Come fare donazione di un immobile? Guida sui diversi modi, procedure, costi e tempi

Quali sono regole e modalità per effettuare una corretta donazione di immobili senza problemi e senza alcun rischio

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 22/08/2025 alle ore 17:30

La donazione immobiliare si configura come un contratto con il quale, per spirito di liberalità, un soggetto trasferisce gratuitamente a un altro la proprietà di un bene immobile.

Il trasferimento della proprietà attraverso donazione comporta non solo effetti civilistici, ma anche importanti conseguenze fiscali e successorie che occorre valutare attentamente. 

Chi può donare e chi può ricevere un immobile: requisiti e soggetti coinvolti

La normativa in vigore permette di donare un immobile a tutte le persone fisiche maggiorenni in pieno possesso delle proprie facoltà mentali.

Sono esclusi i minorenni, gli interdetti e coloro che sono dichiarati incapaci di intendere e di volere, salvo limitate eccezioni nei casi di convenzioni matrimoniali specifiche. Anche le persone giuridiche possono effettuare una donazione, purché questa facoltà sia prevista nello statuto o nell’atto costitutivo.

La donazione si caratterizza per:

• Donante: è il soggetto che dispone del bene immobile, trasferendone gratuitamente la proprietà. Deve essere legittimo proprietario e avere capacità d’agire.
• Donatario: è colui che riceve il bene e che deve accettare la donazione in modo esplicito. Può essere una persona fisica anche incapace di agire (minorenni, incapaci, soggetti sotto tutela) oppure una persona giuridica, come associazioni o enti, secondo i rispettivi statuti.

Per i minori o per gli incapaci, è necessario ottenere l’autorizzazione del Giudice Tutelare, il quale valuta l’effettivo beneficio rappresentato dall’acquisizione dell’immobile per il beneficiario.

Il coinvolgimento di un curatore speciale è richiesto nel caso di conflitto di interessi tra genitori e figli. Non sono richiesti vincoli di parentela tra le parti: qualsiasi soggetto, anche estraneo alla famiglia, può essere destinatario di una donazione immobiliare.

Tipologie di donazione immobiliare: diretta, indiretta, con riserva di usufrutto e tra parenti

Le forme di donazione immobiliare consentono di adattare il trasferimento della proprietà a diverse esigenze patrimoniali e familiari. La varietà delle opzioni si riflette nella prassi, che distingue tra diverse tipologie, ciascuna caratterizzata da specificità giuridiche e operative, come:

• Donazione diretta: si tratta della modalità più comune, nella quale il titolare trasferisce la proprietà immobiliare direttamente al beneficiario tramite atto pubblico con l’intervento del notaio. Questa procedura è utilizzata, ad esempio, quando un genitore dona un appartamento al proprio figlio già in possesso del bene.
• Donazione indiretta: qui lo spirito donativo non è veicolato tramite un atto di donazione in senso stretto, ma realizzato attraverso altre operazioni di effetto equivalente. Un tipico esempio è il trasferimento di somme di denaro al futuro proprietario per consentirgli l’acquisto di un immobile, oppure l’intestazione diretta del bene al beneficiario in sede di compravendita, a spese del donante. In questi casi, le imposte sulla donazione possono comunque trovare applicazione qualora si provi la volontà liberale del soggetto che sostiene la spesa.
• Donazione con riserva di usufrutto: il donante trasferisce la nuda proprietà dell’immobile, mantenendo per sé il diritto di usufruirne vita natural durante. Questa soluzione tutela l’interesse del donante a continuare a utilizzare l’immobile (ad esempio continuando a viverci) mentre il beneficiario acquisisce la sola nuda proprietà, che diventerà piena alla morte dell’usufruttuario.
• Donazione tra parenti e non: la legge non impone limiti sulla relazione tra donante e donatario. Tuttavia, le condizioni fiscali variano: tra coniugi, genitori e figli o altri parenti in linea retta si applicano norme più favorevoli rispetto a donazioni tra terzi, come si vedrà in seguito. Anche tra fratelli e sorelle esistono franchigie specifiche.

