Quali sono le tipologie di contratto di affitto box in vigore nel 2025
I contratti esistenti per affittare un box in vigore quest'anno. Le caratteristiche, le differenze e come funzionano.
La disciplina relativa al contratto di affitto box in vigore nel 2025 presenta notevoli peculiarità rispetto alla locazione di immobili residenziali o commerciali. Affittare un box auto, un garage oppure un posto auto è una pratica diffusa che, però, si caratterizza per una normativa meno vincolante in termini di durata e canone. Tuttavia, esistono obblighi precisi, soprattutto per quanto concerne la registrazione del contratto e l’applicazione del corretto regime fiscale. È essenziale dunque conoscere nel dettaglio quali sono le tipologie di contratto di locazione box, le regole per il canone, le spese accessorie e le ultime novità normative di riferimento.
Le tipologie di contratto di affitto box auto e posto auto nel 2025
Il contratto di affitto box può assumere forme differenti a seconda che la locazione sia contestuale a un’abitazione o indipendente. Nel 2025, restano esclusi dal campo di applicazione le normative per le locazioni abitative (legge 431/1998) e commerciali (legge 392/1978): il solo riferimento normativo è rappresentato dagli articoli 1571 e seguenti del codice civile.
- Contratto unico abitazione + box pertinenziale: il box si considera pertinenza e segue la disciplina dell’immobile principale. È possibile applicare la cedolare secca se prevista per la casa (tipologia più usata per chi affitta anche l’appartamento).
- Contratto separato per box collegato a un’abitazione: se il contratto menziona espressamente il collegamento al contratto principale, il box segue lo stesso regime fiscale, compresa la cedolare secca. In assenza di collegamento, si applica il regime ordinario IRPEF come reddito fondiario.
- Contratto autonomo esclusivo per box/posto auto: in caso di stipula per il solo box, privo di qualsiasi collegamento all’abitazione, il regime fiscale applicabile è sempre quello ordinario.
Per rendere il regime fiscale del box auto coerente con quello della casa è necessario menzionarlo nel contratto e dichiarare esplicitamente l’intenzione di applicare la stessa disciplina (es. cedolare secca). In mancanza di tale richiamo, l’imposizione segue la modalità ordinaria IRPEF, con la compilazione del quadro RL nel modello Redditi PF.
Durata contrattuale e criteri per la determinazione del canone
A differenza delle locazioni abitative, il contratto di affitto di box auto non è soggetto a limiti di durata: può essere fissata liberamente dalle parti, siano essi proprietario o inquilino. Questa flessibilità vale sia per la scadenza naturale che per il rinnovo automatico o la risoluzione anticipata. Anche eventuali aggiornamenti del canone possono essere oggetto di libera pattuizione, potendo scegliere tra l’adeguamento Istat o un aumento fisso.
Il canone di affitto box è determinato dalle parti e rispecchia i valori di mercato, che variano sensibilmente in base a posizione geografica, accessibilità, metratura e presenza di servizi aggiuntivi (ad esempio videosorveglianza, luce elettrica, serrature di sicurezza). Non esistono attualmente vincoli né riferimenti normativi che limitino la facoltà negoziale in merito all’entità o all’aggiornamento del corrispettivo. La soluzione più diffusa prevede una periodicità mensile con possibilità di rateizzazione o adeguamenti annuali.
Obblighi e procedure di registrazione del contratto
Anche nel 2025 la registrazione contratto box rimane obbligatoria se la durata supera i 30 giorni all’anno, coerentemente con quanto disciplinato dal codice civile e dagli adempimenti richiesti dall’Agenzia delle Entrate. Le modalità di registrazione possono essere le seguenti:
- Utilizzo dei servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (obbligatorio per agenti immobiliari e proprietari di almeno dieci immobili).
- Presentazione del modello RLI presso l’ufficio territoriale competente.
- Affidamento dell’operazione a un intermediario abilitato come commercialista, Caf o associazione di categoria.
