Quanto costa davvero comprare una casa ad 1 euro nel 2025? Facciamo due conti

Comprare casa a 1 euro nel 2025 sembra un affare, ma quali sono i veri costi? Tasse, ristrutturazioni e spese nascoste prima di investire

Autore: Chiara Compagnucci
pubblicato il 24/04/2022 alle ore 9:31
e aggiornato con informazioni attualizzate il 20/08/2025 alle 20:01

Negli ultimi anni, il fenomeno delle case a 1 euro ha attirato l'attenzione sia di cittadini italiani che di numerosi stranieri interessati a investire nel patrimonio immobiliare della Penisola. Tuttavia, l'acquisto di una casa a un prezzo simbolico comporta l'assunzione di obblighi economici e burocratici tutt'altro che trascurabili. Le amministrazioni comunali promuovono questa iniziativa con lo scopo di rigenerare borghi storici, spesso colpiti da spopolamento e abbandono, offrendo al tempo stesso opportunità di rilancio economico e sociale. Vediamo allora, in modo dettagliato e realistico, quali sono i costi reali collegati all’acquisto di una casa a 1 euro nel 2025 e quali step prevede la procedura.

Come funziona il programma delle case a 1 euro in Italia

L'iniziativa delle case a 1 euro nasce per incentivare il ripopolamento di piccoli centri e favorire la valorizzazione di immobili altrimenti destinati al declino. Il meccanismo prevede che i proprietari, spesso impossibilitati a sostenere le imposte su case non utilizzate, cedano l’immobile gratis o tramite donazione ai Comuni. Questi, attraverso bandi pubblici, mettono in vendita le abitazioni a un prezzo simbolico, fissando però una serie di vincoli e requisiti stringenti per i nuovi acquirenti.

• L'acquisto è subordinato alla presentazione di un progetto di ristrutturazione dettagliato, con tempistiche precise per l’inizio e la conclusione dei lavori.
• È obbligatorio stipulare una polizza fideiussoria (o deposito cauzionale, in media di 5.000 euro) a garanzia dell’impegno assunto, rimborsabile solo a lavori ultimati.
• I termini temporali sono molto rigorosi: generalmente il progetto deve essere depositato entro 6-12 mesi dall’acquisto, i lavori avviati entro due mesi dal rilascio dei permessi e conclusi entro tre anni.
• L’acquirente può essere obbligato a prendere la residenza nel borgo o dimostrare la volontà di risiedervi almeno per alcuni mesi l’anno, ottenendo talvolta priorità nel bando.

I Comuni coinvolti sono distribuiti in buona parte d’Italia, con una maggiore concentrazione in Sicilia, Calabria, Basilicata e Sardegna. Un elenco aggiornato dei borghi partecipanti e dei bandi attivi è consultabile sul sito Case a 1 euro e sulle piattaforme istituzionali dei singoli enti territoriali.

I costi reali e i principali oneri da sostenere

Il prezzo simbolico di 1 euro nasconde un ventaglio di costi che, nella prassi, rendono l’investimento ben più consistente. Quali sono le principali voci di spesa da considerare?

• Spese di ristrutturazione: solitamente rappresentano la quota più rilevante. Si parte da circa 20.000 euro fino a oltre 100.000 euro, a seconda dello stato dell’immobile, delle dimensioni e della localizzazione. Nei casi peggiori, può essere necessaria una completa demolizione e ricostruzione.
• Deposito cauzionale o polizza fideiussoria: richiesto dalla maggior parte dei Comuni, l'importo medio è di 5.000 euro. In alcuni borghi, esistono soluzioni differenti (come la polizza assicurativa annuale di 250 euro a Cinquefrondi, Calabria) o l’assenza di deposito (ad esempio Laurenzana, Basilicata).
• Spese notarili e legali: comprendono la stesura dell’atto di acquisto, la registrazione, le volture e accatastamenti. In media, la parcella oscilla tra 1.000 e 3.000 euro, a cui si aggiungono le imposte ipotecarie e catastali (50 euro ciascuna) e l’imposta di registro (minimo 1.000 euro per seconde case).
• Imposte immobiliari: l’acquirente è tenuto al pagamento di IMU e TASI. Se la casa rappresenta una seconda abitazione, le aliquote possono essere più elevate.
• Costi relativi alla progettazione tecnica: incarico a professionisti (architetti, ingegneri, geometri) per il progetto di ristrutturazione, con parcelle variabili da 1.500 a 4.000 euro.
• Oneri accessori: tasse comunali pregresse, pratiche edilizie e urbanistiche, eventuali sanatorie, costi per l'allaccio ai servizi (acqua, luce, gas) e per l’arredo e le utenze.

