Quanto si guadagna con affitto breve di una casa in base a tasse e costi 2025? Simulazioni ed esempi concreti

Quali sono i guadagni reali che si possono ottenere affittando una casa per brevi periodi nel 2025: i costi e le tasse da considerare

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 22/02/2022 alle ore 20:30
e aggiornato con informazioni attualizzate il 24/07/2025 alle 20:30

Affittare una casa per periodi inferiori a 30 giorni tramite un contratto di affitto breve può rappresentare un'opportunità interessante di guadagno nel 2025, ma comporta anche l’adempimento di obblighi fiscali, gestionali e amministrativi più strutturati rispetto al passato. Questa tipologia di locazione si è diffusa soprattutto nelle città turistiche e nei grandi centri urbani ad alta mobilità, complice la crescita delle piattaforme digitali come Airbnb e Booking che facilitano la connessione tra proprietari e viaggiatori.

Prima di analizzare le potenzialità di guadagno netto con l’affitto breve bisogna conoscere i principali costi da sostenere, gli adempimenti normativi e i vantaggi e svantaggi rispetto alle altre formule di locazione.

Tassazione e costi dell'affitto breve nel 2025

Uno degli aspetti più rilevanti è la questione fiscale. Il 2025 rappresenta un anno di importanti novità, in cui la cedolare secca, opzione fiscale dedicata alle locazioni brevi, è applicabile al 21% sul primo immobile e al 26% sul secondo, terzo e quarto immobile locato a breve termine. In caso di gestione imprenditoriale (più di 4 immobili o presenza di servizi aggiuntivi tipici delle strutture ricettive professionali), diventano obbligatorie la partita IVA e la tassazione ordinaria, che comporta IRPEF e contributi previdenziali.

Da quest’anno il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è obbligatorio per ogni immobile destinato a locazioni brevi, un adempimento che va rispettato per tutte le piattaforme e annunci. Il mancato rispetto di questo obbligo può far incorrere in sanzioni amministrative significative. È inoltre necessario:

• Comunicare le presenze degli ospiti alle Forze dell’Ordine tramite il portale “Alloggiati Web” entro 48 ore dall’arrivo;
• Dotare l’immobile di estintori e rilevatori di gas secondo i requisiti normativi;
• Registrare ogni unità presso la Banca Dati delle Strutture Ricettive.

Per i contratti di durata inferiore ai 30 giorni non sussiste più l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, ma tutti gli altri adempimenti restano validi.

I costi da sostenere

• Utenze (luce, gas, acqua, internet): circa 150-250€ al mese;
• Pulizie professionali: 30-80€ per soggiorno, con incidenza maggiore nei periodi di alta rotazione;
• Spese condominiali: 50-150€ mensili;
• Manutenzione ordinaria/straordinaria e assicurazione: incidono per il 5-10% dei ricavi annuali;
• Commissioni delle piattaforme: dal 5% al 15% del fatturato (Airbnb, Booking, Vrbo);
• Tassa di soggiorno: da 1 a 5 euro per ospite/notte, da versare al Comune;
• Property manager: eventuale commissione tra il 20-35% del fatturato per gestione completa.

Guadagno reale, simulazioni ed esempi pratici 2025

I ricavi annuali con l’affitto breve nel 2025 dipendono da posizione dell’immobile, tasso di occupazione, prezzo per notte e costi gestionali. Mediamente, un proprietario può aspettarsi:

• Milano: guadagno lordo annuo tra 11.500€ e 31.000€, con prezzi medi di 150-180€ a notte in centro e tasso di occupazione attorno al 75-80% nei mesi di alta stagione;
• Roma: guadagno lordo annuo tra 19.500€ e 39.000€, simili livelli di occupazione ma prezzi leggermente inferiori per i monolocali;
• Firenze e località turistiche top: 10.000–23.000€ lordi;
• Città universitarie e zone meno battute: 7.000–13.000€ lordi.