Procedura per la donazione di un immobile: fasi operative e documentazione necessaria

La donazione di un immobile prevede una procedura specifica, che ha l'obiettivo di garantire legalità, certezza nella titolarità e tutela delle parti coinvolte, e che prevede diverse fasi, che sono:

• Accordo tra le parti e verifica dei requisiti: Donante e donatario concordano sulle condizioni della donazione e su eventuali clausole particolari, come la riserva di usufrutto o oneri a carico del beneficiario. In presenza di minori o incapaci, si richiede un'autorizzazione specifica del Giudice Tutelare.
• Predisposizione della documentazione: Occorre reperire tutti i documenti relativi all'immobile (titolo di proprietà, visure e planimetrie catastali aggiornate, attestato di prestazione energetica, certificati di conformità urbanistica e catastale, eventuali atti di provenienza e situazione ipotecaria). Inoltre, sono necessari i documenti anagrafici e fiscali delle parti, nonché eventuali provvedimenti giudiziari in caso di soggetti tutelati.
• Stipula dell’atto pubblico: L’atto di donazione deve essere redatto da un notaio, in presenza sia di donante che di donatario, con l’assistenza di due testimoni estranei alle parti. Nella redazione del rogito occorre descrivere dettagliatamente il bene e riportare le dichiarazioni di accettazione e regolarità catastale e urbanistica.
• Registrazione e trascrizione: Una volta perfezionato, l’atto viene registrato presso l’Agenzia delle Entrate e trascritto nei registri immobiliari per rendere l’operazione opponibile ai terzi e garantire pubblicità legale. Contestualmente si eseguono le volture catastali.

Il ruolo del notaio nella stipula e registrazione dell’atto di donazione immobiliare

Il notaio riveste un’importanza centrale nell’intero processo di donazione di un bene immobile ed è fondamentale sia per la stesura dell’atto pubblico, sia per garantire certezza, legalità e trasparenza delle operazioni coinvolte. In particolare, la figura professionale ha i compiti di:

• Redazione e controllo dell’atto: Il notaio cura la redazione del documento, verifica l’identità delle parti, la loro capacità giuridica e l’attualità dei diritti reali sull’immobile, assicurandosi dell’assenza di vincoli, ipoteche o pendenze. Svolge ogni controllo su conformità catastale e urbanistica, e sull’esistenza di eventuali autorizzazioni giudiziarie o amministrative.
• Stipula e assistenza: Durante la stipula garantisce che donante e donatario comprendano tutte le implicazioni dell’atto, illustrando anche il regime fiscale e gli eventuali rischi. La presenza di due testimoni estranei conferisce ulteriore validità alla procedura.
• Registrazione e trascrizione: Terminata la firma, il notaio provvede a registrare l’atto presso l’Agenzia delle Entrate e a trascriverlo nei registri immobiliari, assicurandone così la pubblicità legale. Contestualmente effettua la voltura catastale per aggiornare l’intestazione del bene ai pubblici registri.

Aspetti fiscali e imposte sulla donazione immobiliare: aliquote, franchigie e agevolazioni

Il trasferimento immobiliare a titolo gratuito prevede un regime fiscale articolato, a partire dal pagamento dell'imposta sulle successioni e donazioni, per arrivare alle norme correlate all’imposta ipotecaria e catastale. Si prevedono, nel dettaglio:

• Aliquote e franchigie: L’imposta di donazione è determinata in percentuale sul valore catastale del bene eccedente la franchigia prevista dalla legge, differenziata in base al rapporto tra donante e donatario:
  • Coniuge e parenti in linea retta: aliquota 4% sull’importo superiore a 1.000.000 euro per ciascun beneficiario.
  • Fratelli e sorelle: aliquota 6% per la parte che eccede 100.000 euro.
  • Altri parenti fino al quarto grado: aliquota 6%, senza franchigia.
  • Altri soggetti (non parenti): aliquota 8%, senza franchigia.
  • Portatori di handicap grave: franchigia di 1.500.000 euro.
• Imposte ipotecarie e catastali: Salvo specifiche agevolazioni, la donazione immobiliare comporta:
  • Imposta ipotecaria del 2% del valore catastale
  • Imposta catastale dell’1% del valore catastale
• Tabella riepilogativa:

• Agevolazioni e detrazioni: La normativa prevede agevolazioni particolari nella trasmissione della "prima casa" al donatario, con imposte ipotecaria e catastale fissate in misura fissa di 200 euro ciascuna, a condizione che vengano rispettati i requisiti tipici dell’agevolazione. Le donazioni in favore di soggetti con handicap riconosciuto godono anch’esse di una soglia francata più elevata.
• Base imponibile e valore catastale: Il valore imponibile è determinato mediante la rendita catastale moltiplicata per determinati coefficienti a seconda della categoria dell’immobile; non si prende come riferimento il valore di mercato.

Costi complessivi della donazione immobiliare: parcella notarile, tasse e altre spese

Il calcolo dei costi complessivi di una donazione immobiliare dipende da diverse voci, che sono variabili in funzione di diversi parametri e comprendono:

• Parcella notarile: Il compenso del notaio rappresenta una delle principali componenti di costo. L’onorario non è più soggetto a tariffe vincolanti, e viene concordato liberamente tra le parti. La parcella varia in base al valore dell’immobile, alla presenza di eventuali clausole (usufrutto, diritti accessori) e alla complessità dell’atto. Oltre all’onorario vanno aggiunte le spese vive per visure, certificati, copie e depositi.
• Tasse e imposte: La procedura comporta il pagamento dell’imposta di donazione (ove dovuta), delle imposte ipotecaria e catastale e dell’imposta di registro (solitamente fissa), oltre alla tassa ipotecaria e all’imposta di bollo. Come già visto, esistono franchigie e aliquote differenziate per grado di parentela e valore del bene trasferito.
• Costi accessori: Rientrano tra questi le spese per la documentazione necessaria (ad esempio certificazioni energetiche, relazioni di conformità urbanistica e catastale, relazione notarile preliminare) e gli eventuali adempimenti tecnici richiesti nel caso di irregolarità da sanare.

Tempistiche per la donazione di un immobile: dalla stipula all’efficacia dell’atto

Il tempo per concludere una donazione immobiliare comprende una serie di passaggi: dopo la raccolta e la verifica della documentazione, si fissa un appuntamento presso il notaio, passaggio che sancisce il primo momento formale del processo.

Durante l’atto pubblico, la sottoscrizione contestuale da parte di donante, donatario e testimoni produce da subito effetti tra le parti.

• Registrazione: Entro 20 giorni dalla firma, il notaio provvede alla registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate, soddisfacendo anche gli obblighi di trascrizione nei registri immobiliari e di voltura catastale.
• Opponibilità a terzi: Con la trascrizione, l’atto acquista efficacia verso tutti, tutelando il donatario da pretese di terzi e garantendo la pubblicità dell’avvenuto passaggio patrimoniale.

I tempi medi, dalla preparazione della documentazione alla completa efficacia dell’atto, sono generalmente contenuti tra due e quattro settimane, variabili in base alla complessità del caso e alla tempestività della produzione dei documenti necessari.

In caso di soggetti tutelati, l’ottenimento delle autorizzazioni può allungare sensibilmente la procedura.

