Si può donare una casa ad un minorenne ? Ecco cosa dice la legge nel 2025

L’ipotesi di donare un immobile a un minorenne è una scelta sempre più presa in considerazione dai genitori residenti in Italia, in un contesto in cui pianificare la successione familiare, proteggere il patrimonio dagli imprevisti e beneficiare delle agevolazioni fiscali è diventato un tema alquanto attuale. Tuttavia, l’ordinamento giuridico italiano prevede specifiche cautele e procedure da seguire per tutelare l’interesse del minore e garantire la regolarità dell’atto. 

Si può donare una casa ad un minorenne secondo la legge nel 2025?

Secondo la normativa vigente e in particolare ai sensi degli articoli 320 e 321 del Codice Civile, la donazione di un immobile a favore di un minorenne è possibile, ma richiede la seguente procedura obbligatoria:

• L’atto di donazione deve essere stipulato davanti a un notaio e alla presenza di due testimoni.
• I genitori o il rappresentante legale del minore devono presentare un’apposita richiesta al Giudice Tutelare del tribunale competente per ottenere l’autorizzazione preventiva all’accettazione della donazione. Il giudice verifica che la donazione sia realmente nell’interesse del minore (ad esempio, che l’immobile abbia valore, non presenti vincoli gravanti in modo eccessivo e non sia fonte di potenziali responsabilità economiche).
• L’accettazione della donazione avviene tramite i genitori o il tutore, mai direttamente dal minore privo di capacità di agire.

A partire dalla stipula dell’atto notarile, la proprietà dell’immobile viene trasferita al minorenne. In caso di assenza o incapacità dei genitori o di conflitto d’interessi, il Giudice può nominare un curatore speciale. È importante sapere che il bene donato viene acquisito come anticipo sulla quota di legittima spettante al minore nell’asse ereditario.

Procedura pratica, come avviene l’intestazione della casa

Il procedimento per donare un immobile ad un soggetto minorenne si svolge in diverse fasi:

• Istanza al Giudice Tutelare presentata dai genitori o dal tutore, accompagnata dalla documentazione relativa all’immobile (atto di provenienza, visure catastali, perizie estimative) e dalla motivazione della donazione e dei benefici per il minore.
• Valutazione e provvedimento del Giudice: solo in presenza di un reale interesse per il minore verrà concessa l’autorizzazione.
• Rogito notarile in cui i genitori firmano in rappresentanza del minore; nell’atto saranno riportati i dettagli del provvedimento autorizzatorio.
• Registrazione e trascrizione dell’atto presso i registri immobiliari.

È inoltre possibile che la donazione sia compiuta con modalità diretta (donazione di immobile già posseduto dai genitori) o indiretta (acquisto di immobile intestato subito al minore, con donazione del denaro necessario), in entrambi i casi è richiesta l’autorizzazione giudiziaria. Nei casi di donazione in presenza di più figli, occorre considerare la tutela delle quote di legittima spettanti a tutti gli eredi.

Costi e tassazione della donazione immobiliare al minorenne

I costi dell’operazione derivano da diversi fattori: spese notarili, tributi e tasse collegate al trasferimento della proprietà. La regolamentazione fiscale, aggiornata al 2025, prevede:

• Imposta sulle donazioni: esente fino a 1.000.000 euro per ogni beneficiario se il donante è un genitore; aliquota del 4% sull’eccedenza per il valore trasferito oltre tale soglia.
• Imposta di bollo: 230 euro.
• Imposta ipotecaria e catastale: ordinarie al 2% e all’1% del valore dell’immobile, ma se il minore ha diritto alle agevolazioni prima casa, gli importi si riducono a 200 euro ciascuna.
• Tassa per trascrizione e voltura catastale: 90 euro.
• Sono possibili ulteriori spese amministrative e l’onorario notarile, variabile in base al professionista scelto e al valore del bene.

È rilevante notare che la donazione indiretta (ovvero, intestazione di casa a un minore a seguito di acquisto diretto) comporta il pagamento delle imposte previste per l’acquisto immobiliare, variabili a seconda che si tratti di prima o seconda casa, e a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa. 

Vantaggi e svantaggi della donazione di un immobile a un minorenne

La donazione di una proprietà a figli o nipoti minorenni racchiude opportunità, ma comporta anche alcuni rischi e limitazioni:

• Vantaggi:
  • Protezione patrimoniale: il bene è sottratto all’azione dei creditori dei genitori.
  • Anticipazione della successione: la pianificazione evita future contestazioni ereditarie.
  • Possibilità di usufruire delle agevolazioni “prima casa”.
  • Pianificazione fiscale efficiente.
• Svantaggi e criticità:
  • Necessità di autorizzazione del Giudice Tutelare per ogni atto eccedente l’ordinaria amministrazione (es. vendita, affitto, costituzione di ipoteca).
  • Vincoli nella gestione dei beni: i genitori possono utilizzare l’immobile solo se muniti di usufrutto legale.
  • Rischio di contestazione da parte di altri eredi per lesione della quota di legittima.
  • Il minore, al raggiungimento dei 18 anni, può decidere liberamente sulla destinazione del bene, con possibili effetti imprevisti sulla gestione familiare.
  • Le banche potrebbero rifiutare l’erogazione di mutui con garanzia sull’immobile ricevuto in donazione recente a causa dei possibili rischi di azioni di restituzione da parte degli eredi.

Ruolo e limiti della responsabilità genitoriale

I genitori che rappresentano il minore sono soggetti a limitazioni specifiche nella gestione dei beni ricevuti dal figlio a titolo di donazione. Ai sensi dell'art. 320 del Codice Civile, senza autorizzazione del giudice non possono:

• Vendere, ipotecare o cedere i beni donati al minore;
• Compiere atti che eccedano l’ordinaria amministrazione, come la stipula di contratti di locazione superiori a nove anni, la costituzione di diritti reali di godimento, la rinuncia a eredità;
• In caso di conflitto di interessi, come la donazione fatta da genitore al figlio, è possibile la nomina di un curatore speciale per rappresentare il minore in modo imparziale.

Qualsiasi utilizzo del bene, come la vendita per motivazioni urgenti (es. spese mediche per il minore) deve essere autorizzato e completamente documentato a beneficio del minore.

Donazione con riserva di usufrutto e alternative per la tutela familiare

Una soluzione frequentemente adottata è la donazione con riserva di usufrutto a favore dei genitori: il figlio riceve la nuda proprietà della casa, mentre il donante trattiene il diritto di abitarla o percepirne i frutti fino alla propria morte o a una data predeterminata. Tale pratica permette di trasmettere ricchezza ai figli garantendo continuità nell’uso del bene e limitando i rischi di una gestione disorganizzata.

• Nuda proprietà: il bene entra nel patrimonio del minore, ma l’usufruttuario mantiene il diritto di abitazione o locazione.
• Fondo patrimoniale: strumento alternativo per destinare un bene alle esigenze della famiglia senza intestarlo direttamente al minore.

È sempre consigliabile valutare attentamente insieme a un consulente legale la scelta più adatta rispetto alle specificità del nucleo familiare.

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