La mancata registrazione comporta sanzioni che, dal 13 giugno 2025, sono state aggiornate dal d.lgs. n. 81/2025: è possibile verificare gli importi grazie agli strumenti online predisposti dall’Agenzia delle Entrate. La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, con versamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.
Dettaglio su costi, ripartizione spese e imposte
La ripartizione delle spese segue le regole generali dei contratti di locazione. I costi di registrazione sono suddivisi in parti uguali tra proprietario e locatario, salvo diversa pattuizione contrattuale. Le principali voci di spesa sono le seguenti:
- Imposta di registro: 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro per la prima annualità. Può essere versata annualmente, entro 30 giorni dalla scadenza, oppure in un'unica soluzione in caso di durata pluriennale.
- Imposta di bollo: 16 euro ogni quattro facciate di contratto o per ogni 100 righe.
- Spese di manutenzione ordinaria: normalmente a carico dell’inquilino.
- Spese di manutenzione straordinaria: di norma a carico del proprietario.
- Spese condominiali: tendenzialmente a carico dell’inquilino, salvo accordi differenti.
Non va poi trascurata l’imposta municipale unica (IMU) da parte del proprietario, che può essere dovuta se il box perde lo status di pertinenza rispetto all’abitazione principale a seguito di affitto separato.
Contenuto del contratto e aspetti pratici
Il contenuto del contratto di affitto box deve riportare in modo chiaro la destinazione esclusiva a uso autorimessa o deposito, le generalità delle parti, la descrizione catastale del box, la durata, il canone, le modalità di pagamento e la ripartizione delle spese. È consigliato inserire una clausola di deposito cauzionale a garanzia delle obbligazioni assunte dall’inquilino, con restituzione alla scadenza del contratto previa verifica dello stato dell’immobile.
Alcuni elementi utili nel testo contrattuale:
- Vietare l’uso promiscuo o la sublocazione senza permesso espresso.
- Regolamentare i tempi di preavviso per la disdetta ordinaria (ad esempio 2 mesi).
- Prevedere la possibilità di aggiornamenti periodici del canone.
- Obbligo di allegare l’attestazione di prestazione energetica (APE), salvo che per le singole unità non abitative, come box e posti auto, con riferimento al DL 145/2013.
Le novità e aggiornamenti normativi 2025
Il 2025 ha visto alcune novità che coinvolgono la locazione di box e garage. In particolare, l’inasprimento delle sanzioni per tardiva registrazione degli atti, disposto dal d.lgs. n. 81/2025, rafforza l’importanza di rispettare i termini di legge. Permane la necessità di indicare una data di scadenza anche per i contratti a tempo indeterminato ai fini fiscali, con proroga e versamento dell’imposta di registro secondo le modalità scelte dalle parti.
Inoltre, va attenzionata la correlazione fiscale tra contratto di abitazione e box: l’applicazione della cedolare secca è estesa solo se espressamente menzionata, mentre negli altri casi la tassazione ricade sul regime ordinario. È quindi particolarmente importante per il locatore tutelarsi indicando chiaramente nel contratto il regime fiscale desiderato. Sul fronte fiscale, la compilazione della dichiarazione redditi si realizza inserendo i canoni percepiti nel quadro RL del modello Redditi PF quando l’opzione cedolare secca non è esercitabile.
Tabelle di sintesi: tipologie contrattuali e regime fiscale
| Tipologia contratto box | Regime fiscale | Caratteristiche |
| Unico con abitazione principale | Cedolare secca/Ordinario | Il box segue disciplina e regime fiscale dell'immobile |
| Separato, ma collegato a contratto principale | Cedolare secca (se menzionato)/Ordinario | Richiamo esplicito al contratto; segue la disciplina voluta |
| Autonomo, solo box/garage | Ordinario (IRPEF) | Gestione separata, tassazione come reddito fondiario |
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