Donazione di immobili a figli, fratelli e non parenti: casi particolari e soglie di tassazione

La donazione di un immobile implica costi differenti anche in base al grado di parentela tra donante e donatario. La disciplina fiscale prevede soglie, aliquote e condizioni differenti, incidendo in modo rilevante sulla convenienza e sull’opportunità dell’operazione:

• Figli e parenti in linea retta: La donazione tra genitori e figli, o tra ascendenti e discendenti, gode delle condizioni più favorevoli: si applica una franchigia di 1.000.000 euro per ciascun beneficiario. L’aliquota del 4% viene calcolata soltanto sulla parte di valore che eccede detta soglia. Ad esempio, il trasferimento di un immobile del valore catastale di 850.000 euro a un figlio non comporta imposta di donazione, mentre se il valore è di 1.200.000 euro, l’imposta sarà calcolata su 200.000 euro.
• Fratelli e sorelle: La normativa prevede una franchigia ridotta, pari a 100.000 euro, e applica un’aliquota del 6% sul valore eccedente. Se due fratelli si donano reciprocamente immobili di valore pari o inferiore alla soglia di franchigia, l’operazione rimane fiscalmente neutra. Per importi maggiori, la donazione diventa fiscalmente più onerosa rispetto alla linea retta.
• Donazione a non parenti: In assenza di rapporto familiare diretto, l’imposta di donazione si applica con aliquota dell’8% sull’intero valore, senza alcuna franchigia di esenzione. Questa condizione incide notevolmente sulla strategia di trasferimento patrimoniale, ad esempio nel caso di donazioni a conviventi, amici o soggetti diversi dai parenti fino al quarto grado.

Particolare attenzione spetta alle donazioni a favore di soggetti con disabilità grave, che beneficiano di una franchigia elevata (1.500.000 euro), indipendentemente dalla relazione familiare.

Donazione immobiliare e successione: rischi, tutele e impugnabilità da parte degli eredi

L’effetto della donazione di un immobile sull’asse ereditario può determinare tensioni e liti tra i successori del donante, in particolare per quanto riguarda il rispetto delle cosiddette "quote di legittima".

In base alla disciplina sulle successioni, alcuni familiari (coniuge, figli, ascendenti in mancanza di figli) sono titolari di una quota minima dell’eredità che, anche contro la volontà del defunto, non può essere lesa.

Se la donazione effettuata in vita eccede quanto spettante per legge ad alcuni eredi legittimari, questi, dopo l’apertura della successione, possono esperire l’azione di riduzione contro il beneficiario della donazione. 

Tale azione consente il reintegro della quota lesa, ottenendo dal donatario la restituzione del bene o del suo valore. La possibilità di impugnare la donazione si estende fino a 10 anni dall’apertura della successione e a 20 anni dall’atto di donazione nei confronti di terzi acquirenti e implica:

• Rischi per il donatario: Possibile instabilità del trasferimento dell’immobile per lungo tempo, ostacoli alla vendita e talvolta difficoltà di accesso a mutui garantiti da ipoteca.
• Tutele disponibili: Rinuncia preventiva dei legittimari non efficace in vita del donante; strumenti assicurativi e garanzie fideiussorie possono limitare il rischio di future rivendicazioni.

Consigli pratici e cautele per chi dona e per chi riceve un immobile

E' sempre utile seguire i seguenti consigli nei casi di donazione di un immobile, importanti sia per chi dona che per chi riceve un immobile in donazione:

• Verifica preliminare della situazione giuridica: Prima di procedere al trasferimento immobiliare, è opportuno controllare la presenza di ipoteche, pendenze, servitù o vincoli che potrebbero incidere sulla piena disponibilità del bene.
• Attenzione agli aspetti fiscali: Si consiglia di valutare attentamente le ricadute tributarie, verificando la corretta applicazione di aliquote, franchigie e agevolazioni, e documentando la natura dell’operazione ai fini della trasparenza nei confronti dell’Agenzia delle Entrate.
• Pianificazione familiare e accordo tra eredi: Nel trasferimento a un solo figlio o a soggetti non parenti, occorre tenere conto delle regole sulle quote di legittima e informare gli altri eredi per evitare la revoca della donazione stessa e ridurre il rischio di successivi contenziosi.
• Affidarsi a professionisti: Il supporto di un notaio o di un esperto di diritto immobiliare permette di prevenire errori formali e di individuare efficaci strategie di tutela, soprattutto in situazioni familiari complesse o laddove il bene sia destinato a uso futuro.