Tasse su cantine casa 2025. Quali sono e importi che si pagano
Iva, Imu, Tari: sono le principali tasse 2025 che si devono pagare quando si in possesso di una cantina. Cerchiamo di capire anche gli importi
La proprietà o l’acquisto di una cantina domestica è una realtà diffusa, Nel 2025, la fiscalità sulle cantine legate all’abitazione presenta alcune specificità che richiedono attenzione, poiché le pertinenze immobiliari sono soggette a un regime tributario variegato basato su destinazione, uso, e accatastamento.
Le principali tasse sulle cantine domestiche: quadro generale 2025
Nel 2025, le tasse su cantine domestiche riguardano diverse voci, che si distinguono a seconda dell’uso (pertinenziale o meno, acquisto o già in possesso). Le imposte più rilevanti sono:
- IVA sull’acquisto, applicata in misura diversa in base alle caratteristiche della transazione.
- IMU (Imposta Municipale Unica) dovuta se la cantina non rientra tra le pertinenze dell’abitazione principale.
- TARI (Tassa sui Rifiuti), collegata alla produzione di rifiuti e al calcolo della superficie globale dell'utenza domestica.
- Imposta di registro in caso di trasferimento di proprietà con atto notarile.
Il trattamento fiscale cambia in base all’accatastamento e al collegamento reale della cantina con l’immobile principale.
IVa e imposta di registro sull’acquisto di cantine: regole, aliquote e agevolazioni 2025
In sede di acquisto di una cantina, la fiscalità varia a seconda che l'acquirente sia una persona fisica o giuridica e se la cantina viene acquistata unitamente all’abitazione principale o separatamente. Le aliquote previste sono:
- IVA al 4% se si tratta della prima cantina di pertinenza acquistata insieme alla prima casa.
- IVA al 10% su ulteriori cantine o su quelle acquistate non come pertinenze della prima casa.
L’imposta di registro nelle pertinenze della prima casa si applica con l’agevolazione del cosiddetto “prezzo-valore” (calcolo su rendita catastale rivalutata anziché sul prezzo di compravendita) quando la destinazione pertinenziale della cantina è dichiarata nell’atto e l’acquirente possiede i requisiti “prima casa”. L’aliquota può essere piena in caso di seconda cantina o pertinenza priva di legame funzionale con l’abitazione principale.
L’accatastamento secondo la categoria catastale C2 è condizione necessaria per il riconoscimento come pertinenza.
IMU sulle cantine: pertinenze e limiti di esenzione 2025
L’Imu sulle cantine è oggetto di esonero solo se la cantina è regolarmente dichiarata come pertinenza della prima casa. Secondo la normativa vigente, l’esenzione IMU per le pertinenze viene riconosciuta per:
- Un massimo di una pertinenza per ciascuna delle categorie catastali C2 (cantine, magazzini), C6 (garage, box), C7 (tettoie).
- Lo stesso soggetto non può usufruire dell’esenzione IMU per più cantine accatastate in C2, se queste non sono congiuntamente collegate all’abitazione principale e dichiarate nell’atto.
- L’immobile deve essere destinato in modo durevole a servizio dell’abitazione principale, come stabilito dall’art. 817 del Codice Civile e ribadito dalla Cassazione n. 25127/2009.
Nel caso di più pertinenze eccedenti il limite di una per categoria, l’IMU verrà calcolata con l’aliquota ordinaria per le eccedenze. Questa regola si applica su tutto il territorio nazionale.
TARI e cantine: modalità di calcolo e novità normative 2025
La TARI rappresenta la tassa dovuta per il servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti solidi urbani e si applica alla superficie calpestabile sia dell’abitazione sia delle relative pertinenze. Dal 2025 entra in vigore una modifica normativa posticipando la scadenza di approvazione dei PEF e delle tariffe TARI dal 30 aprile al 30 giugno, ma le scadenze di pagamento per i contribuenti restano regolate dai Comuni.
Il calcolo della TARI si struttura in:
- Quota fissa: calcolata sulla somma della superficie domestica e di tutte le pertinenze, inclusa la cantina.
- Quota variabile: attribuita una sola volta per nucleo familiare, indipendentemente dal numero di pertinenze. Ciò evita il raddoppio della componente variabile, che in passato ha generato errori di calcolo e indebiti maggiori esborsi per i proprietari.