Da questi importi vanno sottratti:

• cedolare secca (21%-26%);
• utenze, pulizie, commissioni;
• altri costi operativi e assicurativi.

Esempio concreto: un appartamento affittato a 150 euro/notte, tasso di occupazione medio annuo del 70% (circa 255 notti), genera un lordo di circa 38.250€. Tolti il 21% di cedolare secca, commissioni e costi fissi (circa il 50% dei ricavi), il proprietario intasca tra il 35% e il 40% del lordo — tra 13.000€ e 15.000€ a seconda delle spese effettive.

Chi gestisce più di due immobili deve considerare aliquote più elevate e costi di organizzazione più complessi. Il margine netto scende ulteriormente se si fa ricorso a un property manager, ma può aumentare la redditività in caso di strategie tariffarie ottimizzate.

Fattori che influenzano davvero il rendimento

• Posizione: la domanda è alta nei quartieri centrali di grandi città e nelle mete turistiche costanti (es. Roma centro, Milano Isola, Firenze Duomo);
• Stato e servizi dell’immobile: Wi-Fi veloce, aria condizionata, “smart working ready”, terrazzo, ascensore e parcheggio fanno la differenza nella scelta degli ospiti, così come fotografie professionali e recensioni eccellenti;
• Strategie di prezzo: l’utilizzo di software di dynamic pricing permette di massimizzare i ricavi adattando le tariffe in base a stagionalità, eventi, domanda e concorrenza. Gli annunci ottimizzati hanno maggiore visibilità sulle piattaforme.

Un immobile ben presentato, con recensioni positive consolidate, raggiunge quote di occupazione elevate anche fuori stagione, mentre proprietà periferiche o trascurate restano spesso vuote nei mesi di bassa domanda.

Quando conviene davvero l'affitto breve?

• In aree a forte attrazione turistica o business (Roma, Firenze, centri storici e città con alta mobilità di aziende e start-up);
• In presenza di eventi stagionali o fiere che aumentano la domanda in particolari periodi;
• Dove non esistono limiti comunali stringenti al numero di pernottamenti l’anno.

Se l’immobile viene gestito come attività non imprenditoriale (fino a 4 unità) e senza servizi aggiuntivi, la cedolare secca resta la soluzione fiscale più conveniente. Con più di quattro immobili o servizi di tipo alberghiero, è obbligatorio il passaggio a partita IVA.

Affitto breve VS affitto a lungo termine: quale conviene nel 2025?

Nelle destinazioni a forte domanda turistica e periodi di alta stagione, il rendimento potenziale dell’affitto breve supera quello tradizionale: un bilocale centrale può arrivare a margini netti del 30-40% annuo sui ricavi lordi, contro il 4-5% tipico degli affitti classici. Tuttavia, la gestione più laboriosa e il rischio di sfitto sono più elevati.

Domande frequenti e aspetti critici

• È obbligatorio avere la partita IVA? No, fino a 4 immobili in gestione non imprenditoriale. Dal quinto o se si offrono servizi aggiuntivi, sì;
• Quali rischi maggiori? Sanzioni per mancato rispetto dei requisiti normativi (CIN, sicurezza, comunicazioni); rischi di danni dagli ospiti e di periodi di sfitto prolungati;
• Conviene rivolgersi a un property manager? È consigliabile solo se non si ha tempo per una gestione attiva; i costi sono elevati ma possono aumentare l'occupazione e la resa, soprattutto in mercati competitivi.

In sintesi, l’affitto breve può offrire un rendimento interessante ma richiede studio del mercato, ottimizzazione dei processi e aggiornamento costante sulle normative. Le opportunità di guadagno vanno sempre valutate alla luce delle proprie esigenze e della situazione locale, affidandosi a consulenti se necessario e tenendo conto sia del costo opportunità sia degli investimenti iniziali e ricorrenti.

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