell’atto, non apparenti e non conosciuti dall’acquirente, quest’ultimo può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, oltre all’eventuale risarcimento danni.

Certificato di abitabilità e altre garanzie obbligatorie del venditore

Elemento centrale della regolarità di una vendita immobiliare è la presentazione del certificato di abitabilità o agibilità, documento che attesta la conformità dell’immobile alle prescrizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico.

La mancata consegna di tale certificato al momento del rogito è causa di grave inadempimento, che può dare luogo a rimedi come la risoluzione del contratto o una richiesta risarcitoria per il minor valore o le spese necessarie all’ottenimento del documento.

Le tutele per l'acquirente: come agire se le garanzie non sono rispettate

Se le obbligazioni di garanzia non vengono rispettate, il compratore può richiedere nei confronti del proprietario di casa originario una delle seguenti azioni:

• Denuncia formale del vizio, con termini rigorosi: 8 giorni dalla scoperta per la vendita, 60 giorni per l’appalto
• Risoluzione contrattuale, restituzione del prezzo e spese
• Riduzione del prezzo, proporzionata al danno subito
• Risarcimento danni per le spese sostenute e i danni accessori

Nei casi complessi, è consigliabile procedere con accertamento tecnico e coinvolgimento di professionisti qualificati. Se necessario, il compratore può ricorrere all’autorità giudiziaria.

Prima della firma per comprare una casa nuova, per non incorrere in problemi, è, dunque, sempre opportuno:

• verificare la documentazione urbanistica e catastale
• richiedere la perizia tecnica anche per immobili usati
• inserire nel contratto di vendita clausole di garanzia circostanziate
• se emergono difetti, denunciare per iscritto tempestivamente
• documentare con foto, relazioni tecniche e comunicazioni ufficiali.