Il mancato utilizzo della cantina non esonera dal pagamento della TARI, salvo si dimostri l’assenza oggettiva di produzione rifiuti (locale inutilizzabile, privo di arredi e utenze). Azioni di rimborso sono previste per chi abbia pagato somme calcolate scorrettamente dai Comuni negli anni precedenti, secondo le indicazioni del MEF e della normativa introdotta dall’art. 1, comma 164, della legge 296/2006.
Esempio pratico di calcolo TARI con cantina (Simulazione 2025)
Immaginiamo un nucleo familiare di 3 persone con abitazione di 80 mq e cantina pertinenziale di 20 mq. Se la tariffa parte fissa è 1,10 €/mq, e la quota variabile corrisponde a 3 componenti pari a 163,27 €, la TARI sarà sommata come segue:
- Parte fissa: (80 + 20) x 1,10 € = 110 €
- Parte variabile: 163,27 € (computata una sola volta)
- Quota provinciale: 5% sul totale sopra = 13,66 €
TOTALE: 110 + 163,27 + 13,66 = 286,93 €
In caso di errore (parte variabile calcolata sia su abitazione che su pertinenza) la tassa risulterebbe il doppio, un errore che si può e si deve contestare.
Nuove regole e agevolazioni TARI 2025: aggiornamenti e bonus
Dal 2025 è confermato il bonus TARI per famiglie in condizioni ISEE ridotto, con sconti sulle bollette dei rifiuti per nuclei con ISEE inferiore a 9.530 € e per famiglie con almeno 4 figli e reddito fino a 20.000 €, introdotto con il DPCM 21 gennaio 2025 n. 24 (operativo dal 2026). I Comuni possono inoltre deliberare ulteriori riduzioni per casi specifici (unico occupante, uso stagionale, inagibilità, immobili inutilizzati). È importante presentare la dichiarazione TARI dopo eventuali variazioni entro il 30 giugno dell’anno successivo all’evento. Per dettagli aggiornati consultare la pagina ARERA sulle novità tariffarie e regolamentari.
Affitto, pertinenzialità e fiscalità della cantina: IMU, TARI e casi particolari
Per gli inquilini in affitto, non esistono tasse specifiche sulla cantina salvo diverse pattuizioni contrattuali. Il canone di locazione resta l’unico onere, a meno che la cantina costituisca una unità immobiliare indipendente; in tal caso, potrebbero scattare autonome obbligazioni TARI se il Comune lo prevede. È determinante verificare la situazione catastale e contrattuale.
Il riconoscimento della pertinenzialità ai fini IMU richiede che la cantina sia destinata in modo durevole a servizio dell’abitazione principale, a norma dell’art. 817 c.c. e della giurisprudenza (Cass. 25127/2009). In caso di più pertinenze della stessa categoria, solo una viene esentata. Più pertinenze in categorie diverse, registrate come tali nell’atto d’acquisto o in Catasto, sono invece ammissibili nell’esenzione IMU, non oltre una per categoria.
Domande frequenti e casi tipici sulle tasse delle cantine
- Devo pagare l’IMU se la cantina è pertinenza della prima casa?
No, una sola cantina per la categoria C2 dichiarata nell’atto e accatastata come pertinenza è esente IMU assieme alla prima abitazione. - Come si calcola la TARI per la cantina?
La superficie della cantina si somma a quella dell’abitazione; la parte variabile si paga una sola volta per il nucleo familiare. - È possibile ottenere riduzione o rimborso sulla TARI in caso di errore?
Sì, presentando richiesta scritta e allegando idonea documentazione come da normativa MEF. - Cosa succede se possiedo due cantine accatastate C2?
L’esenzione IMU spetta solo su una (pertinenziale): la seconda è soggetta a IMU ordinaria. - Quali documenti servono per le agevolazioni?
Servono visura catastale aggiornata, dichiarazione uso e, per agevolazioni “prima casa”, la relativa autodichiarazione secondo le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate.
Ulteriori consigli e riferimenti normativi
Per chi ha dubbi sulla fiscalità e le imposte sulle pertinenze domestiche è sempre consigliato consultare i regolamenti comunali aggiornati e, in caso di necessità, richiedere supporto a professionisti del settore. Le principali normative riferite sono:
- D.P.R. 158/1999 per il calcolo TARI
- Legge 147/2013 (comma 641 e seguenti) su presupposti e riduzioni TARI
- Art. 817 c.c. e Sentenza Cassazione 25127/2009 sulla pertinenzialità ai fini IMU
- DPCM 21 gennaio 2025, n. 24 per bonus TARI
Questi riferimenti sono essenziali per la corretta interpretazione delle regole fiscali sulle cantine domestiche nel 2025.
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