Affitto parziale prima casa: quando si mantiene l'esenzione IMU e come non perderla

L’Imposta Municipale Unica (IMU) è una tassa patrimoniale introdotta per i possessori di immobili in Italia, con specifiche deroghe per l’abitazione principale. Per abitazione principale si intende l’unità immobiliare in cui il titolare dimora abitualmente e risiede anagraficamente. Questa definizione esclude dagli obblighi IMU i proprietari di immobili ordinari (cat. A/2-A/7), mentre le case di lusso (cat. A/1, A/8, A/9) sono soggette all’imposta anche se adibite a residenza principale.

I punti chiave della disciplina generale sono:

• Presupposto dell’imposta: possesso di aree fabbricabili, terreni agricoli, fabbricati non principali.
• Eccezione: abitazione principale ad uso esclusivo prevalente.
• Obblighi del contribuente: dichiarare all’anagrafe la residenza e comunicare ogni variazione rilevante al Comune.
• Gestione locale: le regole di dettaglio spettano ai Comuni, che possono adottare specifici regolamenti attuativi.

Affitto parziale della prima casa e mantenimento dell’esenzione IMU: i requisiti essenziali

È sempre più diffusa la pratica di concedere in locazione solo una parte della casa di abitazione e in questo caso non si perde il diritto all’esenzione dall’IMU, a patto che si rispettino tutti i requisiti formali e sostanziali richiesti, come:

• Continuità della residenza e dimora abituale: Il proprietario deve mantenere sia la residenza anagrafica sia l’effettiva permanenza nell’immobile, condividendolo eventualmente con l’inquilino.
• Affitto limitato: La locazione deve riguardare una sola porzione dell’abitazione, con mantenimento di un utilizzo prevalente da parte del proprietario.
• Contratto regolare: Obbligo di stipulare e registrare un contratto di locazione che specifichi la natura parziale dell’affitto.
• Destinazione d’uso invariata: La casa deve rimanere abitazione principale e non essere accatastata o destinata ad uso diverso (separazione catastale della porzione preclude l’esenzione).

Una tabella riassuntiva:

Requisito della residenza anagrafica e della dimora abituale

Affinché l’esenzione dall'Imu sia legittima, il proprietario non solo deve essere residente anagraficamente nella casa, ma deve anche dimorarvi abitualmente, cioè abitare la casa per la gran parte dell’anno. Questo aspetto viene spesso controllato dai Comuni mediante:

• Verifica anagrafica (presenza nel registro dei residenti)
• Valutazione dei consumi delle utenze (acqua, luce, gas)
• Controlli diretti nel caso di dubbi sulla reale permanenza

La sola residenza anagrafica fittizia non è sufficiente: occorre una presenza effettiva nell’immobile. 

Registrazione del contratto di locazione e documentazione necessaria

Oltre all’aspetto sostanziale, è obbligatorio stipulare un contratto di locazione regolare, specificando la natura parziale dell’affitto e registrando l’atto presso l’Agenzia delle Entrate. Questo passaggio tutela il proprietario in caso di verifiche fiscali o contestazioni da parte dell’amministrazione locale, per cui:

• Il contratto deve riportare con precisione quale parte dell’immobile è concessa in locazione.
• La registrazione ufficializza l’affitto e lo rende opponibile anche ai fini tributari.
• Conservare tutta la documentazione (contratto, ricevute, certificati di residenza, bollette) è raccomandato per rispondere ad eventuali richieste di documentazione o verifiche del Comune.

Ruolo dei regolamenti comunali IMU nelle locazioni parziali

Anche se la disciplina statale dell’esenzione IMU sulla prima casa trova applicazione sull’intero territorio nazionale, le amministrazioni locali possono approvare regolamenti IMU integrativi che stabiliscono modalità specifiche di controllo e casi particolari d’esclusione.

• Alcuni Comuni hanno interpretazioni restrittive e imponibili più stringenti.
• È prassi consigliata verificare il regolamento IMU nel proprio Comune prima di procedere a una locazione parziale.
• Eventuali controversie tra proprietario e amministrazione vanno risolte producendo documentazione e avvalendosi di assistenza legale.

Casi di perdita dell’esenzione IMU e rischi in caso di irregolarità

La perdita dell’esenzione interviene quando vengono meno i requisiti essenziali. Alcune situazioni che comportano obbligo di pagamento IMU sono:

• Concessione in locazione dell’intero immobile, con trasferimento della residenza del proprietario.
• Modifica della destinazione d’uso dell’immobile (ad esempio, adibito in parte significativa ad attività commerciale, con cambio di categoria catastale).
• Falsa dichiarazione di residenza o dimora abituale, accertata tramite verifiche comunali.
• Mancata registrazione del contratto di affitto.

In caso di irregolarità viene irrogata una sanzione pari al 30% dell'imposta dovuta. Nei primi due anni, il contribuente può regolarizzare spontaneamente con il ravvedimento operoso; oltre tale termine il debito viene accertato, inclusi interessi e maggiorazioni. Le eventuali contestazioni vanno gestite presentando ricorso o istanza di riesame.