Sfratto da casa in affitto per non aver pagato, cosa si può fare e come difendersi

Cosa succede quando non si paga l’affitto per troppo tempo ed entro quanto tempo arriva lo sfratto: cosa c’è da sapere

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 30/06/2019 alle ore 04:45

Crescono gli inquilini morosi, coloro che vivono in case in affitto e non pagano il canone di locazione per diversi motivi. Cosa succede agli inquilini morosi che non pagano l'affitto? Quando si può essere sfrattati definitivamente da casa se non si paga l'affitto? Quali sono i tempi previsti? E come difendersi da un eventuale sfratto?

Casa in affitto: dopo quanto si può pagare l’affitto senza avere lo sfratto

Il contratto di locazione che inquilino e locatario fanno prevede, tra gli altri dati, l’inserimento della data entro cui pagare il canone di affitto. E’ possibile, nel caso di contratto di locazione a uso abitativo, pagare il ritardo la rata prevista per massimo di 20 giorni dalla scadenza della mensilità ma prima dello sfratto è prevista una procedura che ha tempi piuttosto lunghi.

Se, infatti, l’inquilino non paga dopo 20 giorni ulteriori dalla data di scadenza del pagamento dovuto, il padrone di casa può depositare un atto di ricorso in tribunale per far intimare lo sfratto per morosità dal giudice. Se l’affittuario paga prima che il tribunale emetta il provvedimento, lo sfratto non è più possibile, ma se l’inquilino continua a non pagare anche dopo la citazione per sfratto per morosità si arriva all’udienza davanti al giudice.

Anche in questo passaggio, lo sfratto decade subito se l’inquilino regolarizza il pagamento ma se anche in questo caso non lo fa, può chiedere il cosiddetto termine di grazia, che consiste in un tempo di 90 giorni ulteriori per recuperare i soldi necessari per il pagamento degli arretrati con le spese. Se trascorso questo ulteriore tempo, l’inquilino salda il pagamento dovuto, lo sfratto si considera annullato, altrimenti il tribunale passa direttamente all’emissione di ordinanza di sfratto ordinando all’inquilino di lasciare l’appartamento.

Ma perché l’inquilino debba effettivamente lasciare la casa servono ancora molte settimane, perché dopo l’emissione dell’ordinanza di sfratto del tribunale, il padrone di casa deve notificare un’ulteriore intimazione tramite ufficiale giudiziario, che deve diffidare l’inquilino affichè lasci l’appartamento e l’ufficiale giudiziario si reca direttamente a casa dell’inquilino moroso, in caso di sua assenza alla prima visita, tutti i giorni fino a quando non è presente. E potrebbero volerci anche mesi.

Nel caso di contratto di locazione a uso commerciale, lo sfratto avviene solo ed esclusivamente in caso di notevole inadempimento.

Sfratto per morosità: come allungare i tempi

Sapendo che pende un’ordinanza di sfratto per morosità, i tempi dello stesso sfratto si possono allungare proprio non facendosi mai trovare presso l’immobile dall’ufficiale giudiziario che deve notificare lo sfratto esecutivo. Ma si tratta di una condotta non legale oltre che non morale.

Sfratto per morosità: come difendersi

Per difendersi dallo sfratto basta semplicemente pagare, anche se in ritardo, prima che arrivi il provvedimento di sfratto esecutivo la somma dovuta, sia nei casi di immobili locati a uso abitativo sia per gli immobili ad uso commerciale. Una volta saldato, infatti, quanto dovuto, la procedura di sfratto viene automaticamente bloccata.

E’ anche possibile difendersi dallo sfratto presentando opposizione, situazione che può verificarsi nei casi in cui l’inquilino, per esempio, abbia sostenuto spese importanti per l’appartamento senza avere alcun risarcimento dal proprietario. Se, infatti, l’inquilino si oppone alla richiesta della convalida dello sfratto e si presenta in udienza, il giudice non può convalidare lo stesso sfratto. Inoltre, per difendersi dallo sfratto per morosità, è possibile chiedere al proprietario di casa di rifarsi sulla cauzione inizialmente versata, compensando i canoni non pagati.

Ho lo sfratto esecutivo cosa posso fare

Per evitare lo sfratto esecutivo, bisogna innanzitutto accettare la lettera di intimazione per il pagamento deli affitti dovuti e non versati, e poi presentarsi all’udienza perché solo così si ha la possibilità di bloccare lo sfratto esecutivo per periodi di tempo anche abbastanza lunghi.

Nel corso dell’udienza, bisognerebbe dimostrare al giudice di essere sempre stati regolari nei pagamenti delle rate di affitto e che è sopraggiunta una condizione che non permette più il regolare pagamento del canone di affitto, come perdita improvvisa del lavoro, contratto di lavoro non rinnovato, incidente che abbia causato un grave handicap che non permette di continuare a lavorare, spiegando però, contestualmente, anche tutta la volontà a voler saldare il conto dovuto.

E’ possibile, come sopra accennato, chiedere al giudice di concedere il termine di grazia per avere ulteriori tre mesi di tempo per sanare la morosità. Dopo la prima udienza, se ancora l’inquilino non ha provveduto al pagamento, ci si prepara alla seconda udienza che secondo la legge dovrebbe avvenire dopo 90 giorni dalla prima ma che in pratica si tiene anche dopo 5, 6, 7 mesi considerando la mole di lavoro dei giudici.

Nel corso della seconda udienza, bisognerebbe dimostrare al giudice l’impegno nel pagamento delle rate mensili d’affitto non versate nonostante i problemi economici e se il giudice capisce e vede che effettivamente l’inquilino sta facendo di tutto per saldare il proprio debito e ha iniziato già a pagare in parte gli arretati allora potrebbe concedere una proroga di 30 giorni del termine di rilascio dell’immobile.

E se e quando procede al pagamento di tutti gli arretrati, allora si blocca lo sfratto esecutivo. Se però non si paga e il giudice non concede ulteriore tempo, quando il giorno dello sfratto, l’inquilino non viene comunque buttato fuori casa, deve passare ancora tanto altro tempo perché lasci definitivamente l’immobile.

Nel frattempo, lo stesso inquilino riceve un atto di precetto, lettera dell’avvocato del proprietario di casa che ordina di lasciare la casa entro dieci giorni, trascorsi i quali non succede ancora nulla, tranne che diventa impossibile bloccare più lo sfratto esecutivo, per cui prima o poi bisogna lasciare l’appartamento e provvedere al pagamento di tutto il debito.

Proroga sfratto ufficiale giudiziario

Per riuscire ad avere la proroga dello sfratto esecutivo da parte dell’ufficiale giudiziario alcuni dei destinatari del provvedimento non si fanno trovare in casa, altri fingono di sentirsi male, altri ancora litigano addirittura con l’Ufficiale Giudiziario. Infatti, perché se si presenta presso l’abitazione senza essere accompagnato da polizia o carabinieri non ha l’autorità per eseguire lo sfratto e se l’inquilino moroso si oppone, l’Ufficiale va via.

Sfratto esecutivo per portatori di handicap

Non è previsto alcun trattamento particolare né alcuna deroga per un eventuale inquilino moroso con disabilità. Anche per loro vale la procedura che porta allo sfratto esecutivo nel caso in cui il mancato pagamento dell’affitto mensile perseveri e vale lo sgombero dell’appartamento al termine dei lunghi tempi previsti prima che lo sfratto sia esecutivo.

Per persone disabili o portatori di handicap valgono solo eventuali sospensione disposte dal giudice e solo in sede di opposizione giudiziale.