Sconto Imu 2025 per case contigue e appartamenti comunicanti. A chi spetta, requisiti, procedura e importo
IMU 2025: sconto per case contigue e appartamenti comunicanti. A chi spetta, requisiti, procedura per ottenerlo e calcolo dell'importo ridotto sull’imposta
Le case contigue rappresentano una particolare situazione immobiliare che può generare dubbi riguardo all'applicazione dell'IMU. Si tratta di immobili che al catasto risultano iscritti separatamente ma che nella realtà costituiscono un'unica abitazione principale per il proprietario, ovvero la residenza dove quest'ultimo e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente.
In base alle decisioni della Corte di Cassazione, per quanto riguarda l'abitazione principale, ai fini dell'Imposta Municipale Unica, due unità immobiliari, anche se accatastate separatamente, possono essere considerate in alcuni casi come un'unica casa. Per le case contigue è quindi previsto uno sconto IMU 2025 che merita di essere approfondito. Analizziamo a chi spetta questa agevolazione e quali requisiti sono necessari per beneficiarne.
Definizione di case contigue e appartamenti comunicanti ai fini IMU
Le case contigue sono unità abitative situate una accanto all'altra ma accatastate come due unità immobiliari differenti, spesso appartenenti a due diversi proprietari, per esempio marito e moglie. Le case contigue intestate a coppie di coniugi rappresentano il più classico esempio di due appartamenti uniti per ottenere una casa più grande, situazione che richiede specifiche valutazioni ai fini fiscali.
Gli appartamenti comunicanti, invece, sono unità immobiliari separate che, a seguito di interventi strutturali, sono state rese comunicanti mediante aperture interne che permettono il passaggio da un'unità all'altra, consentendone l'utilizzo come un'unica abitazione.
Secondo quanto precisato dal Ministero dell'Economia e delle Finanze (MEF), quando due case contigue l'una all'altra sono iscritte in maniera singola e autonoma in catasto e vengono utilizzate come unica abitazione dai proprietari (ad esempio coniugi), l'esenzione dal pagamento dell'IMU per l'abitazione principale è prevista solo per uno dei due immobili.
Requisiti per ottenere lo sconto IMU 2025 sulle case contigue
Per beneficiare dell'esenzione IMU per una delle due case contigue, il requisito fondamentale da soddisfare è indicare in quale delle due unità immobiliari il nucleo familiare dimora e risiede abitualmente. La casa così designata, in quanto abitazione principale, sarà esente dal pagamento IMU.
Questa disposizione è coerente con la regola generale relativa al pagamento dell'Imposta Municipale Unica: la normativa prevede infatti che tutte le case e altri immobili siano soggetti al pagamento dell'IMU, a eccezione delle prime case adibite ad abitazione principale, a meno che non si tratti di abitazioni di lusso classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
È importante sottolineare che, secondo la giurisprudenza recente della Corte di Cassazione, non è possibile estendere automaticamente l'esenzione IMU a entrambe le unità immobiliari solo perché utilizzate congiuntamente. La sentenza n. 21914 del 2 agosto 2024 ha ribadito che non può essere estesa ad un'abitazione contigua, ma catastalmente separata, l'esenzione IMU prevista per l'abitazione principale, anche se le due abitazioni sono utilizzate unitariamente.
Importo dello sconto IMU 2025 per case contigue e appartamenti comunicanti
Lo sconto IMU 2025 previsto per le case contigue comporta l'esenzione dal pagamento dell'imposta per una sola delle due unità immobiliari, quella designata come abitazione principale. Non è possibile ottenere ulteriori sconti o esenzioni di alcun importo per l'altra unità, che resta soggetta all'aliquota ordinaria stabilita dal comune.
È importante tenere presente che l'aliquota base IMU 2025 per le seconde case è dell'8,6 per mille, ma i comuni hanno facoltà di modificarla entro i limiti previsti dalla legge. Per conoscere l'esatto importo da versare, è consigliabile consultare le delibere comunali pubblicate sul sito del Dipartimento delle Finanze entro il 28 ottobre 2025.
Possibilità di accatastamento unico per ottenere l'esenzione totale, procedura e vantaggi
Esiste tuttavia una soluzione per ottenere l'esenzione IMU per entrambe le unità immobiliari contigue: procedere con un accatastamento unico. Se si procede all'accatastamento unico delle due unità e i proprietari dimorano stabilmente e hanno la residenza anagrafica nell'immobile risultante, è possibile beneficiare dello sconto IMU 2025 per l'intero complesso abitativo.
Secondo il MEF, l'accatastamento unico comporta una sorta di fusione ai fini fiscali e, come previsto dalle norme in vigore e confermato dall'Agenzia delle Entrate, l'unione fiscale di due o più unità immobiliari ai fini IMU è possibile. Quindi, considerando l'esempio di due coniugi proprietari di due case contigue ma catastalmente autonome, questi possono procedere alla fusione fiscale e beneficiare dell'esenzione IMU 2025 per l'intero complesso immobiliare.
La procedura di accatastamento unico richiede la presentazione di una specifica documentazione all'Agenzia delle Entrate. Come riportato nella Circolare 27/E/2016 dell'Agenzia delle Entrate, contenente chiarimenti su accatastamento unico e unione di fatto ai fini fiscali, la normativa catastale prescrive che la fusione tra porzioni di immobili possa avvenire solo quando i beni da fondere appartengono allo stesso soggetto.
In presenza di disomogeneità di diritti reali (ad esempio, quando gli immobili appartengono a persone diverse), non è possibile fondere catastalmente le due distinte parti. Tuttavia, secondo l'Agenzia del Territorio, è possibile procedere all'accatastamento di beni «che di fatto costituiscono, dopo i necessari lavori di adeguamento, una nuova e unica unità immobiliare».
In pratica, per le abitazioni oggetto di fusione ai soli fini fiscali può applicarsi il regime agevolativo IMU previsto per l'abitazione principale, ed entrambe le abitazioni oggetto della fusione, con i lavori di adeguamento necessari, possono essere escluse dall'IMU.
Con l'unione degli immobili ai fini fiscali restano distinte le percentuali di possesso, ed è una soluzione adottata quando gli immobili sono di proprietà di soggetti diversi ma costituiscono di fatto un'unica abitazione.
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