In totale, il costo effettivo per portare a termine l’operazione “casa a 1 euro” può aggirarsi tra i 20.000 e i 50.000 euro nella maggior parte dei casi, ma non sono rari esempi in cui la cifra finale raggiunge i 100.000 euro o più, a seconda dell’entità dei lavori richiesti.

Le principali fasi burocratiche e i requisiti amministrativi

Per accedere alle case a 1 euro è indispensabile consultare attentamente il bando comunale e tutta la documentazione tecnica predisposta dal municipio di riferimento. Di seguito una panoramica sui principali step:

1. Manifestazione d’interesse: presentazione della domanda secondo le modalità indicate dal Comune, contestualmente all'invio di documenti di identità e una proposta per il recupero dell’immobile.
2. Elaborazione del progetto: affidamento dell’incarico tecnico e redazione del progetto di ristrutturazione da depositare agli uffici comunali (di solito entro 6-12 mesi).
3. Stipula del contratto: stipula presso notaio dell’atto di compravendita, con relativo versamento della polizza fideiussoria o deposito cauzionale.
4. Avvio dei lavori: dopo l’ottenimento delle necessarie autorizzazioni edilizie, apertura del cantiere e inizio lavori entro i termini previsti (spesso due mesi dall’autorizzazione).
5. Completamento entro il periodo stabilito: conclusione dei lavori di ristrutturazione e verifica da parte dei tecnici comunali. In caso di mancato rispetto delle tempistiche, possono essere applicate sanzioni fino a 20.000 euro e revoca della proprietà.

Alcuni bandi offrono incentivi a chi trasferisce la residenza nel nuovo immobile o utilizza imprese e professionisti locali, incentivando così la crescita economica del territorio.

Le agevolazioni fiscali e i bonus per la ristrutturazione

Per incentivare il recupero del patrimonio edilizio, il legislatore ha previsto una serie di detrazioni fiscali e bonus edilizi applicabili anche alle case acquistate tramite il programma a 1 euro. Tra le principali novità al 2025:

• Bonus ristrutturazione: detrazione IRPEF del 50% sulle spese documentate fino a 96.000 euro per unità immobiliare.
• Ecobonus: detrazione fino al 65% per interventi di efficientamento energetico (coibentazione, infissi, caldaie, ecc.).
• Sismabonus: agevolazioni per la messa in sicurezza sismica degli immobili localizzati in zone a rischio.
• Bonus facciate: detrazione del 60% sulle spese per il recupero delle facciate degli edifici.

Tali misure, soggette a continue modifiche e aggiornamenti normativi, possono drasticamente ridurre l’esborso complessivo ma implicano il rispetto di rigidi requisiti.
Per dettagli aggiornati e verifiche sui bonus attivi in ciascun Comune, è essenziale rivolgersi a un tecnico abilitato o consultare la pagina ufficiale dell’Agenzia delle Entrate.

Borghi e regioni in cui acquistare case a 1 euro nel 2025

Grazie all'estensione dell'iniziativa, nel 2025 l’elenco dei Comuni coinvolti si è ulteriormente ampliato. Tra quelli in cui è possibile trovare opportunità concrete si segnalano:

• Sicilia: Salemi, Mussomeli, Sambuca di Sicilia, Regalbuto, Gangi
• Calabria: Cinquefrondi, Albidona, Bisignano
• Basilicata: Laurenzana, Chiaromonte
• Sardegna: Ollolai, Nulvi, Romana
• Abruzzo: Penne, Santo Stefano di Sessanio
• Toscana: Montieri, Fabbriche di Vergemoli
• Altre regioni: Marche, Molise, Liguria, Valle d’Aosta e Piemonte (Borgomezzavalle, Carrega Ligure)

L’aggiornamento costante dei bandi attivi può essere seguito sulle principali piattaforme di informazione immobiliare e sui siti web delle amministrazioni coinvolte.

Simulazione dei costi complessivi, esempio pratico

Ecco una simulazione realistica dei costi da affrontare nel 2025 per chi decide di acquistare una casa a 1 euro in un comune italiano medio, considerando i dati attuali sul mercato e le spese più comuni:

Nota: la cifra indicata può aumentare notevolmente in caso di immobili più grandi o particolarmente danneggiati.

• Quanti anni di stipendio ci vogliono in media per comprare una casa attualmente?
• Case ad 1 euro in Abruzzo 2025, ecco i bandi dei Comuni che le vendono
• Case ad 1 euro in Toscana 2025, i Comuni che le vendono sia sul mare che interni o in montagna